香港傳真 | 廿三年洪水橋 泛海國際最大型項目将面市

樓市 土地 泛海國際 2020-12-02 22:45:50
“洪水橋将來會是可容納20萬人口的新一代新市鎮,故集團對該區樓市前景看高一線。”

觀點地産網 在香港,點石成金的故事依然不斷在上演。

高速的城市化,從觀塘和荃灣的衛星城市,到沙田和屯門的新市鎮,超過半世紀,至今仍為香港人津津樂道。

洪水橋,位于元朗西部,接連屯門,是青山公路沿線的一個小市鎮。

這里即将成為特區政府銳意開拓新界東北發展區的重點區域,而洪水橋将是一個新市鎮的代表。

随着城市化的發展,香港土地逐年供應不足,政府為求覓地建屋想盡辦法。

2018年發展局局長黃偉綸指:“新發展區及新市鎮擴展是中長期土地供應的一個非常重要來源,預計約22萬中長期落成的房屋單位當中,約20萬是來自新發展區及新市鎮擴展。”

對城市邊沿的大型發展區而言,70多年來,政府依然樂此不疲。

這意味着,在這些新市鎮擁有大量土地儲備的開發商來說,無疑是利好消息,而泛海國際是其中幸運的一員。

事實上,早在廿三年前,泛海國際就在洪水橋新發展區内持有1幅中心地帶的地皮。籌劃超過20年,于2020年終于完成補地價手續,涉及金額超過20億港元。

最新消息指,泛海國際方面透露,集團将投資45億港元發展該項目,最快将在2021年底或2022年初推售樓花。

押寶洪水橋

觀點地産新媒體翻查歷史資料發現,早在2003年完成的“新界西北規劃及發展研究”,已經選定洪水橋作為新發展區。

由于當時人口增長和住屋需求放緩,這項開拓新發展區的計劃被擱置。

在其後“香港2030:規劃遠景與策略”研究重新審視在新界拓展新發展區的需要,並建議開拓多個發展區,包括洪水橋新發展區,以應對香港長遠的住屋需求和提供就業機會。

随後,香港發展局委聘顧問公司進行“洪水橋新發展區規劃及工程研究”,並分别在2010年11月及2011年12月分兩輪進行第一階段的公衆參與活動,並在該階段草拟初步發展大綱圖作為指引。

2013年,特區政府正式公布洪水橋新發展區第二階段開始咨詢,整個咨詢程序于2014年年中完成,2019年起進行工地平整,首批居民将于2024年入夥,2034年完成。

按照政府計劃,是把新的洪水橋定位為新界西北區的“區域經濟及文娛樞紐”,相關文件強調:“為各種經濟活動提供約640萬平方米建築樓面面積,並會産生約15萬個涵蓋各種工商業、特殊工業及社會服務業界的職位,有助解決目前新界西北區内職位不足的問題。”

據香港本地媒體指,計劃提供的面積接近中環整個甲級寫樓的面積。

截至2020年7月,香港地政總署根據《收回土地條例》、《道路(工程、使用及補償)條例》,以及《土地征用(管有業權)條例》,在洪水橋/廈村新發展區第一期發展計劃工程範圍内将予收回的土地上,張貼公告以收回上述發展計劃所需的土地,以便落實新發展區計劃。

香港政府将收回合共195幅私人土地,涉及面積約12公頃,以及涉及約10個墳墓及42個金塔的土地,涉及面積約359.36平方米。上述土地将于收回土地公告張貼後三個月,即2010年10月24日,歸還政府所有。政府将會按程序于張貼收地公告後,向相關的土地業權人提供特惠土地補償。

很快,在洪水橋新發展區内持有1幅中心地帶地皮的泛海集團,便瞄準時機主動出擊,早前已獲準建商住項目,遂申請增加商業零售逾56%,由原先約1.65萬平方呎,增至2.58萬平方呎;為保持原有總樓面約51.44萬平方呎不變,住宅樓面要略減約1.8%以作遷就。

泛海集團同時将單位平均面積縮細12%,住宅單位總數不減反增近百夥,由844夥加至943夥,加幅逾11%,平均每夥面積約518平方呎。

泛海國際執行董事關堡林接受香港媒體采訪時亦公開強調,政府将投入大量資源将洪水橋打造成新界西北“區域經濟及文娛樞紐”,集團對該區樓市前景非常看好。

最大型項目

據泛海國際2020年中期業績報告顯示,位于元朗洪水橋的商住發展項目,換地暫定基本條款已經确定,現正與地政總署進行補地價磋商。該發展項目将提供約52萬平方呎樓面面積,其中約90%為可售的住宅單位。

另一位于輕鐵藍地站的住宅發展項目,正在向政府進行初步換地申請,項目将提供約6.7萬平方呎的住宅樓面面積。

2020年11月13日消息稱,泛海國際終于完成補地價手續,涉及金額超過20億港元,每方呎樓面地價約3850港元,較長實三年前鄰近項目補價高兩成。

如果以逾20億港元補地價金額計算,粗略估計,每平方呎樓面補地價約3850港元。相較之下,長實在2017年中時候,就鄰近的洪元路、洪志路交界項目補地價,每平方呎樓面地價約3112港元,今次補地價水平在3年間上升24%。

若按照現時總投資額約45億港元計算,計及10%“發水”(通貨膨脹)、實用率8成因素,粗略推算,項目落成後的實用呎價約1.18萬港元起,較樓齡約9年的泉荟近期實用呎價約1.14萬港元,而樓齡28年的雅珊園呎價則約9427港元,分别高4%至25%不等。

泓亮咨詢及評估董事總經理張翹楚認為,跟2017年相比,現時住宅樓價升約1成,認為今次發展商願意付的補地價水平不算便宜。

不過值得一提的是,泛海集團表示,該項目将會成為泛海國際歷來最大型項目。集團方面透露總投資額約45億港元,最快将在2021年底或2022年初推售樓花。

據關堡林透露,早在1997年泛海已經購入該幅地皮,經過多年並購及規劃,在數年前就獲批以地積比率4.95倍發展商住項目,總樓面約52萬平方呎,除了6幢住宅外,還有3.4萬平方呎的商業樓面。

同時,該洪水橋項目由泛海獨資發展、已規劃多年的,提供逾千夥住宅,主打1至3房戶型,是區内近年較少有的大型發展。項目距輕鐵洪水橋站隻約3分鐘步程,附近亦不乏民生商鋪。

據觀點地産新媒體了解,該物業位于洪水橋田心路及洪元路交界,鄰近較為人熟悉的私樓主要有泉荟、尚城及蔚林等。

關堡林又提到,項目所在的洪水橋區,是政府未來發展重點,整個地區共441公頃土地重新規劃發展。

“在政府規劃藍圖中,将來港深機場鐵路将于洪水橋設中途站,連接深港兩地;未來除了住宅供應外,區内會有不少商廈、零售、酒店等商用樓面供應,打造成新界西北的‘區域經濟及文娛樞紐’。将來會是可容納20萬人口的新一代新市鎮,故集團對該區樓市前景看高一線。”

而泛海國際目前在香港的發展中項目,隻有渣甸山和寶珊道兩個合營項目。于渣甸山,集團繼續其包含16個面積由2850平方呎至超過6800平方呎的豪宅合營住宅發展項目“皇第”市場營銷活動。截至2020年5月底,銷售額約12億港元。

于寶珊道的另一合營豪華住宅發展項目已完成地基建造,上蓋建築工程即将開始。

香港傳真 | 一座城市里的地産漫遊與畫像。

撰文:楊曉敏,馮慧欣 審校:徐耀輝

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