王韶：關于房地産稅的幾點猜想

王韶 10月23日，有關房地産稅的新聞一石激起千層浪，衆說紛纭，個人鬥膽做些猜想，供業界共同讨論，不代表單位。

猜想一：關于房地産稅出台的時間表

我國關于房産稅（房地産稅）的開征已風傳了15年，以至于每次提及總被戲谑為“狼來了”。但這次自10月16日《求是》雜志刊發習主席署名文章《紮實推動共同富裕》，提出“積極穩妥推進房地産稅立法和改革”，至10月23日全國人大常委會會議授權國務院在部分地區開展房地産稅改革試點工作，時隔僅一個星期，速度之快、效率之高超乎尋常！

按此作風和效率，個人猜想試點工作最快将于明年上半年左右展開，如果非要考慮明年某些特殊因素，最遲或許不會晚于2023年上半年。

猜想二：關于房地産稅的征收力度

有人認為，10年前上海、重慶的試點對房地産市場及購房者的影響微乎其微，並依此推斷接下來的試點力度依然有限。但個人建議，切莫低估政府的決心和政策的威力，本輪試點必定會總結上海重慶的試點成效有限的緣故，力度一定更大。究其原因，當前征收背景，以及征收内容和方式等将與以往有着較大不同。房地産稅的征收目的已從調控房價為主轉向調控房價、調節個人收入與增加地方财政收入並重，關乎公平正義和共同富裕戰略的實現。

房地産稅征收是一項繫統、復雜的工程，中國幅員遼闊，各地經濟發展、房地産發育、房價和居民收入等等都千差萬别，不管按比例稅率、定額稅率，還是按累進稅率，以及按人口、面積抵免稅額，都很難做到完全科學合理，稍微不慎将引發社會不穩定因素，這不是我們每個人所願意看到的。

因此，試點過程中，穩定将是大前提！除将按人口、面積進行一定的抵免外，稅率不會過高，對于部分特定人群，如孤寡老人、退休人員等還會有适當的照顧，不會影響居民的正常生活。畢竟有為期5年的試點期，待成熟穩定後再上升到國家的立法層面。

猜想三：關于對房地産市場的影響

房地産稅的出台對于市場的影響不言而喻，但不能簡單照搬韓國、美國、澳大利亞等實行房地産稅多年的國家經驗，不是用一句“短期影響預期，長期影響有限”就能說清楚。

目前，樓市控杠杆的趨勢有增無減，房地産銷售不斷下行。如果疊加房地産稅征收的因素無疑更是雪上加霜，房地産市場銷售将全面受影響，不管是一手房還是二手房市場，外溢需求、投資投機性需求将全面退市，剛需和改善性需求短期内也将加劇觀望，度假型項目和公寓等影響更不容低估!

猜想四：對房地産企業産品形成倒逼

“高周轉、高杠杆、高負債”時代，企業恐怕最關注的是速度，而非品質。但在征收房地産稅的背景下，“一房伴終身”将不是“天方夜譚”，這就對企業的産品定位、品質和服務形成了倒逼。

關注市場變化和重視對産品及服務品質的研究，尋找變化現象背後人的本質需求，全面提升産品力、服務力以及運營力，為居住注入更多能引領美好生活方式的場景和空間，才能真正把握未來。

猜想五：對地方政府的管理和服務産生倒逼

長期以來，我國地方政府對土地财政存在着一定程度的依賴，某種意義上也助長了房地産的野蠻粗放式發展，滋生了市場亂象。房地産稅的征收，地方政府有望逐步告别對土地财政的依賴，從而有利于加強引導、管理和服務，完善城市文體教衛和安全等方面的公共配套設施，讓人們在城市生活中的獲得感、幸福感、安全感更充實、更有保障、更可持續。

王韶 廣東省房地産行業協會會長 觀點地産新媒體專欄作者