楊光華:7月新房成交暴漲,武漢樓市8月又将爆發?

观点地产网

2021-07-31 19:41

  • 每年的金九銀十,往往是從8月下旬發力。這是過往十幾年的經驗。

    楊光華 一次飯局上,幾個搞工程的朋友談起今年螺紋鋼的價格。

    7月份,高峰時期5672元。而1月份,4500元。漲幅超過20%。

    工地上的大工,每天工資400元,也漲了不少。世間萬物皆有聯繫,鋼材等原材料上漲、工人的工資上漲、地價上漲,房價不漲嗎?

    但是,剛剛結束的高層經濟工作會議定調:房住不炒、三穩戰略、長效機制。從中可以推斷,下半年樓市難起波瀾,各地求穩,大漲概率為零。

    7月份,武漢樓市“冰火兩重天”:新房網簽成交量,創歷史新高;二手房市場,較冷。

    7月份,武漢新房網簽備案28712套,環比增長約26%,同比增長約24%。從同比、環比看,武漢7月單月新房暴漲。

    這是今年武漢新房首次單月破2.8萬套。

    01

    為什麼新房市場體感較冷,而網簽數據暴漲?

    武漢7月新房網簽暴漲,主要是6月份剩余的網簽延遲。

    7月1日-15日,僅4天,單日網簽量低于1000套。

    這4天時間,7月4日、5日,7月11日、12日,是兩個周日與周一。

    從6月份網簽數據看,30天里,單日網簽量過1000套,僅5天。

    對比發現,武漢7月前20天的新房網簽,多是6月外溢。

    一些上市房企因為上半年超額完成任務,于是将一些業績騰挪到下半年。

    這也造成了新房在7月紮堆網簽。從7月24日開始,單日網簽套數300-500套,恢複正常水平。

    其中,7月網簽排行榜上的常客是融創。7月1日-30日,武漢新房網簽排行榜前五強里,有4個項目都是融創的。

    1-7月,武漢新房成交量約13.8萬套,相比2019年同期的10.8萬套,上漲約22%,說明今年1-7月新房市場非常火爆。

    超過22%增長的購買力,來自于哪里?

    武漢在讀大學生的家庭、武漢周邊城市群居民,還是杭州、深圳等地的投資者,或者三者都有。這是不是武漢出台“憑證買房”新政的導火索?

    如果13.8萬套加上最後5個月的成交量,不出意外,武漢今年新房成交又将是全國第一。

    02

    新房網簽數據火爆,為什麼還說7月新房市場並不好?

    這就是矛盾的市場。很多抖音房産磚家從不看數據,而是拍腦袋看市場。

    新房市場冷,主要看兩大指標:

    一是新房拿預證的數量“腰斬”。

    武漢新房7月拿證36次(不包括商業、還建房等),環比6月份的56次,幾乎腰斬。新房供應較少,市場上還是以老盤去庫存為主。7月武漢樓市,也進入休整期。

    二是項目開盤首日的成交下滑。

    7月第三周,15個項目開盤或平推,平均去化率33%。也就是說,市場上推出100套新房,賣掉33套。

    7月,武漢新房市場兩極分化嚴重,呈現“啞鈴狀”:10%的項目,去化率最低8%-20%。10%的項目,去化率70%以上,一個項目開盤“日光”。而6月份,“日光盤”四五個。80%的項目,去化率30%-50%。

    再看二手房市場,武漢的新增二手房數量、經紀人帶看次數,均處于下滑狀态。這其中有炎熱天氣、二手房房貸審批慢、傳統市場淡季等多重因素。8月份開始,二手房市場也将恢複熱度,中介門店與經紀人不用慌張。

    03

    8月份開始,武漢樓市壓力山大?

    二環内,新房供應減少。三環外、三四環間供應增加,成為紅海。中心區價格堅挺,市場依然向好;東西湖、蔡甸等遠郊市場進入深度調整。

    8月份開始,新項目将增多,疫情、新政等不确定因素,買家開始猶豫觀望。

    以二七濱江為例,在斷檔一段時間後,華潤瑞府、仁恒濱江園、宸嘉100、光彩國際等新項目陸續上市,以及綠城黃浦灣三期、中信泰富濱江金融城等新品上市。

    以光谷中心城為例,有多個地王托市,但對于品質改善來說,能選的項目少。這里的泡沫也是武漢最大的區域。

    武昌内環濱江,以福星惠譽月亮灣、龍湖天奕、華潤長江悅等為首選目標。

    這三個片區,将是四季度武漢樓市最熱的闆塊。另外,武漢CBD的綠城雲廬,漢街的萬達禦湖漢印,兩大項目值得關注。

    1-7月,光谷新房成交20094套,約占武漢總成交的15%。武漢每賣100套新房,15套來自光谷。這能看出光谷的火爆程度,但凡事有度,過猶不及。

    同期,江漢、武昌新房成交分别是3729套、4273套,武漢新房成交最少的兩個區域。

    在中心城區,物以稀為貴,並且越來越貴。單價低于3萬元的核心區、風景資源項目,将是四季度買房人看房的重點。

    [後記]

    每年的金九銀十,往往是從8月下旬發力。這是過往十幾年的經驗。

    7月份的預熱之後,8月下旬起,新盤陸續上市。

    同時,不要被三季度的新房清單所迷惑。很多區域一堆新項目,你可能一個都不喜歡。你要留意的是适合你的項目。

    大戰的序幕,即将拉開。各大新盤摩拳擦掌,激戰難免;買房人見好就收,且買且珍惜。

    文|楊光華(地産寫字人)觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    樓市