楊光華:為什麼還是武漢買房靠譜?

观点地产网

2021-01-15 21:47

  • 從城市之間對比看,武漢,16679;南京,28444;杭州,29951。這就是武漢的空間所在。

    楊光華 二手房市場,是真實的市場。

    某研究院的數據顯示,2020年武漢二手房成交量同比下降14%,依然處于高位。上半年,成交量腰斬,下半年積壓需求釋放。

    武漢市房管局1月15日發布的數據,2020年武漢二手房成交90815套,同比減少16.37%;其中,二手住宅成交85788套,同比減少12.34%。

    綜合一下,二手住宅成交8.6萬套,同比下降14%左右。

    上述研究院分析,2020年,武漢二手住宅均價,止跌微漲2.2%。

    2.2%,也許無感,但二手住宅的價格,總體上開始微漲。至少預期變了。

    2020年12月份,武漢二手房整體均價,每平米16679元。最貴的是武昌,22581元。光谷,19191,接近江漢的19417。

    在整理2020年新房備案價時,發現越來越多的新項目備案價,與區域的二手房均價接近。

    從城市之間對比看,武漢,16679;南京,28444;杭州,29951。這就是武漢的空間所在。

    武漢二手房價,2.2%的上漲趨勢将在2021年持續。微漲,是整體趨勢,不代表個别房源的走勢。二手房市場,是換房族們最關心的市場。以小換大、以舊換新、以多套普通住宅換一套豪宅,二手活,則新房活。

    對于武漢的二手房行情,貝殼研究院的預測是,二手房業主預期平穩,房價上漲動力不強,繼續維穩。

    我觀察到的是,2020年11月份起,當中心區域的單價、總價地王,一個接一個出現時,賣家的心理預期就變了。11月份後,買家發現二手房漲價了,加上稅費等雜費,還在新房與二手房間徘徊。

    2020年,洪山、武昌與光谷,依然是二手房成交熱門區域。其中,光谷、洪山,是80後、90後換房首選區域。二手房房價抗跌的區域,依次是江岸、光谷、洪山、武昌。從新房、二手房市場看,光谷都是那個堅挺、成交流量區域。

    這也能解釋人們殺入光谷的一些原因。老買家在換倉換項目,新買家盯着毛坯新房買。

    當武漢的新房郊區化時,二手房憑借配套優勢崛起。89%的人買二手房,是因為周邊教育、交通與醫療配套更完善。

    上述研究院對2020年武漢二手房市場,還給出一組數據:

    3成改善客,7成剛需客。80後是市場主力,90後嶄露頭角。

    新武漢人占比,超過六成,占比62%。武漢的房子,並不是武漢人買走的。

    換房前後,總價差超過52萬元;換房前後,面積擴大超過18平米。

    66%的人換房,是為了孩子上學,換個學區房;60%的人換房,是為了追求更舒适安全的社區環境。

    這些數據背後的趨勢是:

    90後、剛需、光谷、新武漢人、學區房等,這也表明武漢二手房市場“變天”。

    2020年,開發商賣新房慣用“三闆斧”:一是簽約引進中小學,二是上分銷,人海戰術;三是超低開盤價,低于市場預期。

    可以看出,新房與二手房,都很在意教育配套。好的學校,超過地鐵、商業等配套。

    如今,武漢還是新房市場的天下。未來3-5年,武漢二手房市場将崛起,規模将逐步擴大,很快兩大市場平分秋色。

    2021年,新房的強大對手,不是競品樓盤,而是主城的二手房。一批5年左右房齡的次新房将入市。

    2021年,買新房還是二手房,要根據自身家庭情況定。如果急着上好學校,那就二手學區房。看好就出手,沒有低點;如果投資,潛力區域的毛坯新房,並做好3-5年長期持有的準備。

    對于二手房賣家而言,雖然趨勢是微漲,但不要過于戀戰,速戰速決。不能因為眼前的價格,而錯失下一輪機會。

    當武漢2000萬人口、2萬億經濟總量時,武漢就跨入一線城市的標準。雖然收入還是很二線,但房價從來不與收入正相關。因為買房的人,不是靠工資買房的,何況這些買家來自全國,特别是一線城市外溢的買家。

    對他們來說,五六百萬,不夠一套一線房子的首付;而這筆錢,卻是武漢一套中心區域房産的全款。

    所以,2020年起,一些到武漢搶“白菜價“的買家湧入。因為國内前10強城市,唯有武漢是風口。

    文|楊光華(地産寫字人) 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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