“十四五”時期房企發展面臨的機遇和挑戰

陳志翔“十四五”時期是我國全面建成小康社會、實現第一個百年奮鬥目標之後，乘勢而上開啟全面建設社會主義現代化國家新征程、向第二個百年奮鬥目標進軍的第一個五年，我國将進入新發展階段。

在新的發展階段，房企發展面臨哪些機遇和挑戰呢？

（一）房企在“十四五”時期面臨的機遇

1、經濟高質量發展，消費者住房需求升級

我國經濟發展已步入新階段，經濟增長更加注重質量和效益，以不斷滿足人們對美好生活的向往和需要。就房地産行業而言，經濟高質量發展帶來居民收入水平不斷提高，消費者住房需求升級，房地産市場将進入高品質、多樣化、精細化的時代。

“十四五”時期，房企可集中優勢資源，向社會提供高品質的居住産品和服務，走綠色發展、生态發展、綜合發展、服務化發展的道路，打造精品工程、精品項目，滿足消費者圍繞住房對教育、醫療、服務、環境等各方面的需求升級。

2.、城鎮化發展，仍能釋放很大空間

城鎮化為我國地産行業發展注入了強大動力，催生了持續的居住、辦公和商業需求。截至“十三五”期末，我國常住人口整體城鎮化率突破60%，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，距離發達國家80%的城鎮化水平還有不小差距，城鎮化發展潛力猶存，未來中國還至少會有2-3億人口要進城，疊加二孩政策全面放開利好，百姓對住房尤其是改善型、高品質住房需求還很大。

在此趨勢下，“十四五”時期，新城綜合開發、舊城更新改造、地産項目建設和物業服務等市場仍有很大空間。

3、開放邁向更高水平，區域合作聯動發展

對外開放是我國的一項基本國策。未來，我國對外開放不僅會走向更高水平，而且還會上升到制度層面，圍繞“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展等重大戰略實施，推動各區域合作聯動，構建陸海内外聯動、東西雙向互濟的全面開放新格局。

通過适時布局國家戰略規劃下的重要城市、區域和項目，找準産城融合條件下協同發展的具體模式，有望迎來以時間換空間的長線收益。

4、科技創新賦能，豐富産品内涵，增強市場競争力

當今時代，科技進步日新月異，雲計算、大數據、物聯網、移動互聯網、AI、VR以及5G等新技術應用廣泛，創新思潮不斷涌現，新産業、新業态、新模式層出不窮，使得社會生産方式和人們生活方式都在發生革命性的變化。

在“智能+”的産業融合趨勢下，科技創新将為地産賦能，一方面可助推企業豐富産品内涵，打造差異化産品，提供更加智能、更加人性化的家居、社區、物業；另一方面智能化的應用還可以記錄和儲存用戶使用習慣及場景數據，幫助企業優化産品服務，制定更加合适的銷售策略，挖掘潛在市場，實現業績增長和效益的持續提高。

5、金融創新空間巨大，利于促進産業從“重資産”向“輕資産”轉型

房地産已經邁入全産品線、全價值鍊、全商業模式的全面競争時代。在這個過程中，不動産金融創新空間巨大，以往傳統銀行信貸為主導的單一融資格局有望逐步被多元化的融資格局所替代。

REITs等房地産金融創新工具，可通過有效盤活存量資産，促進房地産業從“重資産”向“輕資産”運營模式轉型，推動沉澱于房地産行業的權益資本與銀行資金逐步退出，改變宏觀經濟與金融體繫穩定過于依賴房地産的局面，從而成為我國不動産金融創新的重要發展方向。

6、新冠肺炎疫情疊加經濟下行，新一輪基建投資開啟

2020年，發生在武漢、爆發于全國以及世界的新冠肺炎疫情給中國經濟和世界經濟發展造成嚴重沖擊，進一步加大了經濟下行壓力。為對沖疫情帶來的不利影響，政府重啟新一輪基建投資作為主要的逆周期調節手段，規模達數十萬億，将在未來幾年完成，投資内容涉及傳統基建、新基建以及産業類項目等。

新一輪基建投資，不僅為房企發展帶來業務拓展機會，同時也會帶動基建項目落地城市的投資價值提升。

（二）房企在“十四五”時期面臨的機遇

1、内外部環境發生變化，加劇房地産市場不确定性

外部來看，國際形勢復雜多變，黑天鵝、灰犀牛事件多出跌出，貿易保護主義、單邊主義涌動躁動，中美由貿易摩擦趨向全面對峙，對房地産市場預期、房地産企業資金鍊、房地産市場走勢及調控政策等都有着不容忽視的影響。

國内來看，疫情防控步入常态化階段，經濟形勢面臨不确定性較大，中央提出從持久戰的角度加以認識，加快形成以國内大循環為主體、國内國際雙循環相互促進的新發展格局。新發展格局下，國家對産業支持力度空前，居民購房需求将受到影響，這将在一定程度上加劇房地産市場走向的不确定性。

2、調控政策常态化，大範圍、大幅度放松可能性不大

黨的十九大報告明确了“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位；2018年7月中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”；2019年7月中央又首提“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”；2019年底中央經濟工作會議重提“房主不炒”。

進入2020年以來，為應對新冠肺炎疫情對我國經濟造成的沖擊，中央加大逆周期調節力度，各地“因城施策”更加靈活，但中央強調“房住不炒”定位不變，不将房地産作為短期刺激經濟的手段。國家房地産調控以“嚴控房價、遏制炒房”、“讓住房回歸居住屬性”為出發點和落腳點，不止一次表态“決不會允許房地産調控半途而廢、前功盡棄”。在房地産調控長效機制構建完成之前，樓市政策預計大範圍、大幅度放松的可能性不大。

3、行業競争更加激烈，中小企業生存壓力大

新形勢下，我國房地産行業已經告别擴張式高增長的“黃金時代”，樓市正逐步回歸理性，進入“房住不炒”的平穩發展期。

伴随着行情的變化，競争将更加激烈，業已發展壯大的房企憑借精準的市場駕馭能力将推動行業集中度再提升，強化“強者恒強”格局。龍頭企業規模優勢、先發優勢突出，規模化聚集與並購重組頻繁發生，日益演變為新常态，成為整個行業關注的焦點。缺乏特色和競争力的中小房企生存壓力大，面臨着和中大型房企合作開發或被並購繼續生存或離場的嚴峻考驗。

4、轉型發展勢在必行，但轉型難度較大

經過多年發展，我國房地産已經接近天花闆，正由增量市場轉向存量市場，無論是千億房企，還是中小房企，都需要尋找新增長點。房企積極結合自身主業情況探索轉型路徑，謀劃多元化布局，是房企應對和打破行業天花闆風險的必然要求。

近年來，房企紛紛從單一的房地産轉向金融、産業、航空、醫療、教育等諸多領域，“地産+N”趨勢明顯，但轉型需要有創新思維，需要在傳統主業與創新産業之間做好平衡選擇，難度較大，轉型成功的房企並不多。

5、融資環境收緊，房企資金面緊張

國際市場復雜多變，國内經濟增長内生動力不足。為應對國内外風險挑戰，國家已經充分認識到大力發展實體經濟的重要性，确立了脫虛向實、保護實體經濟的政策導向。

在此背景下，定向寬松政策傾向支持實體經濟發展，流向房地産行業的資金會受到嚴格監管，即使适度放水，也不會立即傳導至房地産。除頭部房企融資環境略微寬松外，大多數中小企業都會面臨房地産融資渠道受限、融資成本高企，陷入資金鍊條緊張的局面。

6、新冠肺炎疫情帶來的風險與挑戰

新冠肺炎疫情傳染範圍、影響深度和受害程度歷史罕見，不僅對國内經濟發展造成嚴重沖擊，全球經濟和金融市場也面臨巨大不确定性風險。此外，疫情還給行業發展帶來深刻影響。

後疫情時代，産品創新可能會更加注重綠色、健康和私密性，企業變革可能需要構建危機管理機制，形成危機快速反應機制。如果踩不準發展節奏，把不住發展趨勢，房企的持續、穩定和健康發展也會面臨挑戰。

陳志翔 産業和地産獨立研究人，觀點地産新媒體專欄作者