楊光華：武漢5月新房成交破1萬套

楊光華 截至5月27日，武漢5月新房成交11282套。

這是很不正常的數據。

這個數據，接近2019年5月的成交水平。

5月26日、27日，分别成交50套、75套，創新歷史新低。

為什麼數據異常？

從5月份，十多個項目的首日開盤去化率看，武漢樓市還是很冷。

三個單價2w以内樓盤，個位數成交。多個項目去化率低于40%。

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截至5月24日，武漢新房5月累計成交量破1萬套。當天，區域成交最高的是，漢南573套。

再往前一天，成交數據突然拉高，單日成交量1632套。

創新今年有記錄的歷史新高，是5月平均單日成交400多套的4倍。

單日1632套那一天，成交最高的是洪山，一天710套，其次是漢南，431套。

5月26日，單日成交僅50套，創新5月最低。

江岸、江漢、青山、武昌等9個區，成交數據為0。

5月27日，依然如此。75套，多個區域數據為零。

忽高忽低的數據，我一度懷疑是繫統壞了。

從多條渠道求證，最靠譜的一種解釋是，5月25日的精裝合同備案新規。

很多開發商搶在這條新規之前，搶在25号前提前網簽。

這導致25号前，武漢的單日成交量暴增。從5月20日起，一直維持在600多套。

02

還有兩組數據：

截至5月26日，拿到住宅預售許可證的項目38個。

江漢1個，硚口2個，武昌1個，洪山與漢陽，各5個。

東西湖、江夏與黃陂，各5個，新洲3個。

總體上，郊區的項目多，主城區的項目少。

還有一個數據是，開盤首日的去化率，也是開盤第一天賣掉房源的比例。

5月份，有的項目一次推270多套，開盤首日賣出去8套。

有的項目推44套，賣了2套。這也就是為什麼售樓員感覺市場冷。

50%以下的去化率，成為主流。很多項目前期沒有時間蓄客，匆忙開盤。超過50%的，都是賣的較好的項目。

也有兩個項目做到“日光”。一個在光谷中心城，另一個在黃家湖。

大家顧問市場分析師王玲表示，武漢買房的主要痛點仍是價格，尤其是在經歷疫情打擊後，價格仍然是打動買家的核心要素。

03

當前，武漢樓市很冷。

尤其是在5月份，延期的項目與提前入市的項目重疊。

原本10個人，買5套房子。現在變成，10個人，30套房子可以選。

最近，多個樓盤的備案價上漲。

這種上漲，我認為是正常現象。

以2019年開盤3次，最初價格1萬元的項目計算，每次1%的漲幅。

今年5月份，第5次開盤。

它的正常價格是10510。

這是它的正常上漲，不能說是市場推動的上漲。

對普通買房人來說，他們的體感是，房價漲了。

我們衡量房價上漲，還是與最近一次價格對比，比較合适。

同時考慮到精裝還是毛坯，洋房還是高層等産品細節，不能盲目對比。

對于當前武漢部分項目漲價，“目前的漲價是合理範圍内的，但也是不合時宜的。”大家顧問市場分析師王玲表示。

“在當前經濟前景不明朗，市場存量資金有限的情況下，武漢樓市已出現二八分化行情，成交僅集中在優質區域的優質項目，市場二八分化格局将加劇。”

［後記］

在特殊的時期，武漢樓市還在冰封。

調控期的持續與疫情期影響，雙期疊加，市場預期逆轉，加上市場上供應量增加，最終傳遞到市場遇冷。

從數據上看，武漢樓市在復蘇。

每日成交量500-600套，則是正常狀态。

在疫情期間，武漢的單日成交量300-500套之間，都可以判斷武漢樓市的基本面，依然沒有問題。

總體而言，我們要對武漢市場有信心。

眼前很冷，從長期看，武漢會恢復。

5月25日，武漢精裝合同網簽後，武漢的房價也将比此前更高。

這些都不是正常的上漲。

在武漢樓市二八格局中，或用低價，或者優質産品，成為那些20%的市場赢家，才能最終能活下來。

文｜楊光華（地産寫字人） 觀點地産新媒體專欄作者