這是很不正常的數據。
楊光華 截至5月27日,武漢5月新房成交11282套。
這是很不正常的數據。
這個數據,接近2019年5月的成交水平。
5月26日、27日,分别成交50套、75套,創新歷史新低。
為什麼數據異常?
從5月份,十多個項目的首日開盤去化率看,武漢樓市還是很冷。
三個單價2w以内樓盤,個位數成交。多個項目去化率低于40%。
01
截至5月24日,武漢新房5月累計成交量破1萬套。當天,區域成交最高的是,漢南573套。
再往前一天,成交數據突然拉高,單日成交量1632套。
創新今年有記錄的歷史新高,是5月平均單日成交400多套的4倍。
單日1632套那一天,成交最高的是洪山,一天710套,其次是漢南,431套。
5月26日,單日成交僅50套,創新5月最低。
江岸、江漢、青山、武昌等9個區,成交數據為0。
5月27日,依然如此。75套,多個區域數據為零。
忽高忽低的數據,我一度懷疑是繫統壞了。
從多條渠道求證,最靠譜的一種解釋是,5月25日的精裝合同備案新規。
很多開發商搶在這條新規之前,搶在25号前提前網簽。
這導致25号前,武漢的單日成交量暴增。從5月20日起,一直維持在600多套。
02
還有兩組數據:
截至5月26日,拿到住宅預售許可證的項目38個。
江漢1個,硚口2個,武昌1個,洪山與漢陽,各5個。
東西湖、江夏與黃陂,各5個,新洲3個。
總體上,郊區的項目多,主城區的項目少。
還有一個數據是,開盤首日的去化率,也是開盤第一天賣掉房源的比例。
5月份,有的項目一次推270多套,開盤首日賣出去8套。
有的項目推44套,賣了2套。這也就是為什麼售樓員感覺市場冷。
50%以下的去化率,成為主流。很多項目前期沒有時間蓄客,匆忙開盤。超過50%的,都是賣的較好的項目。
也有兩個項目做到“日光”。一個在光谷中心城,另一個在黃家湖。
大家顧問市場分析師王玲表示,武漢買房的主要痛點仍是價格,尤其是在經歷疫情打擊後,價格仍然是打動買家的核心要素。
03
當前,武漢樓市很冷。
尤其是在5月份,延期的項目與提前入市的項目重疊。
原本10個人,買5套房子。現在變成,10個人,30套房子可以選。
最近,多個樓盤的備案價上漲。
這種上漲,我認為是正常現象。
以2019年開盤3次,最初價格1萬元的項目計算,每次1%的漲幅。
今年5月份,第5次開盤。
它的正常價格是10510。
這是它的正常上漲,不能說是市場推動的上漲。
對普通買房人來說,他們的體感是,房價漲了。
我們衡量房價上漲,還是與最近一次價格對比,比較合适。
同時考慮到精裝還是毛坯,洋房還是高層等産品細節,不能盲目對比。
對于當前武漢部分項目漲價,“目前的漲價是合理範圍内的,但也是不合時宜的。”大家顧問市場分析師王玲表示。
“在當前經濟前景不明朗,市場存量資金有限的情況下,武漢樓市已出現二八分化行情,成交僅集中在優質區域的優質項目,市場二八分化格局将加劇。”
[後記]
在特殊的時期,武漢樓市還在冰封。
調控期的持續與疫情期影響,雙期疊加,市場預期逆轉,加上市場上供應量增加,最終傳遞到市場遇冷。
從數據上看,武漢樓市在復蘇。
每日成交量500-600套,則是正常狀态。
在疫情期間,武漢的單日成交量300-500套之間,都可以判斷武漢樓市的基本面,依然沒有問題。
總體而言,我們要對武漢市場有信心。
眼前很冷,從長期看,武漢會恢復。
5月25日,武漢精裝合同網簽後,武漢的房價也将比此前更高。
這些都不是正常的上漲。
在武漢樓市二八格局中,或用低價,或者優質産品,成為那些20%的市場赢家,才能最終能活下來。
文|楊光華(地産寫字人) 觀點地産新媒體專欄作者
撰文:楊光華
審校:勞蓉蓉