楊光華:武漢5月新房成交破1萬套

观点地产网

2020-05-27 19:36

  • 這是很不正常的數據。

    楊光華 截至5月27日,武漢5月新房成交11282套。

    這是很不正常的數據。

    這個數據,接近2019年5月的成交水平。

    5月26日、27日,分别成交50套、75套,創新曆史新低。

    為什麼數據異常?

    從5月份,十多個項目的首日開盤去化率看,武漢樓市還是很冷。

    三個單價2w以内樓盤,個位數成交。多個項目去化率低于40%。

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    截至5月24日,武漢新房5月累計成交量破1萬套。當天,區域成交最高的是,漢南573套。

    再往前一天,成交數據突然拉高,單日成交量1632套。

    創新今年有記錄的曆史新高,是5月平均單日成交400多套的4倍。

    單日1632套那一天,成交最高的是洪山,一天710套,其次是漢南,431套。

    5月26日,單日成交僅50套,創新5月最低。

    江岸、江漢、青山、武昌等9個區,成交數據為0。

    5月27日,依然如此。75套,多個區域數據為零。

    忽高忽低的數據,我一度懷疑是系統壞了。

    從多條渠道求證,最靠譜的一種解釋是,5月25日的精裝合同備案新規。

    很多開發商搶在這條新規之前,搶在25号前提前網簽。

    這導緻25号前,武漢的單日成交量暴增。從5月20日起,一直維持在600多套。

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    還有兩組數據:

    截至5月26日,拿到住宅預售許可證的項目38個。

    江漢1個,硚口2個,武昌1個,洪山與漢陽,各5個。

    東西湖、江夏與黃陂,各5個,新洲3個。

    總體上,郊區的項目多,主城區的項目少。

    還有一個數據是,開盤首日的去化率,也是開盤第一天賣掉房源的比例。

    5月份,有的項目一次推270多套,開盤首日賣出去8套。

    有的項目推44套,賣了2套。這也就是為什麼售樓員感覺市場冷。

    50%以下的去化率,成為主流。很多項目前期沒有時間蓄客,匆忙開盤。超過50%的,都是賣的較好的項目。

    也有兩個項目做到“日光”。一個在光谷中心城,另一個在黃家湖。

    大家顧問市場分析師王玲表示,武漢買房的主要痛點仍是價格,尤其是在經曆疫情打擊後,價格仍然是打動買家的核心要素。

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    當前,武漢樓市很冷。

    尤其是在5月份,延期的項目與提前入市的項目重疊。

    原本10個人,買5套房子。現在變成,10個人,30套房子可以選。

    最近,多個樓盤的備案價上漲。

    這種上漲,我認為是正常現象。

    以2019年開盤3次,最初價格1萬元的項目計算,每次1%的漲幅。

    今年5月份,第5次開盤。

    它的正常價格是10510。

    這是它的正常上漲,不能說是市場推動的上漲。

    對普通買房人來說,他們的體感是,房價漲了。

    我們衡量房價上漲,還是與最近一次價格對比,比較合适。

    同時考慮到精裝還是毛坯,洋房還是高層等産品細節,不能盲目對比。

    對于當前武漢部分項目漲價,“目前的漲價是合理範圍内的,但也是不合時宜的。”大家顧問市場分析師王玲表示。

    “在當前經濟前景不明朗,市場存量資金有限的情況下,武漢樓市已出現二八分化行情,成交僅集中在優質區域的優質項目,市場二八分化格局将加劇。”

    [後記]

    在特殊的時期,武漢樓市還在冰封。

    調控期的持續與疫情期影響,雙期疊加,市場預期逆轉,加上市場上供應量增加,最終傳遞到市場遇冷。

    從數據上看,武漢樓市在複蘇。

    每日成交量500-600套,則是正常狀态。

    在疫情期間,武漢的單日成交量300-500套之間,都可以判斷武漢樓市的基本面,依然沒有問題。

    總體而言,我們要對武漢市場有信心。

    眼前很冷,從長期看,武漢會恢複。

    5月25日,武漢精裝合同網簽後,武漢的房價也将比此前更高。

    這些都不是正常的上漲。

    在武漢樓市二八格局中,或用低價,或者優質産品,成為那些20%的市場赢家,才能最終能活下來。

    文|楊光華(地産寫字人) 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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