傅士鵬:非常時期,香港人轉戰英國

观点地产网

2020-05-24 16:29

  • 香港富豪劉銮雄的弟弟“細劉”劉銮鴻首次出手英國。

    傅士鵬​ 疫情非常時期,香港資本仍在悄悄買入英國。

    英倫投資客(5月23日)獲悉,香港富豪劉銮雄的弟弟“細劉”劉銮鴻首次出手英國。

    劉銮鴻通過其控制的香港利福國際集團(Lifestyle Intenational),大量收購英國大型商業地産公司Land Securities的股票。

    Land Securities簡稱Landsec,總部位于倫敦,在倫交所主闆上市,屬于富時100指數成分股。

    Landsec也是英國最大的房地産投資信托(REIT),在英國境内持有大量寫字樓、商場等商業地産。

    根據公告,利福國際集團将以每股8.84英鎊的價格,共收購567.2萬股Landsec股份,約占Landsec發行股份的1.25%,總代價約為5012.6萬英鎊(約合5.08億港币,4.3億人民币)。

    劉銮鴻之所以選擇在這個時候買進Landsec股份,主要有以下兩點原因:

    一是為了提高公司長期的現金流回報,二是Landsec股價因疫情影響正處于低位。

    根據利福國際集團發布的收購公告,此次收購總代價全數由集團内部現金資源支好付。

    利福國際集團表示:“通過持有Landsec的股份,利福國際集團可以參與英國的零售和商業房地産市場,而無需擁有此類實質物業。”

    ”此次收購将會作為集團的長期投資用途,從而提高長期的現金回報。”

    從股價來看,劉銮鴻此次出手的時機确實不錯。

    相較于去年鮑裡斯赢下雙12大選後創下的10.06英鎊新高,近期受疫情和封鎖影響,Landsec股價一路跌到了5.45英鎊,半年跌了近50%。

    如果回顧Landsec過去十年的股價變化,可以看到,其股價已經跌至08年金融危機以來的新低點。

    究其原因,Landsec股價走勢和疫情給商業地産帶來的沖擊有很大的關系。

    Landsec目前擁有并管理着英國超過260萬平方英尺的商業地産,業态包括高端寫字樓、高街商鋪、大型購物中心等。

    比如大家耳熟能詳的Bluewater購物中心,就由Landsec持有。

    根據Landsec于5月12日發布的2020年第一季度報告,其當期利潤為4.14億英鎊,相比去年同期減少了6.3%。

    與此同時,Landsec地産總價值也下降了9%,已跌至128億英鎊。

    其中受疫情影響最大的商場等零售地産下跌最多,跌幅超10%,但寫字樓價值卻出現一定上漲,上升了1.1%。

    不過雖然受到疫情沖擊,但Landsec英國地産巨頭,其現金儲備非常充裕,集團貸款價值比(LTV)僅為30.7%,債務水平并不算高,年底的現金流收入完全可以覆蓋負債成本。

    而且,從年報顯示,旗下寫字樓、零售等物業空置率極低,總體僅為2.4%,與去年同期無任何變化。

    而且英國商業地産的租賃合同往往一簽就是十年二十年,因為租金還是比較有保障的。

    總結來說,Landsec的商業地産受疫情沖擊嚴重,因此短期出現股價大跌,但由于其本身資産狀況良好,均位于核心地段,且租金有長期保證,所以香港人劉銮鴻還是看好其長期走勢。

    另值得一提的是,不同于一般股票,REIT每年是有高額分紅的,本質上就相當于在英國買了一堆房産,每年還有固定的“租金”。

    當然除了上述原因,近期香港的熱點事件也影響到了投資者的決策,導緻一大批香港金主轉戰英國。

    接下來我們就來簡單盤點下,近期香港金主在英國的大型投資:

    香港太一集團收購曼徹斯特開發地塊

    2020年5月11日,香港太一集團(One Heritage)出手英國,買進位于大曼徹斯特奧爾德姆郡(County Oldham)的奧爾德姆法院地塊。

    該地塊地址如下,距離曼徹斯特市中心約20分鐘車程。

    除了投資上述地塊,香港太一集團還于今年1月拿到了大曼徹斯特薩爾福德(Salford)第一高樓One Heritage Tower的規劃申請,将繼續投資并啟動這一高樓項目。

    根據規劃,One Heritage Tower共有兩棟,其中一棟高達55層,另一棟為16層,兩棟大樓預計将提供545套住宅、和共享辦公空間、電影院等商業空間。

    整個預計将于2023/2024年完工,建成後會成為Salford第一高樓,大曼徹斯特區的第二高建築。

    香港投資公司買入倫敦金融城

    2020年5月4日,香港投資公司Retain Prosper表示已斥資9421.5萬英鎊(約8.3億人民币),買下了位于倫敦金融城的寫字樓6-12 Fenchurch Street。

    由于地處倫敦金融城核心位置,且緊靠Monument地鐵站,該樓年租金高達420萬英鎊(3700萬人民币),年租金回報率約4.4%,租約于2025年7月到期。

    神秘香港公司單月連買三棟大樓

    英國封鎖期間,還有一個香港公司格外引人注目,由未透露姓名的神秘金主控制的香港公司Ship Street一個月之内連續三次出手,在英國多地買下三棟寫字樓。

    接下來我們就來簡單盤點下:

    1、Nottingham One, 諾丁漢

    2020年4月16日,香港投資者Ship Street與英國房地産公司Adapt組成的英國區域寫字樓夥伴二期基金(UKRO II),以920萬英鎊(約合8000萬人民币,8762萬港币)的價格收購了位于諾丁漢市中心的Nottingham One寫字樓項目。

    Nottingham One實際上由六棟獨立寫字樓組成,占地面積為5.4萬平方英尺(約合5,017平方米)。

    目前,寫字樓内部面積已經完全出租,每年租金為73.9萬英鎊,投資回報率達到了7.51%。

    這是香港投資者在諾丁漢的第二筆投資,2019年11月,UKRO二期基金就購買了位于諾丁漢的Axis大樓。

    2、3&4 Embankment, 利茲

    買完諾丁漢不到一個星期後,這一神秘香港金主又在利茲出手了,斥資2100萬英鎊(約合1.82億人民币,2億港币),買下了位于利茲的3&4 Embankment寫字樓。

    該寫字樓占地71,713平方英尺,大樓租戶有英國國民醫療系統(NHS),全球最大的保險集團之一怡安(Aon)以及其他多家租戶。

    大樓地理位置極佳,不僅地處市中心,且十分靠近利茲火車站,還在艾爾河(River Aire)邊上,租賃需求非常強勁。

    3、The Hive, 曼徹斯特

    2020年4月22日,香港投資者Ship Street出手曼城,斥資2700萬英鎊(約合2.35億人民币,2.58億港币)買下了The Hive寫字樓。

    該辦公大樓由Argent于2010年建造,目前已經出租給14個租戶,租賃回報率為4.8%,年租金約為129.6萬英鎊。

    英倫投資客寫在最後

    總結來說,今天我們盤點了香港金主近期在英國進行的投資,最新的一筆是收購英國REIT股票,另外五筆則是收購寫字樓或開發地塊,顯示出在非常時期,香港投資者依然青睐英國資産。

    值得注意的是,本土提到的多家香港公司均有聯合英國本土公司合作投資或開發項目,這一方式不僅可以幫助投資者規避一定風險,還可以幫助他們在疫情當下第一時間獲得最新的市場情況和抄底交易機會。

    傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資,觀點地産網專欄作者

    撰文:傅士鵬    

    審校:勞蓉蓉



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