從2020回望2008,這是我對房地産行業的三點建議

观点地产网

2020-03-12 20:32

  • 2020年樓市,會走出2008年相似的軌迹嗎?

    一個大浪撲來。

    3月9日,美股開盤,道瓊斯指數暴跌2000點,超過2008年美國次貸危機,迎來23年裡第一次熔斷。

    有人說,這是2008年經濟危機的翻版。

    有人說,這輪疫情是新一輪危機的導火索。

    “黑天鵝”此起彼伏。這是偶然,還是開始?

    大浪之後,還有沒有更大的浪?

    12年一個輪回。

    2008年與2020年,都是鼠年。

    兩者有太多的相似之處,災難與希望并存,均有“黑天鵝”。

    最近,在線聽一位首席經濟學家的演講。

    他認為,此次疫情對經濟的影響,将大于2003年的非典,“我們正處在全球經濟危機的邊緣”。

    而我擔心的是,我們又要走2008年的老路?

    災害、經濟危機-市場蕭條-降價促銷-救市複蘇。

    2020年樓市,會走出2008年相似的軌迹嗎?

    01

    仿佛昨日重現。

    2008年的前一年,我入職報社,跑房地産新聞。

    在武漢主城區,房價6000以上,5000左右的樓盤很難找。原本淡季的7-8月份,房價4800的樓盤,通宵排隊。報紙的頭版廣告位,被開發商瘋搶。

    從那時起,武漢樓市瘋狂了。

    2008年春節前,湖北等南方多地發生雪災。

    前三個月,武漢市場低迷觀望,零首付、送裝修等打折促銷,鋪天蓋地。

    5月12日,汶川發生大地震。

    報社的辦公樓搖搖晃晃,同事們都樓外等待。

    當時說的最多的是,一方有難,八方支援。

    那個月,深圳房價大跌,成交量暴跌。

    經濟學家說,那是擠泡沫,勸投資者不要輕易買房。

    那時起,萬科開始全國範圍降價,中介店迎來關店潮。

    泡沫論、拐點論,很多人看空。

    當時多是暗降,送置業資助金、結婚禮券、降價補差等。

    全國樓市,像做了一次深蹲。

    8月8日,北京奧運會。

    開幕式,大腳印,51枚金牌,家國情懷。

    9月15日,雷曼兄弟破産。美國次貸危機,引發全球金融危機。

    一切與金融、房地産有關。

    後來,看完《大空頭》,發現此後的危機裡,都有它的影子。

    4萬億投資計劃由此開始實施,用投資拉動經濟。

    背後是一攬子計劃,應對危機。我們習慣稱之為“4萬億”。

    12月底,很多房企擔心過不了冬天。

    我身邊一個朋友首次買房,拿到了一成首付。

    那時,人們喜歡看的是《重返泡沫時代》、《逃不過的經濟周期》。

    2008年,一個小女孩讓王石幫她參謀是否要買房。

    他問:“你準備結婚嗎?”女孩說沒有,但是擔心三四年之後就買不起房子了。

    王石脫口而出:“如果三四年之後你買不起了,那是市場的問題。”

    也有很多人錯過了2008年。

    02

    12年後,一場新冠疫情,鬧得世界不安甯。

    1月23日武漢封城前,我們都以為,事情沒有這麼嚴重。

    也隻知道可防可控,不會人傳人。

    那時,我們忙着參加年報發布會與開發商答謝會。

    我們都驚歎于一組數據:2019年一年,武漢住宅成交約21萬套。

    連續9年位居全國前三甲,被譽為房地産流量第一城。

    而同期武漢GDP1.5萬億,并舉辦了一場國際性賽事。那時,我們以為2020年會延續2019年的行情。

    有專家預測,2020年全國房地産政策“既防上漲,又防下跌”;行業規模與企業規模,将雙雙見頂;深圳房價不會漲,長三角房價空間大。

    40多天後,一切都變了。

    有人預測,一季度國内的經濟增幅将隻有3%。而2019年四季度,增幅是6%。

    有人将2020年16個省市公布的總投資額,做了一個加法。

    結果是34萬億。今年的計劃投入是7.2萬億,主要覆蓋新基建。

    可以肯定的是,它不是新版的“4萬億”,

    而是應對當前經濟的有效政策方式。

    春節後,央行釋放3萬億流動性,支持實體經濟的發展;

    開發商學會網上賣房、智能化、數字化等新技能,腳踩刹車。

    前兩個月,各大開發商債券融資2484億元。

    3月3日,央行等召開的座談會上,再次強調“房住不炒”。

    3月4日,高層會議指出:

    複工複産與擴大内需結合,釋放被抑制、被凍結的消費,培育新型消費、升級消費。

    與12年前相比,而今情勢有所不同,房地産行業有心無力。

    廣州等地的救市被叫停。以武漢為例,一季度樓市泡湯。

    3月6日,工業和信息化部召開加快5G發展專題會,研究部署加快5G網絡等新型基礎設施建設。

    3月7日,限購兩年的海南,再次發布房産新政。其中規定現房銷售、本地人不得買第三套房。

    三月的前10天,消息越來越多。

    03

    上一輪危機,引發金融海嘯的是次貸。而此輪危機,則是原油與疫情。

    有人對比2008與2020的調控說,相同的配方,不同的味道。

    其實,2020年是非常重要的一年。

    脫貧攻堅、全面建成小康。

    從經濟總量、調控手段、房地産量級等角度,2020年,經濟走勢、金融政策與房地産趨勢,走一條與2008年不同的路。

    我們能化危為機,鑰匙就是“新基建”。

    目前,最悲觀的預測是,如果全球範圍的疫情持續爆發,演變成全球危機。3月9日,全球金融市場暴跌。油價暴跌,石油價格大戰;能源股暴跌,引爆美國股市暴跌;新冠疫情,引發歐洲股市暴跌。最終,潘多拉魔盒打開。

    多數人的思維軌迹大緻是這樣:

    經濟不好,樓市也不好,房子不好賣,房價一定跌,再等等。

    多數的研究機構與從業者也是這樣預判的。

    而市場往往都是有逆轉劇情。

    此時買房,還是賣房的前提,保持充足的現金流。

    最近,紅杉資本給投資人寫了一封信,給了6條建議:

    全球“黑天鵝”已來,現金為王,準備過冬。

    在這封信的末尾說,“保持健康以及保持你的公司健康”。

    曆史總在重複,每次略有不同。

    人類從曆史中學到的唯一教訓,就是人類從不在曆史中吸取教訓。外部大環境,我們不能掌控,唯有掌控好自己。

    如果我們認為2020與2008的軌迹相似,我們就要采取2009年一樣的買房策略。如果認為兩者軌迹不同,就再觀察待定。

    此時,我給出三條建議:

    給房地産行業,活下來的,不是最強大或最聰明的,而是最能适應變化的;

    給賣房人,隻要跑過對手,就是赢;

    給普通買房人,量體裁衣,合适就好。

    [後記]

    傾巢之下,焉有完卵。

    金融劇烈動蕩,最後波及到我們的财富流失?

    不過有句,利空之後,就是利好。

    談一點輕松的,今晚吃幾個菜,追哪部劇?

    2008年後,有一部電視劇《蝸居》,影響到很多年輕人的置業觀。巧合的是,最近,又有一部熱播劇《安家》。

    兩部熱劇的編劇都是六六。

    當時,上海的房價不到2萬元;

    如今,接近5萬元。

    一口氣,我追到33集。

    劇情拖沓,适合快進看。

    跑道房、老洋房、學區房、x宅、fs先生、做自媒體的知否小姐,在馬桶上加班的宮醫生,睡在壁櫥裡朱閃閃,老油條對兒子的愛。

    “沒有我賣不出去的房子”,這是房店長的口頭禅。

    如果我們都是房店長、徐姑姑,還擔心賣不掉房子?

    如果我們買房人知道這些套路,就少一些被套路!

    文|楊光華(地産寫字人)

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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