夏磊:房産稅的改革曆程和實踐效果——房産稅系列之二

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2019-09-17 11:01

  • 回顧中國房産稅的改革曆程和征收現狀,總結上海和重慶房産稅試點經驗,以資借鑒。

    夏磊 我國房産稅最早于1950年開始征收,直至2018年房地産稅立法工作列入五年立法規劃,其改革一直在曲折中前進。本報告中我們回顧了中國房産稅的改革曆程和征收現狀,總結了上海和重慶房産稅試點經驗,以資借鑒。

    一、房産稅改革曆程

    房産稅立法實踐在不斷推進。房産稅于1950年成為全國開征的獨立稅種;1951年房産稅、地産稅合并為城市房地産稅,在核準的城市範圍内征收;1984年拆分為房産稅和城鎮土地使用稅;1986年頒布《中華人民共和國房産稅暫行條例》,成為目前房産稅的征收依據;2003年十六屆三中全會首次提出對自住房征收物業稅;2011年上海、重慶率先開展房産稅改革試點;2012年國務院指出要穩步推進房産稅改革試點;2013年十八屆三中全會提出“加快房地産稅立法并适時推進改革”;2018年,房地産稅立法工作列入五年立法規劃,法律草案正在拟定中。

    二、房産稅征收現狀:對個人住房免征

    現行房産稅主要征稅對象為辦公樓和商業營業性用房,對個人住房免征。房産稅征收範圍為城鎮,稅基為房産原值減除10%-30%後的余值,稅率為1.2%;如果房屋出租,則稅基為租金收入,稅率為12%;現行房産稅主要征稅對象為辦公樓和商業營業性用房,對個人所有非營業用房産免征,意味着占全國城鎮商品房存量金額80%以上、存量面積90%以上的房産被納入免征範圍。

    三、房産稅試點:滬渝率先開征,效果有限

    滬渝率先開展房産稅改革試點。2011年,上海和重慶率先對個人住房征稅,試點方案應該是未來全國推廣房産稅的重要參考方向。兩市方案共同點是:(1)征稅重點以新增購房為主,同時,買高價房就要交更多的稅;(2)差别化稅率,上海有兩檔,重慶有三檔,控制高檔住房的比例;(3)較為寬松的免稅政策,減少對居民基本住房需求的侵害;(4)限制外來的投資需求,根據是否為本地居民采取不同征稅條件。不同的是:(1)征稅目标不同,上海主要是抑制投資,重慶主要是抑制高檔住房消費;(2)實施範圍不同,上海全市推行,重慶僅覆蓋主城九區;(3)征稅對象不同,上海針對增量住房,重慶針對高端住房。以虛拟租金為征稅基礎的經濟體有新加坡和中國香港。

    滬渝試點帶來的稅源有限,對房價影響不明顯。從稅收效果看,上海和重慶房産稅并未獲得可觀的稅收收入,2018年滬渝兩市房産稅收入分别為213.8億元和67.3億元,分别占各自地方稅收的3.4%和4.2%,占各自土地出讓收入的11.1%和3.2%。從市場效果看,房産稅試點開始後,對比2011-2012年部分重點城市新建商品住宅價格指數,滬渝未出現獨立走勢。長期看,滬渝房産稅試點對房價的影響不大,2011-2018年,上海和重慶的商品房均價平均漲幅分别為8.5%和8.6%。

    滬渝試點效果有限的主要原因:一是征稅範圍窄、稅率偏低。征稅範圍上,上海不涉及存量房,重慶雖包括存量房,但隻針對高檔住房;稅率上,上海是0.4%和0.6%,重慶是0.5%、1%和1.2%。二是滬渝等城市房價上漲的背後是住房供給不足。上海和重慶2010年套戶比分别為0.93、0.98,2018年分别為0.93、1.01,兩地房地産市場整體上一直處于供給不足的狀态。随着城鎮化不斷推進,人口向大城市集聚的趨勢愈加明顯,對于住房需求旺盛的大城市來說,房産稅難以起到房價調控作用。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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