房地産投資拐點已現

观点地产网

2019-06-17 09:41

  • 我們判斷房地産投資的拐點已至,預計未來每個月投資累計增速将下降0.6-0.8個百分點,全年投資增速7-8%。

    夏磊 年初,市場普遍對今年的房地産開發投資較為悲觀,我們基于對分線城市、分項數據的調研和預測,對投資的判斷處于較樂觀的水平。年初至今,房地産投資強勁遠超市場預期,1-5月累計投資46075億元,同比增長11.2%,增速比2018年全年提高1.7個百分點,但較1-4月下降0.7個百分點。我們判斷房地産投資的拐點已至,預計未來每個月投資累計增速将下降0.6-0.8個百分點,全年投資增速7-8%。

    本文将從房地産投資的領先指标、實物和價格因素、成本結構等三個維度入手,分析當前房地産投資為何如此強勁?拐點又為何已現?

    房地産投資的領先指标——拿地,領先期6-9個月

    土地是房地産投資的原材料,這決定了拿地是房地産投資的領先指标。一方面,獲得土地使用權的房企,在取得施工許可證之後,方可開工施工。另一方面,土地購置費按實際發生額納入投資,分期付款和分期開發均分期計入,因此投資中的土地支出也滞後于拿地。全國來看,土地成交領先房地産投資6-9個月;分城市能級看,一線城市領先期約12個月,二線城市9個月,三四線城市9個月。

    當前房地産投資為何如此強勁?

    從領先指标來看,2018年拿地高峰進入開工、施工期,推動投資走強。2015-2018年,土地成交增速持續提升,2015年2月,300城住宅用地成交規劃建築面積累計同比下降52%,之後不斷回升,在2018年5月達到32%的增長高點。2018年,300城宅地成交建面9.1億平,創2014年以來新高。這部分新供給土地,在2018H2-2019H1集中進入開發階段。

    從實物和價格因素來看,施工加快帶動實際投資大幅提速,價格因素對投資的拉動稍有減弱。2019年1季度,房地産投資累計增速11.8%,較2018年全年提高2.3個百分點;其中,實際投資增速7.9%,提高4.0個百分點,主要因為施工加快,三方面原因:一是2018年拿地高峰進入集中開發階段;二是去年底今年初寬貨币向寬信用傳導、部分城市調整調控措施,帶動年初銷售增速回升,房企加快開工、複工以配合銷售;三是2015-2016年牛市中銷售的期房臨近交房期,竣工自2018年10月以來總體改善;1季度,房地産投資價格指數增速3.9%,降低1.7個百分點,主要受PPI見頂後持續回落影響,同期,PPI累計同比增長0.2%,降低3.3個百分點。

    從成本結構來看,施工加快和單位建安成本企穩共同推動建安支出提速,土地支出增速仍較快。1-4月,剔除土地購置費後的建安支出同比增長5.5%,較2018年提高8.7個百分點,建安投資由降轉升,一是由于房屋施工面積提高3.5個百分點至8.8%,二是由于單位建安支出增速見底回升、從-8.0%收窄至-3.0%,主要受益于2018年行業集中度顯著提升而大型房企精裝修比例更高;同時,1-4月土地購置費同比增長29.7%,主要因為2018年土地成交價款增速較高,滞後表現在土地投資支出上。

    房地産投資拐點已現

    從領先指标來看,拿地見頂回落已經一年,決定了當下就是投資拐點。2018年5月以來,300城宅地成交建面累計增速達到32%的高點後持續回落,2019年5月降至5%。分城市能級看,一線、二線、三四線城市的土地成交累計增速分别在2018年的1月、5月和5月見頂回落,目前各線城市投資均已出現見頂迹象,印證投資拐點已現。

    從資金流入看,下一階段,銀保監會重點整治資金違規流入房地産,将在資金端制約房地産投資。5月17日,中國銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果,促進合規建設”工作的通知》,針對銀行機構、非銀機構,列明多項房地産相關整治要點,嚴防土地款融資、資金挪用于開發或購房等多類違規融資行為,預計房企到位資金增速将持續回落。

    從成本結構來看,施工和單位建安成本的支撐因素都開始弱化、建安支出拐點臨近,土地支出增速将繼續回落。對于建安支出,一方面,施工增速拐點臨近,主要由于拿地見頂回落的滞後傳導效應逐漸顯現;另一方面,單位建安成本增速大概率也即将見頂,主要由于銷售均價增速在2018年末見頂、2019年初以來回落;對于土地購置費,前期土地成交價款增速持續回落的傳導效應将繼續作用,後續土地支出甚至可能出現負增長。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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