蘇州上報住建部的房地産長效機制,會是什麼?

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2019-05-28 12:33

  • 這一消息,讓長期關注房地産市場的人士感到興奮。

    昨天的新聞,透露蘇州房地産長效調控機制政策已經形成方案,待上報住建部。

    這一消息,讓長期關注房地産市場的人士感到興奮。

    中國政府對房地産調控長效機制探索了10年,理論上沒有任何進展,蘇州居然拿出了方案,讓業界和公衆翹首以待,這顯然對全國房地産市場的調控有重大的標志性示範意義。

    “建立房地産市場長效機制”,是早在2010年,時任國務院總理溫家寶在達沃斯論壇上就提出的目標。此後,中央政府也在多次會議上提到要加快建立長效機制。

    在長達近10年的時間里,政府一直試圖以長效機制來替代短期的行政措施,以保證房地産市場平穩健康發展。

    對房地産市場長效機制的探索和研究,已經進行了10年。但是坦率的說,迄今為止,還沒有任何一個成熟的長效機制形成。

    此次,“蘇州房地産長效調控機制政策已經形成方案,待上報住建部”的消息,令業界諸多猜想。到底是什麼樣的長效機制?

    作為房地産市場的研究者,對蘇州的長效機制方案,既充滿了期待,也有諸多好奇和疑問。

    01

    長效機制應該是什麼樣的機制?

    1

    所謂長效機制,就應該是能夠長期起作用,而不是“翻燒餅”似的朝令夕改的機制。

    2

    長效機制,一定應該是法制機制和市場機制。調控的手段應主要包括金融政策、稅收政策、土地政策、保障房政策和住房租賃政策等等。而不是過去幾年經常動用的“限購”“限價”“限售”等行政措施。

    3

    長效機制,一定應該着眼于解決中國房地産市場的根本邏輯:地方政府對土地财政的過度依賴。

    4

    長效機制的最終目標,應該是防止房地産市場的大起大落。

    02

    貨币、稅收、土地、财政、立法、保障房和租賃房,哪方面可能突破?

    經過近10年的探索,迄今為止,在以上多個方面,尚未看到長效機制有任何實質性的進展。

    如貨币政策:

    一旦遇到經濟下行壓力加大或市場流動性趨緊,央行貨币信貸政策較為寬松的時候,無論如何聲稱不流入樓市,但事實上幾乎沒有任何有效的措施,能夠阻止貨币流入樓市。

    每一次的貨币松動,都會引來房地産市場價格的大幅度上漲。

    再如稅收政策:

    “房地産稅”從2003年十六屆三中全會上提出,至2013年十八屆三中全會确定房地産稅立法,由于法理等方面的障礙,迄今尚未看到房地産稅有任何實質性的進展。甚至草案起草完成的時間節點,也僅僅是本屆人大任期之内,即2023年之前。

    再如共有産權房:

    “共有産權房”被認為是長效機制之一,但事實上近期北京、上海等地的共有産權房,受到市場的冷落,已經證實這一政策的取向,在很大程度上不被市場和公衆認同。

    03

    一個城市政府能建立起長效機制嗎?

    蘇州方面的房地産長效調控機制,存在疑問的另一個方面是:地方政府是否有權力,有可能建立一套市場的長效機制。

    以上分析的貨币、稅收、土地、财政、立法、保障房和租賃房等諸多方面,地方政府的權力空間極為有限。

    例如,貨币政策、房地産稅等,事實上根本不在地方政府的管轄範疇之内。

    從昨天的新聞也可以看出,蘇州方面也對所謂“長效機制”並不自信。

    稱:長效調控機制實施後階段調控措施不取消,一切以重要考核指標要求為準。

    如果短效行政機制不能撤除,長效機制還有意義嗎?

    如此,房地産業界和公衆,對蘇州的房地産長效調控機制方案充滿期待,但也有很多質疑。

    長效機制的建立如果如此容易,在過去的10年中,為什麼沒有建立和運用呢?

    丁建剛 浙報傳媒地産研究院院長 觀點地産網專欄作者

    撰文:丁建剛    

    審校:勞蓉蓉



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