當前房地産市場是否實現平穩健康發展?

观点网

2019-02-19 09:20

  • 2014年9月到2016年2月,四組政策刺激組合拳開啟中國房地産新一輪景氣周期。2016年930以來,中央明确“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,中央統一指導,地方政府因城施策,房地産調控的力度加碼,房價回歸理性。

    2018年9月以來,全國房價逐漸回歸平穩,4季度商品住宅均價微漲0.06%,本輪地産小周期漸近尾聲。當前,房地産是否回落到平穩健康發展的軌道上?我們選取19個指標,從“價、量、信用”三個維度進行評估。

    參照國際經驗,我們認為,房地産市場是否平穩健康發展,主要看:第一,房價是否穩定,用房價漲幅、房價收入比、租金回報率3個指標度量;第二,供求是否平衡,短期用4個層次的庫存去化周期度量、長期用套戶比度量。第三,居民和企業是否有信用風險,居民層面用住房貸款余額/GDP等6個指標度量,房企層面用真實負債率等5個指標度量。

    一、從價上看,房價漲幅趨穩,不存在全局性房價泡沫風險

    全國房價趨穩。2016年“930”後,一二線熱點城市房價先行停漲,2018年9月以來,全國房價逐漸回歸平穩。一、二、三線城市二手住宅價格指數環比漲幅均連續四個月回落,上漲城市數占比從94.3%下滑至67.1%。

    房價收入比處于安全區間。2000年以來,全國商品住宅均價年均增8.6%,城鎮居民人均可支配收入年均增10.6%,房價上漲幅度小于收入增長幅度,房價收入比整體呈下行趨勢。2018年全國房價收入比7.3,相比2014年上升0.4,但處于歷史最低25%分位。

    租金回報率回升。2018年樣本一、二線城市靜态租金回報率分别上升0.1、0.2個百分點。

    二、從量上看,庫存有效去化,存量住房尚未過剩。

    短期指標看,不存在房地産庫存風險。全國層面,竣工未售庫存、開工未售庫存、含未開發土地的廣義庫存降至1.9、11.5、17.3個月,相比2014-2015年峰值下滑60.4%、57.6%、52.4%;城市層面,一、二、三四線取證未售庫存為15.0、11.8、11.0個月,一線城市處于歷史最高5%分位,主要源自強調控下銷售較弱,但産業和基礎設施支持下潛在需求強、風險可控;二線、三四線城市處于歷史中值附近,相比2014年峰值下滑19.5%、69.8%,處于較健康水平。

    長期指標看,尚無明顯住房過剩根據《中國住房存量:過剩還是短缺》測算,2017年城鎮住宅套戶比1.07,供求基本平衡。但住房質量不高的問題仍很突出,存量住房中商品房占比僅40.7%;1999年以前修建的住房占41.4%;設施不完備住房占比高,如25.8%的住房無獨立抽水馬桶,7.6%的住房無獨立廚房。

    三、從信用維度看,居民、企業加杠杆放緩,信用風險可控。

    居民層面,2017年居民住房貸款余額/GDP上升3.7個百分點,增速放緩2.6個百分點;居民住房貸款發放額/住房成交金額回落4.2個百分點。

    我國居民債務風險相比國際均值不高。2017年,住房貸款余額/GDP為33.7%,低于發達國家50.9%的均值;住房貸款余額/可支配收入為51.4%,低于發達國家68.0%的均值。我國居民住房杠杆安全邊際尚充足,商業個貸不良率維持在0.4%以内。

    企業層面,截止2018年6月末,A+H股上市房企真實負債率為55.3%,較2017底小幅回落0.6個百分點;房企債務結構趨于合理,2018H1短長期有息債務比為45.1%,較2017年下降2.5個百分點;償債能力明顯增強,速動比率和現金短債比分别從2014年的46.5%、81.6%提升至2018H1的57.6%、112.3%。分梯隊看,當前龍頭房企杠杆水平最低、短期償債能力最好且債務結構合理,發生風險可能性最小;小房企杠杆水平最高、短期償債壓力最大且高度依賴短期債務,财務穩健性最弱。

    四、 當前調控成果來之不易,房地産市場已回歸平穩運行軌道上。

    但若将觀察周期拉長,2014年930以來的本輪房價上漲幅度大,積累了一定風險,“穩地價、穩房價、穩預期”仍須放在突出位置。2014-2018年,本輪房價上漲幅度居世界第六;房價收入比上升,偏離了2009-2014連續5年的下行趨勢;居民杠杆率提升速度歷史最高,超過2000-2003、2008-2010兩輪加速加杠杆期;部分小房企高度依賴短期債務,面臨一定的流動性壓力。

    部分城市房價上漲累積風險未完全消化。2014年以來,房地産市場開始呈現“總量放緩,區域分化”的新階段特征,不同城市風險水平差異明顯。例如全國房價收入比雖處安全區間,但96個樣本城市中,有10個城市房價收入比處于歷史中值之上、16個城市房價收入比超過同能級均值20%。在風險積累基礎上,如果房價再度反彈,會有演變成泡沫的可能。因此,因城施策,由地方政府根據自身情況調節,中央加強考核,是短期防風險的重要手段。

    房地産市場面臨增速換擋,由高速轉向中高速增長,階段切換後更需防範房地産風險。1998年起,中國房地産進入“大建設”階段,城鎮化大幅推進、經濟高速增長,住宅新開工年復合增速16.8%。2013年,城鎮住宅新開工峰值出現;2017年,城鎮住宅套戶比達到1.07,北京、深圳等5個城市二手房成交套數穩定超過新房,進入存量房市場。各項指標均顯示,我國房地産市場已基本告别短缺,将逐步切換至中高速、高質量發展階段。國際經驗表明,階段切換後,住房市場風險滋生的概率将大幅提高。房地産政策應适應新發展階段特征,避免寄希望于刺激房地産重歸高增長軌道,注重提高住房質量、改善人居環境、提高住房成套率、保持住房金融制度長期穩定。

    要防止政策風格切換引發風險。宏觀政策的實施有明顯時滞,從發現問題到研究對策、确定政策、具體實施,最後到政策産生效果,都需要時間,而在這段時間里,形勢已發生變化,政策往往産生相反的效果。房地産政策尤其如此。

    當房地産市場高歌猛進之時,緊急踩刹車並不會立刻帶來市場降溫,“越調越漲”,嚴厲的政策在短期甚至能刺激購房欲望。随着調控政策的輪番出台,房地産市場逐漸降溫,從“價漲量跌”,到“價平量穩”,如果政策持續加碼,會進一步過度到“量價齊跌”,因此,房地産政策的節奏和力度尤為重要。

    要防止政策信号加速市場下行。房地産市場下行,意味着抵押物價格下跌。由于中國直接融資體繫不發達,信用創造嚴重依賴房地産,房價一旦進入下跌通道,經濟将進入“債務-通縮”循環。

    城鎮化是吸納房地産風險的最優途徑。中國人口有四種遷移方向:從農村到縣城、從縣城到中小城市、從中小城市到省會城市、從大都市圈到大城市,四個流動方向,以及城鎮化帶來的住房消費升級,不斷創造需求。應順應人口流動趨勢,調整區域及城市發展規劃、産業布局、土地供應等推進人地挂鈎、供地與庫存挂鈎,減少空置風險。

     

    撰文:夏磊    

    審校:楊曉敏



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題