丁建剛:松綁行動全面展開

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2019-01-15 14:03

  • 各地方的松綁行動已經風起雲涌。

    丁建剛 正如我們半個月前所預料的,包括限價解除在内的各種政策松綁,将很快由點及面,星火燎原。

    各地方的松綁行動已經風起雲涌。

    中央政府也在釋放強烈信号,銀保監會表示:2019房地産市場既不要過熱也不要過冷,最好是保持相對穩定。

    各政策解讀,詳見文末。

    最新消息:

    1. 李克強總理昨天(1月14日)主持會議,讨論政府工作報告時強調:依靠市場活力頂住下行壓力,保持經濟運行在合理區間。

    2. 1月15日,央行同步表态:貨币政策保持穩健,並不意味着一成不變,要保持松緊适度,根據形勢變化增強貨币政策調控的靈活、前瞻性。

    各地房貸利率下調:

    北京:首套房主流利率是基準利率上浮10%;二套房貸款利率為以基準利率為基礎上浮20%。

    上海:可執行95折優惠的銀行數量增至10家,未執行最低95折利率的銀行,近期也下調了首套房貸上浮比例。

    廣州:多家銀行下調房貸利率,下調幅度大致在基準5-10個百分點。

    深圳:中行首套下調5%,花旗下調6%。

    杭州:多數銀行執行首套房貸利率上浮10%,但已經有部分客戶确實申請到上浮5%的利率。

    武漢:部分銀行首套房利率從上浮30%下調至20-25%,二套房從上浮40%下調至25-30%。

    北京核心區兩宗宅地未設“銷售限價”出讓

    1月9日,北京市規劃和自然資源委員會網站發布2019年的第一次土地使用權出讓預申請公告。其中,位于朝陽區孫河的兩塊住宅用地拟于近期挂牌出讓,並且兩宗地塊均不設定住宅銷售限價。

    北京“限房價、競地價”的土地出讓方式從2016年開始,此後,北京出讓的大部分地塊,都采用了這種方式。

    但2019年開始,第一次出讓的朝陽區宅地一反常态沒有設置限制房價的規定。

    天津“自持租賃住宅”調整為“可售住宅”

    1月10日,天津市濱海新區土地發展中心宣布,取消“津濱開(挂)2012-13、14、15、16号地塊”中“該地塊租賃型住宅建成後不允許出售,僅允許出租”條款,将自持租賃住宅調整為可售住宅。這是全國首例獲準租賃改銷售的情況。

    上述四宗地塊均為住宅用地,于2012年11月14日出讓。招商以底價4.495億元斬獲這四宗土地,成交樓面價約2500-3000元/平米。如今,開發商已将其打造成别墅項目,並已入市銷售。

    2012年,該四宗地塊出讓公告中規定“該地塊租賃型住宅建成後不允許出售,僅允許出租,如因項目經營或受各種不可抗力因素需要出售的,須經天津經濟技術開發區管理委員會批準,嚴格按照相關程序辦理”。

    廣州大幅放松戶籍政策

    1月11日,廣州市發改委聯合廣州市人社局、市來穗人員局及市公安局共同發布了廣州市新一輪遷入戶政策體繫:

    一是不再将符合計劃生育政策作為戶口遷入廣州市的前置條件;二是就引進人才入戶條件進行了較大幅度調整,包括放寬引進人才入戶的年齡限制,學士、碩士和博士分别從35、40、45周歲調整到40、45、50周歲。

    銀保監會:房地産市場既不要過熱,也不要過冷

    1月14日,在香港特别行政區政府、香港貿發局主辦的亞洲金融論壇上,銀保監會副主席王兆星表示:“2019年應該注意三點:中國金融市場的穩定、房地産市場和全球市場的影響。我們要注意關注世界主要經濟體财政政策和貨币政策的動向,也要關注中美貿易摩擦的動向。”

    “房地産市場應該注意哪些問題?既不要過熱也不要過冷,最好是保持相對穩定。因為無論房地産市場過熱還是過冷,都會對經濟和金融帶來很大的負面影響。銀保監會所有的信貸政策都是致力于促進房地産市場穩定健康發展,同時保障低收入群體的住房需求。所以,既要防止泡沫,也要防止房地産出現大的波動,同時給低收入年輕人一些住房的支持和保障,這也是我們改善民生的重要組成部分。”

    丁建剛解讀:

    1. 降低房貸利率,對購房者來說最為實惠,但可能幅度還遠遠不夠。

    2. 北京沒有設置銷售限價,釋放出強烈的“限價松動”的信号。

    3. 天津将“自持租賃住宅用地”調整為“可售住宅”,尺度最大,最有争議。

    但仔細看2012年這四宗地塊出讓公告中規定“嚴格按照相關程序辦理”,地方政府當時就給自己留下了巨大的權力操作空間。

    能轉不能轉,能調不能調,全由政府說了算。“嚴格按照相關程序辦理”,請問是什麼程序?

    以後再出這樣的地塊,誰敢拿?誰不敢拿?

    4. 廣州大幅放寬戶籍政策,放下一線城市的身段,加入到二線城市的“搶人大戰”中。

    這是一個重要信号。

    重演2018年春天的搶人大戰,甚至落戶門檻更低,這很可能是2019年二線城市解除限購政策的一個重要渠道。

    這也證實了,地方政府是“真着急”,不是“假着急”。

    5. 銀保監會官員的表态,“既要,也要”的句式,看似一分為二,辯證法。但凡是熟悉中國政治語境的人都能聽出弦外之音。

    與這些政策變化相比,半個月前還在躲躲閃閃的菏澤、衡陽等三線城市,根本不算什麼事兒。

    可以預見,三四線城市限價和限購政策将基本解除;二線城市的限價政策也将解除,限購政策會有某些松動;一線城市相對謹慎,但也會有一些松動。

    這些政策的松綁,将快速的由點及面展開。

    一場中國經濟保衛戰即将打響。

    但千萬不必為這些松動會導致房價上漲而焦慮。

    恰恰相反,面對形勢的急劇變化,購房者和那些囤地不多、杠杆不高的房企,倒是可以更從容一些了。

    丁建剛 浙報傳媒地産研究院院長,觀點地産網專欄作者

    撰文:丁建剛    

    審校:勞蓉蓉



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