綠地英國重估“倫敦之巅”項目，金絲雀碼頭還值得投資嗎？

傅士鵬 昨天，多家英國媒體報道了綠地英國“倫敦之巅”項目的最新進展。

綠地·倫敦之巅項目是綠地集團在歐洲最重要的項目，位于英國倫敦金絲雀碼頭金融城核心區，緊臨泰晤士河。

根據原方案，倫敦之巅預計造價達8億英鎊（約合71億元人民币），高241米，總共67層，建成後将成為英國乃至西歐最高的住宅建築。

綠地可能修改“倫敦之巅”項目方案的消息在市場上流傳甚廣，看到英國媒體的最新報道後，英倫投資客第一時間和綠地英國公司取得聯繫，剛剛拿到來自官方的第一手回復：

以下為綠地對英倫投資客的回復全文：

今年早些時候，綠地集團開始對位于倫敦碼頭區的倫敦之巅（Spire London）項目開始了整體評估工作。

在進行項目評估前,該地塊的原有建築（Hertsmere House）拆除工作,項目開工前準備工作以及樁基工程已分别由Cantillon , AECOM, Bachy Soletanche 三家公司分别完成。

(注*: 樁基工程一般是整個項目中最復雜和艱難的工作，且本項目的樁基工程尤為復雜。即便如此， 該項工作依舊按原定計劃高質量完成。 該工程最終赢得的2018年的最佳基礎工程獎。)

随着這些工作的完成，綠地集團在開始下一步施工計劃前開始對項目進行整體評估，以保證項目能繼續達到客戶期望的高標準。

自2014年倫敦之巅的設計初步構思完成到現在，倫敦住宅市場始終在持續變化，鑒于這些變化，我們需要審視和分析這些變化，以确保項目産品能始終契合這些變化且項目品質領先于市場。

鑒于倫敦住宅市場能持續滿足國内外買家對高品質生活方式的投資需求，我們依舊對作為全球首都的倫敦的房屋住宅市場的長期增長充滿信心。

我們現在正在進一步細化評估潛在優化方案，确保方案最優性且能提升項目價值，否則将維持項目現有方案。而作為評估過程的一部分，我們已經與當地政府（倫敦Tower Hamlets區政府） 就優化方向開始溝通讨論。

在如今階段，該評估還沒有定論。但綠地集團仍将全力以赴，打造倫敦碼頭區最具里程碑意義的地標項目。

可以看出，綠地确實在重新全面評估倫敦之巅項目，可能會修改方案，但也可能保留，目前還沒有做出最終決定。

原方案中最具争議的部分，在于倫敦之巅的設計，由于其並非四四方方的筒子樓，三葉草形狀的設計對工程要求非常之高。

2014年9月，綠地斥資1億英鎊從英國本土開發商—商用地産集團（Commercial Estate Group）手中買下了倫敦之巅地塊，地塊最初的規劃是建一座集辦公寫字樓、酒店、零售于一體的多功能型摩天樓，但因為資金問題項目從未開工。

綠地拿下該地塊後，便着手進行重新規劃，綠地邀請建築設計事務所HOK重新設計了這一項目，三葉草外觀就出自HOK之手。

2016年2月，綠地正式拿到倫敦市政府對倫敦之巅項目的規劃許可，這也意味着綠地可以開工造樓並銷售公寓。

根據原規劃，綠地·倫敦之巅項目将新建765套高檔商品住宅，戶型分為一到三居室和頂層復式豪宅，産權均為999年。

綠地海外銷售部官方公布的數據顯示，倫敦之巅自一期開盤以來已經賣掉了300多套。

2017年5月，綠地同美國建築巨頭Aecom旗下的鐵獅門建設（Tishman Construction）簽署了總包工程的PCSA協議（總包工程開工前準備工作協議），任命其為倫敦之巅項目的總包工程開展準備工作。

可以看出，雖然綠地方面始終在全力打造倫敦之巅，但這個項目從買地到今天已經過去四年，體現出倫敦超高層住宅極大的建築難度。

另一方面，綠地也在回復中提到了倫敦住宅市場正在發生變化。

的确，在綠地取得項目規劃的2016年，英國公投決定脫歐，而後兩年，倫敦住宅市場有所冷卻，特别是以金絲雀碼頭為代表的金融區頻頻被質疑能否經受得住脫歐的沖擊。

目前金絲雀碼頭金融城匯聚了50%以上的英國百強公司和100多家歐洲500強企業，包括世界頂級的投資銀行和金融機構：匯豐銀行、花旗銀行、英格蘭銀行、摩根大通等，每天有超過10萬人在這里工作。

對此，我也在《金絲雀碼頭2.0迎來首批租戶，倫敦新金融城涅槃重生？》寫過，由于脫歐對新金融城支柱行業的沖擊、加之區域内短期供應較大，金絲雀碼頭确實在當前受到不少質疑。

不過同時，金絲雀碼頭2.0也開啟了緊鑼密鼓的招商，並在近期頻頻傳出大公司入駐的捷報，未來人口導入有望的情況下，金絲雀碼頭的投資價值也到了重新評估的時候。

接下來，我結合最新的市場情況和脫歐信息，簡單更新一下上次對金絲雀碼頭的調研結論。

“備受争議”的金絲雀碼頭，還值得投資嗎？

1、脫歐造成銀行撤離了嗎？

2016年英國脫歐公投後，金融機構可能大規模撤離倫敦的說法甚嚣塵上，過分悲觀的預期确實也對金絲雀碼頭的房地産市場造成了一定沖擊。

圖為金絲雀碼頭房價走勢（2000-2017年），深綠為别墅房價，淺綠為公寓房價

由上圖看出，金絲雀碼頭别墅房價于2015年達到頂峰，其後兩年一路走低，公寓房價仍在上漲，但漲幅有所下降。

那脫歐到底會不會讓投行撤離金絲雀碼頭？

當前距離英國正式脫歐（2019年3月29日）只剩下100多天，英國已經和歐盟達成了脫歐協議草案，目前脫歐只剩議會投票這一不确定性，現在回過頭看這個問題，已經可以找到更接近真實情況的答案。

以位于金絲雀碼頭的大投行為例：

摩根大通（JP Morgan）：總部位于倫敦金絲雀碼頭的摩根大通在脫歐公投後曾威脅撤離4000名倫敦員工，但最新調查顯示摩根大通最多只會撤離700名員工。

巴克萊（Barclays）：巴克萊銀行首席執行官Jes Staley最近接受采訪時表示，因為脫歐對巴克萊運營方式的改變比較小且在可控範圍内，因此巴克萊的大部分業務将留在倫敦金絲雀碼頭，但會搬遷50名員工去德國法蘭克福，以應對歐盟監管。

瑞士信貸（Credit Suisse）：另一大銀行巨頭，在金絲雀碼頭雇傭5500人的瑞士信貸在三天前（2018年7月30日）剛剛透露了其脫歐搬遷計劃：預計撤離50名倫敦員工到其馬德里辦公室。

根據路透社在今年9月份開展的最新調查，相比之前信誓旦旦的威脅，目前只有630個金融崗位真正離開了倫敦。

路透社最新調查顯示，到目前為止，只有630個金融崗位離開了倫敦。

金融時報針對15家大型金融機構的負責人的訪談統計出，在2019年4月前，機構為應對脫歐而撤離倫敦的崗位數量不會超過4600個，僅占員工總數的6%。

以上是金融時報最新發布的脫歐搬遷調查統計表

事實證明，這些巨頭並不是真的想搬，他們一開始就是想吓唬一下英國政府，給負責脫歐談判的大臣一些壓力，以期拿到更有利金融業的條件。

另外金絲雀碼頭這邊，也同時在引進一些科技企業和政府機構，一方面增加公司多樣性，另一方面可以降低對金融的依賴：

2018年3月21日，美國金融科技公司Motive Partners宣布将其歐洲總部定在金絲雀碼頭。

2018年6月15日，英國藥品和醫療産品監管署（The Medicines and Healthcare products Regulatory Agency）宣布将把辦公室從從Victoria搬去金絲雀碼頭。

2018年5月18日，知名律師事務所Herbert Smith Freehills緊随Clifford Chance和Skadden律所，宣布将總部和雇傭的500名員工搬去金絲雀碼頭。

2、Crossrail通車延期，未來金絲雀人口是流入還是流出？

經停金絲雀碼頭的伊麗莎白線（Crossrail）于上周宣布延期至2020年通車，伊麗莎白線最初定于2018年12月，也就是這個月通車。

推遲通車的最大影響便是金絲雀碼頭本該在這個月就将釋放的完工利好将被推遲兩年。

參考Jubliee地鐵線延伸工程對金絲雀碼頭房價的拉動，伊麗莎白線通車後，從金絲雀碼頭出發，6分鐘就能到達老金融城Liverpool Street，13分鐘就能到達邦德街。

通勤時間的降低和換乘能力的提升能直接推高房價，這個結論我在《再等兩年！倫敦伊麗莎白線遇重大延期，沿線租金房價卻悄悄上漲》詳細分析過，這邊就不多贅述了。

Crossrail拉進了金絲雀碼頭和倫敦市中心的距離，那人口會因此流出還是流入？

金絲雀碼頭所在的Tower Hamelts區正好對此做了一些調查統計，數據顯示，由于大公司不斷入駐，Tower Hamelts常住居民人口在過去三年（2014-2017）增加了2.5萬人，預計未來10年（2018-2028）常住人口将增長6萬左右，相當于未來十年每天新增15個居民。

大倫敦市政府預測的數據則顯示，同屬東倫敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未來12年整體将增加12.5萬個就業崗位，Tower Hamelts的人口和就業增長集中在金絲雀碼頭一帶。

圖為倫敦政府預測的Tower Hamlets各地未來10年人口變化，顔色越深，人口增長越多

由上圖看出，金絲雀碼頭（Canary Wharf）和二期所在的Blackwall & Cubitt Town顔色最深，未來十年人口增長超過50%，至少将增加3萬人。

金絲雀碼頭作為倫敦的新金融中心，2012年起人口就不斷上升，5年間就業人口翻了4倍，從2萬7千人增至目前的12萬人。

人口結構方面，金絲雀碼頭所在的Tower Hamlets區整體的人口結構較為年輕，集中分布在20-30歲，2016年人口年齡中位數僅為30.6，在全英國排名第四。

人口年輕意味着區域内家庭較少，對别墅類住宅需求較低，對公寓類住宅需求旺盛。

人口種族方面，由于金絲雀碼頭這邊的公寓較新，吸引了大量華人聚居，最近的人口普查數據顯示華人已經成為金絲雀碼頭第二大族群，占到9.7%。

把人口結構和種族投射到地産投資上，愛租房的年輕人保證了金絲雀碼頭的房客數量，而财大氣粗的華人則保證了金絲雀碼頭的購買力，目前金絲雀碼頭逐漸形成了倫敦年輕人向華人房東交租（以前是香港新加坡人，現在是大陸華人）的新常态。

機構方面，圖中標紫色的大樓都已經被中國資本拿下

3、金絲雀碼頭2.0會是“供應過剩”的答案嗎？

金絲雀碼頭二期——伍德碼頭（Wood Wharf）目前在緊鑼密鼓的施工中，總開發面積高達500萬平方英尺，包括3600套新房（其中25%為經濟适用房）、200萬平方英尺的商業辦公空間和38萬平方英尺的零售空間，最早一期将于2019-2020年完工，整體将于2023年全部落成。

伍德碼頭完工後，金絲雀碼頭将增加11萬個工作崗位，區域總工作人口達到21.5萬。

簡單來說，金絲雀碼頭二期規劃了200萬平方英尺的商業辦公空間，将創造11萬個工作崗位，某種程度上回答了那個問題：這麼多公寓建起來，以後租給誰？

除此之外，為了留住那些準備成家的年輕人，金絲雀碼頭還規劃了一部分中小學，比如2017年9月建成的Canary Wharf College - Glenworth Primary；位于金絲雀碼頭二期在建中的Wood Wharf Primary School。

基建方面，随着金絲雀碼頭2.0日漸成型，如何和南面的South Quay相連接被提上了日程。

Tower Hamlets政府透露已經在規劃一座新橋——South Dock Bridge，用以緩解老橋——South Quay footbridge高峰期的人流壓力。

回到供應是否過剩這個問題，短期内金絲雀碼頭住房供給确實較為密集，數據顯示，金絲雀碼頭2015-2017年總計完成2900戶新房建設，占Tower Hamlets整體供給的52%。

上圖看出，未來金絲雀碼頭還将新增1.7萬套新房，其中8220套在建（65%已售），8784套獲批。

長期來看，金絲雀碼頭二期創造的就業崗位和未來10年新增的3萬常住人口正好和新增的1.7萬套新房相匹配。

不過由于金絲雀碼頭二期到2019年才會陸續開始落成，Crossrail也是2020年才通車，短期内的供需錯配仍然存在，至少2019還會是比較難得的買方市場。

項目方面，由于金絲雀碼頭近期面市的公寓住宅項目較多，投資價值也各不相同。

下圖列出了未來五年（2018-2023）金絲雀碼頭所有拿到規劃的住宅公寓項目，總共12個項目（包括綠地倫敦之巅），有7個項目處于開發中，另外5個已經取得規劃。

點擊圖片即可放大，中間的數字是每個項目的具體套數。

由于篇幅限制，博主這里沒辦法像九榆樹文章那樣一一點評每個項目，有需要的讀者朋友可以加博主微信Londonke讨論。

總的來說，如果決定投資的話，有幾個點大家可以把握，比如這幾個項目里，有些是商業用地轉住宅用地而來，因此其産權是250年而非英國常見的999年，這一點需要提前問清楚。

其次項目的位置也非常重要，是否處于金絲雀碼頭核心區，是否靠着地鐵或Crossrail，是否靠着金絲雀碼頭二期規劃的學校和商業等等。

英倫投資客寫在最後

本文由綠地重估位于金絲雀碼頭的倫敦之巅項目展開，並簡單分析了影響金絲雀碼頭投資價值的三大因素（脫歐、人口、供應），概括來說：短期買方市場，長期依然看好。

綠地當初也是看到了金絲雀碼頭的潛力，但沒有預料到突如其來的脫歐能迅速把賣方市場轉變為買方市場，因此決定重新評估項目。

對于金絲雀碼頭的投資價值，我覺得一方面不能過度吹捧，另一方面也不能過分抹黑， 畢竟二期造的如火如荼，“供應過剩”長期來看已經成了僞命題。當然如果真的決定投資的話，大家還是需要擦亮雙眼，多多比較，找出适合自己同時也值得投資的優質項目。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者