歐陽先聲:政策放松的邊界在哪里?

观点网

2018-12-17 14:34

  • “房住不炒”仍是長期定位,放松不等于放開,調控也不會退出。

    歐陽捷 松,已是必然。

    需要關注的是,政策放松的邊界究竟何在?

    機構的嗅覺非常靈敏,各種政策研讨會的信息都會流傳出來,雖然大多僅僅是專家意見,但政府官員的調研方向本身就是最重要的信息。

    當前,經濟下行無疑是政策方向最為關注的。

    1、“穩經濟”乃重中之重,三駕馬車動力不足

    市場下行趨勢不變、壓力增大已是共識,預計明年經濟增長可能在6%-6.3%之間。

    如果真能守得住6%,相信政策還是能夠保持定力的。

    但全球經濟同步收縮,中國經濟難以獨善其身。

    如守不住6%,就會影響決勝“全面建成小康社會”這個百年奮鬥目標的進程。

    穩經濟成為重中之重。

    如何穩經濟?

    首先,出口面臨不确定性,必須做好最壞的打算。

    即使中美貿易談判取得階段性進展,也不意味着出口增長可以安枕無憂。

    畢竟10月份中國對日、韓、英、德、法、意、印度、南非、加拿大、美國出口都出現下降,當月主要國别(地區)出口下降3.8%。

    雖然11月份出口有所回升,但随着歐盟增長再次放緩、美國面臨衰退可能,出口增長很難納入經濟增長正貢獻的預估之内。

    其次,投資下滑趨勢仍未改觀。

    第三産業、房地産業投資增速都是趨于下降的,建築安裝工程與設備工器具購置投資增速也都是下降的。

    只有制造業從3月的底部反彈,支撐了整體固定資産投資增速沒有出現斷崖式下跌,但僅靠這唯一支撐顯然是不夠有力、也難以持續的。

    基建投資增速可謂是斷崖式下滑,這是因為地方政府債務約束導致的城市擴張性發展策略受阻所致。

    再次,消費是穩定器嗎?

    消費增速卻是持續下降的。

    不僅是當月值增速同比下降,累計值增速同比也是持續下降的。

    這背後的邏輯在于我們過去所說的,消費趨勢性下降來自于三個原因:

    一是新生兒趨勢性減少。如今每年新生兒比上個世紀九十年代減少400多萬人,約減少20%;

    二是老齡化趨勢性上升。2017年65歲以上老年人口比20年前淨增加7762萬人,增長96%,幾乎翻了一番;

    三是消費欲望趨勢性減弱。當家電、汽車下鄉大潮過去,農村人均住房面積已經遠遠超過城鎮住房面積,農村人還有什麼可以大宗消費的嗎?

    中汽協預測汽車銷量将零增長,電商網上零售增速也在下降,城里人如果不買房,也已經不知道要消費什麼了。

    2、房地産當穩之又穩,市場有望築底回溫

    因此,近兩次中央政治局會議反復強調“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期,堅持穩中求進”。

    如何穩中求進、保持增長?

    中央政治局會議明确:“堅定不移辦好自己的事”。

    換言之,就是着眼于國内。

    以穩定企業家促進民間投資,以反腐調整利益分配,以改革減稅提振消費。

    近半年來,兩次中央政治局會議均未提及房地産,是否意味着房地産調控已經到位?未來不再需要甚至可以放松調控?

    盡管房地産投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長區間,但市場已經出現下行信号,增速整體趨緩,銷售出現明顯壓力。

    房地産的重心在住宅市場,市場下行三要素來自于投機客全面退潮、首置客無力購房、改善客出現觀望。

    如果房地産市場不穩,固定資産投資也難以穩住,就會給穩中求進、保持增長帶來更大的壓力。

    不過,我們預計,明年住房市場會出現回溫。

    有三個因素促使住房市場出現回溫。

    一是政府啟動基建。

    基建主要依靠地方政府,而地方政府的資金明顯不足,從哪里融資呢?

    無非是三個渠道:

    地方債,但受到地方政府負債率約束;

    城投公司拿地抵押,有助于托底地價並獲取銀行抵押貸款;

    土地出讓金溢價,如果地價下降過快、溢價過低,土地出讓積極性将打折。在穩地價收益的基礎上,地方政府還是需要加大土地出讓、提升土地溢價來獲取基建的啟動資金的。

    顯然,基建已經啟動,近1個月,發改委批復的基建項目總額已經超過1300億元。

    基建的啟動也會帶來房地産配套環境的改善,有助于促進住房銷售和樓市企穩。

    二是房企促銷收斂。

    近兩年房企收入大增,負債率相對穩定,更為重視現金流,從形勢看,房企資金緊張度遠不如2008年,大幅降價的動力不足。

    與此同時,資産“買漲不買跌”的特性也導致市場觀望情緒日濃,促銷折扣越多,越加劇市場觀望,去化率走低,反而促使部分房企促銷動作有所收斂。

    同時,政府出于維穩目的“雙向限價”,既抑制了房價下降,也防止了地價下降,有助于穩定市場預期、減少客戶觀望。

    三是政策悄然放松。

    當前,市場成交量下滑是住宅市場的主要問題。

    限購的目的是為了限制投機,既然投機客全面退潮,放松限購就成為穩定提升成交量的政策首選。

    比如,降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標準,都會增加市場成交量。

    限價也有放松,一些城市在市場下行時放松高端盤價格,釋放高價地入市,順勢解決了高端盤堰塞湖問題。

    部分一二線城市房貸利率下調已經成為小趨勢,也會推動住宅市場的回溫。

    市場不僅會築底,而且将回溫,意味着嚴冬不會來臨。

    3、政策松是大勢趨向,五限放松預調微調

    政策放松的邊界在哪里?

    限購政策将出現普遍性放松,但不會是取消限購。

    放松的邊界将聚焦在限購條件上,比如農民進城買房即可落戶,本科落戶降為中專可落戶,社保年限可以降為半年甚至更低。

    三四線城市投機客已退潮,自住客2套住房已經足夠,限購已無必要,不過,放松限購可能只做不說,以免炒作。

    全面放開限購2套的可能性不會太大,畢竟多數一二線城市仍然是供不應求、需要抑制需求的。

    限售政策會不會放開呢?

    其實,限售是地方政策,取消和保留都取決于當地市場和當地政府。

    因此,當投機客退場之後,限售自住型購房者的實際意義已經消失。也許,過去的限售不會明文取消,但新的成交不會再限售了。

    限貸政策會如何呢?

    最近,央行行長易綱先生的演講特别引人注目,其中兩個核心觀點都觸及房地産市場的痛點:

    一個觀點是:“當經濟衰退或者遭遇外部沖擊時,貨币政策應該及時出手,穩定金融市場,增強公衆信心”。

    這意味着貨币政策的調整已經箭在弦上甚至可能已經出手,這是央行的逆周期調節動作,核心主要不在數量調控,而是價格調控加上宏觀審慎。

    這也意味着,未來會有更多城市的房貸利率下調,而且房貸額度可能有所回升,這不僅是商業銀行看好房貸業務,更重要的是監管層在逆周期調節中窗口指導态度在轉變。

    另一個觀點是:“住房金融就有一些宏觀審慎,具體到首付比例可以逆周期地調節。在各國首付的比例都不一樣,有的國家高,有的國家低,不同經濟周期首付比例也不一樣”。

    這也意味着首置和改善自住客戶的首付比例将出現不同程度地下調,而且不同城市的首付比例也将不再一刀切,這将支持首置客和改善客的自住購房,符合“房住不炒”的邏輯。

    房地産市場正面臨逆周期調節的時機,政策放松恰是逆周期調節的預調微調。

    限價政策如何走呢?

    在當前的市場預期下,房價上漲空間很小,房企促銷價格都在備案價格之下,限價令更多是象征意義,一些項目即使備案價格上調,也很難獲得快速去化。

    因此,從地方政府的角度看,适度放松限價、提高備案價格,逐步恢復市場價格信号,既可以提高房價真實性與透明度,也可以滿足中央調控房價的要求。

    當然,如果市場築底反彈,房價回升過快,限價令還是會繼續執行,以免投機客卷土重來。

    限簽政策也會逐步放開。

    當更多的實際銷售價格低于備案價時,房價均價下降反而造成市場預期不利,高端住宅價格加快網簽有助于平房價、穩預期、助築底。

    不過,市場築底的時間會比較久,這是因為未來的政策趨向是放松,而非刺激。

    這就相當于用繩子當棍子推動市場,顯然是有心無力的。

    但是,這卻可以幫助市場各方主體恢復理性,穩定樓市預期。

    這也符合我們過去所說:市場預期有所改變,政策微調須當趁早。

    我們還會再度刺激樓市嗎?

    不會了,這在政治上不允許,在經濟上也不合理。

    中央政治局會議強調:“要保持戰略定力,注重穩紮穩打”,這對于房地産市場尤為适用。

    因此,回溫不等于回暖,我們不會再回到過去火熱的盛夏了,未來樓市将回歸到橫盤時代。

    回溫意味着市場熱度有所回升,購房者心态逐漸轉向平和,該買房的理性選擇,房企理性拿地,保持好現金流,地方政府适度放松調控,吸引房企買地,金融機構下調利率,助推市場回溫。

    不過,“房住不炒”仍是長期定位,從這個意義上來說,放松不等于放開,調控也不會退出。

    歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地産網專欄作者

    撰文:歐陽捷    

    審校:勞蓉蓉



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