加價三個億!香港兩大服裝廠聯手,46億買下倫敦地標大樓

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2018-12-07 21:03

  • 永泰地産之外,香港金主因為本土市場低迷,在過去12個月賣掉了價值175億英鎊的香港房産(接盤的多為内地買家),並将其中至少33億英鎊投入英國。

    傅士鵬 香港熱錢還在繼續涌入倫敦。剛剛,又一棟金融城大樓被港資拿下,這筆交易我之前預告過(香港韓國帶頭入侵,亞洲投資客橫掃倫敦寫字樓市場),現在終于正式成交。

    英倫投資客(2018年11月27日)獲悉,前身為永泰制衣廠的香港永泰地産(Wing Tai)聯手香港萬泰制衣(Manhattan Garments Holdings Limited),斥資4.6億英鎊(46億港币,40.6億人民币),正式買下了位于倫敦金融城的超豪華地標寫字樓30 Gresham Street。

    值得一提的是,30 Gresham Street大樓最初要價僅為4.25億英鎊,但因為多家财團參與競標,香港兩大服裝巨頭最終加價3500萬英鎊(3.5億港币,3.1億人民币),溢價8%才赢下競標,反映出即便英國遭遇脫歐不确定性,金主們依然看好倫敦稀缺地段的資産。

    公告顯示,兩大财團将成立一家合資公司去行使收購,並各占50%股權。

    永泰地産和萬泰制衣将分别出資2.3億英鎊(23億港元,20.3億人民币),其中永泰地産的出資額将由内部資源或借款撥付。

    30 Gresham Street大樓賣家是韓國三星人壽保險(Samsung Life Insurance Co.)。

    從投資回報來看,三星2013年買下該樓時付出的價格是3.1億英鎊,五年過去後,大樓升值了1.5億英鎊,算房價的話每年漲了9.6%,加上固定5.0%的租金收益,整體投資回報率每年能有差不多14.5%。

    這樣的收益率對于追求穩定的保險資金非常理想。

    30 Gresham Street大樓位置極其優越,地處倫敦金融城核心,位于金融城市政廳(Guildhall)正對面,距離英格蘭央行、聖保羅大教堂、倫敦證券交易所直線距離都只有200米。

    大樓擁有160年租賃使用權(Leasehold),一共八層,最初由英國房地産巨頭Land Securities開發,占地1.5英畝,面積達到40萬平方英尺。

    大樓目前處于滿租狀态,絕大部分被出租給德國商業銀行(Commerzbank AG)用作其英國總部,其它租客還包括南非投資公司Investec、日本三井住友銀行、三星資管、底商Pret等。

    大樓租期還剩15年,每年租金約為1832萬英鎊,意味着香港永泰買下後,至少能保證未來15年每年1832萬英鎊的租金收入,按照最新成交價計算,年租金回報率約為4%。

    對于為什麼收購這棟大樓?永泰地産于公告中表示,物業投資是公司所從事的主要業務之一,透過成立合營公司進行此收購事項,有機會借此拓展及多元化發展旗下物業投資組合,為公司帶來穩定租金收入。

    永泰地産在港交所上市,其母公司是注冊在新加坡的永泰控股,于1963年由潮州商人鄭翼雄創立,從事服裝代工起家,前身是永泰制衣廠,現在主要經營房地産投資。

    巧合的是,這次和永泰地産一同參與收購的萬泰制衣也曾是一家服裝代工廠,從1960年代起開始主攻出口美國訂單,到1970年代全盛時期有1500名職工,在香港設有4間廠房,但萬泰制衣從2006年開始進軍房地産,現在已經完全轉型為一家房地産開發商。

    以上為萬泰制衣從2006年到2017年收購的地産物業

    香港金主“反殖民”倫敦

    香港人對倫敦的愛無處不在,低調的永泰地産(永泰制衣廠)看上去名不見經傳,但實際上也已經在倫敦買了5棟甲級寫字樓,正是香港“反殖民”倫敦的完美樣本。

    永泰地産之外,香港金主因為本土市場低迷,在過去12個月賣掉了價值175億英鎊的香港房産(接盤的多為内地買家),並将其中至少33億英鎊投入英國:

    2018年6月14日,李嘉誠旗下香港長江實業集團斥資10億英鎊(約105.4億港元)收購了位于英國倫敦金融城的地標級寫字樓5 Broadgate,該樓為瑞銀(UBS)倫敦總部所在地。

    瑞銀總部大樓位于倫敦金融城核心地段,靠着Liverpool Street 火車站以及地鐵站,建築面積約120萬平方呎,2015年落成,租金到2035年,大樓年租金回報率約為3.95%。

    2018年6月20日,香港房地産巨頭南豐集團背後的陳氏家族緊随李嘉誠家族腳步,斥資7500萬英鎊(約7.8億港元,6.4億人民币),收購了位于倫敦金融城的寫字樓90 Queen Street。

    90 Queen Street大樓緊鄰Bank地鐵站和英格蘭央行,大樓面積約為70,000平方英尺,主要租客是意大利銀行Intesa Sanpaolo,年租金收益率約為5%。

    2018年8月24日,香港天海集團(Tenacity Group)斥資6900萬英鎊(約6.97億港币,6.05億人民币),收購了位于倫敦金融城的寫字樓55 Gracechurch Street。

    55 Gracechurch Street大樓高六層,面積為超過7.5萬平方英尺,主要租客是倫敦皇家互助保險協會,年租金為303萬英鎊,年收益率約為4.4%。

    2018年9月14日,李嘉誠長子,接手萬億商業帝國的李澤钜考慮将長江基建旗下英國資産在倫敦公開上市。

    長江基建正在和投行讨論通過一個規模達到數十億美金的基金将英國資産在倫敦IPO,在倫敦上市可以幫助長江基建補充更多資金,使其擁有充足的彈藥去收購更多資産。

    2018年9月20日,香港“商鋪之王”——黎永滔斥資4900萬英鎊(約5億港元,4.4億人民币)買進位于西區Soho的大樓151 Wardour Street。

    2018年9月25日,香港王姓私人投資者收購了位于西倫敦肯辛頓大街的大樓42-60 Kensington High Street,成交價約為5000萬英鎊(5.1億港币)。

    2018年9月27日,香港新鴻基地産最大股東郭氏家族出手英國,聯手愛爾蘭開發商Ballymore,買進倫敦金絲雀碼頭超高層住宅開發項目Millharbour Quarter,項目價值10億英鎊(約102億港币,90億人民币)。

    郭氏家族從倫敦本地開發商Galliard手中買下兩塊相連的帶規劃的土地,買地價格為5080萬英鎊,共開發6棟44層高的住宅高樓,供應1513套公寓。

    2018年10月8日,香港南豐集團完成收購倫敦開發商Endurance Land大多數股權,並宣布未來會為Endurance Land注資超1億英鎊,南豐也将通過這一方式大舉進軍英國房地産市場。

    2018年11月6日,李嘉誠家族旗下長江實業集團再出手,欲收購位于西倫敦Earls Court的超大型地塊,地塊最新估值為7.07億英鎊(約72.2億港元,63.6億人民币),占地77英畝(約31公頃,31萬平方米),地價為每英畝918萬英鎊(約每平方米2.05萬人民币),是倫敦西一區最大的開發項目。

    傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資,觀點地産網專欄作者

    撰文:傅士鵬    

    審校:勞蓉蓉



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