歐陽捷：進博會的房企商機啟示錄

歐陽捷 ​最近，世界首例基因編輯嬰兒誕生，印證了我們在上期《歐陽有話說：“您想成為超級人類嗎？”》中提到的：“總有科學狂人願意突破封鎖，幫助普通人成為超級人類”這一觀點。

上海進博會上的一款透明電視，更是讓我們擔心：制造透明人這樣的超級人類也許很快也會成為現實。

科技的迅猛發展常常是令我們猝不及防、目不暇接。

上海進博會參展國家152個，數以千計的企業，展品琳琅滿目、科幻十足，既有飛行汽車，可以上天、落地、下海，也有美妝機器人，可以定制美容、天天變臉。

未來，我們的生活更加豐富多彩，我們想要的産品應有盡有。

在上海進博會開幕的演講中，習主席宣布：“預計未來15年，中國進口商品和服務将分别超過30萬億美元和10萬億美元”。

進口前景很廣闊，外國商人很開心。

可是，我們進口這麼多商品和服務，未來會不會也像美國一樣産生“不公平”的貿易逆差呢？

去年，我們的出口額為2.26萬億美元，進口額為1.84萬億美元，貿易順差4200多億。

去年出口同比增長7.9%，進口同比增長15.9%，相差了8個百分點。

截至到今年10月，出口和進口增速分别與去年基本相當，貿易順差就只剩下2300多億美元了。

照此推算，未來出口增速很可能持續低于進口增速。

如果未來進出口增速保持5個百分點的差距，不出3年，我們将變成貿易逆差國，不出5年，累計貿易逆差将超過3萬億美元。

如果真是這樣，到2023年，我們現有的外匯儲備将消耗殆盡。

那時，我們的貨币增發基礎也就沒有了，鈔票不能印那麼多了。

當然，鈔票發得少了，通貨膨脹壓力也小了。

可是，沒有通脹，就沒有工資收入的增長，我們還有多余的錢消費進口商品麼？

更重要的是，如果我們沒有那麼多的外匯儲備，一旦遭遇金融危機，央行還能打垮空頭嗎？

所以，要麼，我們需要擴大出口，來保持進出口的平衡，也避免外匯儲備急劇減少。

要麼，我們需要增加海外人民币結算，實現不依賴美元儲備的人民币國際化。

那時，我們也不需要那麼多的美元作為儲備貨币了。

當人民币國際化、成為國際儲備貨币時，我們需要保持匯率穩定，就不能印太多鈔票。

當人民币更多地流向世界各國，國内的錢就會變少，可是，沒有更多的人民币支撐，我們的經濟如何增長？收入如何提高呢？

我們已經不可能再回到依靠貨币超發來刺激經濟增長的老路上，前财政部長樓繼偉先生也說，我們也不可能再回到依靠基建刺激經濟增長的老路上，當然，我們更不能靠房地産業刺激經濟增長。

房地産企業怎麼辦？

到非洲去。

過去10年，非洲大部分年份的經濟增速在4-6%之間，非洲也是除中國和東南亞之外，經濟增速最快的地區。

未來30年，非洲經濟總量将達到7-10萬億美元的體量，非洲将逐漸實現溫飽、奔向小康。

而且，非洲人口正在飛速增長。

1960年，非洲人口不到中國的一半，現在與中國基本相當，到本世紀末，非洲将擁有約30億人口。

近30億人對現代住房、商業服務、運動場館、交通設施、文化娛樂的需求将會像過去的中國一樣出現井噴。

雖然非洲還很落後，但是，憑借着海量的人口、巨大的增量，将成為未來世界最大的市場機會。

去年，非洲的平均城鎮化率只有40%，城鎮人口只有4.88億，預計今後20年，非洲半數以上的人口将成為城市人口，非洲将是全球城市化最快的地區，未來發展速度不亞于中國的城鎮化。

非洲城市還有2/3的城市基礎設施需要建設，非洲的發展環境也正趨于和平穩定，各國都在努力提高法律的透明度以保護财産權，從而增強對海外投資者的吸引力。

未來，中國經濟增長、産業升級、工業品轉銷、基建能力輸出、互聯網金融服務海外發展，都必須依賴這塊龐大的新增蛋糕。

在過去數十年積累了豐富開發經驗的中國房地産企業，可以在非洲城市化進程中大顯身手。

安哥拉首都羅安達有一座“中産階級的綠洲”，被安哥拉總統譽為安哥拉重建王冠上最為璀璨的明珠，這就是中信建設承建的、總建築面積330萬平方米、規模巨大的現代化社區。

撒哈拉以南非洲國家的購物中心、辦公大樓以及工業園區，年投資利潤率不低于20%，不斷壯大的非洲中産階級越來越強烈地希望能在購物中心、餐廳、咖啡館里聚會交流、度過休閑時光。

塞内加爾國家統計局的數據顯示，首都達喀爾的房地産市場興旺發達，吸引了衆多精英前往投資，過去幾年房産價值大幅攀升了150%。

未來，我們可以跟随一帶一路和人民币國際化進入非洲，我們還可以用人民币基金在非洲投資。

國家不會永久性限制中國房地産企業海外投資的，人民币國際化之後，海外發展房地産也将不再消耗外匯儲備，屆時，相信政策也會轉而支持中國房地産企業走向海外。

畢竟，房地産能夠帶動過剩産能輸出和GNP增長，中國的跨國公司多了，也可以帶來國家經濟實力的增強。

畢竟，非洲新興國家未來的城鎮化之路，很大概率是中國現在走的路，中國可以輸出經驗。

海外房地産開發遲早也會迎來峰回路轉、柳暗花明的一天。

走得早的可能是先驅，也可能是先烈，行穩致遠，做個先鋒就很好了。

本期歐陽有話說就到這里，我們下期再見。

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地産網專欄作者