歐陽捷：樓市政策調整的時機來了嗎？

歐陽捷 最近，杭州、廈門和南京等多地多家銀行下調了按揭貸款利率。機構數據顯示，截止至10月份，首套房貸利率下調銀行數量達到19家。

房企發債窗口也已經打開，包括新城控股在内的多家上市房企成功發債。

不少朋友問我，這是樓市調控政策轉向的信号嗎？

7月31日中央政治局會議精神言猶在耳，樓市調控仍在半途，指望政策轉向顯然是一廂情願的。

如果我們據此來制定自己的發展策略，我們一定會誤判趨勢、踏錯節拍的。

01 利率下調是金融放松的信号嗎？

銀行下調按揭貸款利率並非釋放政策調整信号。

過去我們說過，更加嚴厲的限價令要求之下，房價上漲預期不再，投資客全面退潮，房價已至高位的城市首置客戶購買力不足，看房客戶流量下降，進而引發改善型客戶觀望。

但是，成交並沒有想象的那樣萎靡。

數據顯示，38個一二線城市成交面積基本持平，62個三四線城市成交面積也基本持平，印證着我們的預判——樓市橫盤時代來臨。

成交量沒有增加，意味着新增按揭貸款不會增加。同時，房企着力回籠現金，加大了全款買房的優惠力度，間接抑制了銀行貸款。

雖然中長期消費貸款（購房貸款為主）依然增長，但增量同比卻是負增長，最多下降了21%。

沒有更多的新增貸款申請，銀行自然要着急了。

盡管有銀行通過短期消費貸款和經營貸款暗渡陳倉，但整個住戶貸款業務的增量已不像2016年那樣快速增長了。

由上圖可見，雖然住戶貸款每月依然還有增量，但增量同比已是持續下滑且自4月起進入負增長區間。

銀行下調按揭貸款利率才能吸引客戶新增貸款，畢竟銀行是靠吃貸款利差的商業機構。

商業銀行能夠脫離政策調控嗎？當然不行。

但是，被納入調控政策的只是按揭貸款的首付比例。政策訴求是通過增加二套及以上住房貸款的首付比例來抑制投資投機需求，而貸款利率卻並非樓市“一刀切”政策，各行各地並未統一規定。

去年，一些銀行針對首次置業客戶上調貸款利率，與支持自住需求的政策邏輯相悖，並未被叫停，顯然這只是商業銀行因為貸款額度不足而提高貸款門檻的“自主性經營”行為。

下調貸款利率也僅僅是市場探路，銀行希望在現有允許額度之内達成完全放款，畢竟按揭貸款仍然是銀行最安全、最優質的業務收入。

去年5月銀監會最新發布的《商業銀行押品管理指引》中明确：“要以評估借款人的還款能力為核心，把借款人的正常營業收入作為貸款的主要還款來源，貸款的擔保作為次要還款來源”。

如今，當監管部門要求商業銀行加大對既無合格抵押品、也無穩定現金流的小微企業貸款支持力度，明明知道很多小微企業的貸款很難符合商業貸款的考核標準之時，加速更優質的按揭貸款投放、消除剩余額度以免用于小微企業就成了商業銀行不約而同的動作。

顯然，這與樓市調控政策無關。

問題是：在市場預期變化之下，利率僅僅下調約5%，能不能吸引足額的貸款人呢？

顯然，如果市場未能積極響應，不排除商業銀行會繼續加大按揭貸款利率的優惠力度。

當然，這僅僅是商業銀行的小動作，甚至尚不如房企促銷力度，這既不是樓市政策的轉向信号，也不足以影響整個樓市的回溫。

以往，房企促銷動作更簡單粗暴、直接有效，現如今呢？

02 促銷加碼是房企下一步選擇嗎？

其實，比銀行更着急的是房企。

銀行要做房貸，首先房子要能賣得出去。

然而，有些城市里的看房人已經明顯減少了，相比銀行的優惠力度，沖在第一線的房企促銷力度更大。

現在，幾乎沒有房企不做促銷優惠，大家都做，你不做就無人光顧，畢竟，随行就市是商品經濟社會的基本法則。

但是，促銷力度過大也是不行的。

一方面，地方政府並不希望看到房價明顯下跌，進而帶來市場大幅下行的風險，倒逼地價大幅下降，影響社會穩定和城市未來發展。

另一方面，購房者也不希望房價下跌，畢竟剛剛掏出的真金白銀轉瞬即逝、心有不甘，房鬧們總是希望挽回一些損失。

客觀上，無論是政府還是房鬧，都起到了維護房價不能大降的作用，他們也都有不能容忍突破的底線，底線就是房價只能在不突破上限、不穿透下線的橫盤之上小幅波動。

房企似乎有心無力，如同被夾在中間的三明治，既不能捂盤惜售，也不能吐血促銷，指望政府松動調控的話語也由此逐漸多了出來。

去年我們說過，現金流比負債率更重要，只要現金流能夠覆蓋運營成本並還本付息，企業就不會有問題，哪怕負債率再高，哪怕虧損再多，企業依然可以活下去，依然有人追捧。

“燒别人的錢、幹自己的事”的互聯網企業就是最好的案例。

如果房企銷售不暢，現金流會有問題嗎？

最近，大房企發債又打開了一個窗口，這是為了降低房企債務違約風險，獲得發債的房企幾乎都是上市公司甚至是50強房企。

有人認為房企還債壓力漸增，2020年将是還債高峰，房企壓力甚大。

其實，多數房企的債務都在控制之中，少數房企面臨債務風險並不意味着房地産行業的整體風險，大房企大都已經選擇了降杠杆的策略。

不過，大房企還是會繼續發展的，畢竟，放棄增長是不現實的，沒有人願意放棄增長，發展就還需要借錢。

當房企繼續發展、總資産和淨資産都在增長時，雖然債務也在增長，但負債率未必會增加。

也有房企選擇了放緩發展速度的策略，但是，在快跑的路上急速刹車是不明智的。

因此可以預見，未來幾年，大房企的發展速度雖然不會像過去那樣快了，但也不會太慢。

降速也是有底線的。

國外公司每年能有10%的增速已經相當滿足，而國内企業增速低于20%，幾乎就等同于不增長，相信未來20強房企平均增速依然會保持在30%以上。

大多數中小房企難談發展，因為它們幾乎無法獲得更多的資金支持，預計未來數年，金融環境依然不會寬松，它們的日子依然煎熬。

但是，有了可以托付的金主——大房企，資金斷流的中小房企即便是難以續命，也可以在地方政府和金融機構的協調之下，由大房企接盤而不至于演化為社會矛盾。

這是地方政府願意看到的穩定局面。

03 降價推地是城市年底的趨勢嗎？

顯然，城市不僅要穩定，也還要發展的，地方政府還是需要大筆錢的。

地方政府缺錢嗎？

哪怕是上海這樣的城市也是缺錢的，畢竟，需要用錢的地方太多太多。

比如蘇州河治理及其駁岸打通、軌道交通線延長、高架橋工程建設、引進特斯拉項目的工程配套等等。

今年以來，二線城市賣地不少，成交住宅用地面積比去年同期增長25.3%，已經接近去年全年水平，並且已經收入了歷史第二高峰的土地出讓金。

今年還有一個多月，預計12月二線城市還将收入不少于2000億元的土地出讓金，全年将略低于2017年的水平。

和往年一樣，12月還會是全年推地與成交最多的月份。

顯然，推地多了，地價也要優惠些。

每年12月，也幾乎是當年樓面地價相對低位的月份，甚至可能是最低位。抄底地價的房企似乎應該籌備現金、等待年底了。

不過，值得注意的是，11月的土地成交只有前幾個月均值的一半，也許預示着今年的情景與往年有所不同，畢竟，房企今年的資金來源渠道已然很窄。

三四線城市同樣如此，今年賣地面積及土地出讓金收入都已超過去年，其中前10個月的住宅用地成交面積和出讓金同比分别增長42.3%和45.8%。

依照慣例，12月政府也還會大量推地，期望收獲年内最後一波土地财政。

事實上，每年11月，三四線城市就已經開始預熱發動，為12月的沖刺夯實基礎，當然，樓面地價同樣也是處于相對低位。

不過，截至11月23日，三四線城市今年11月的成交住宅用地面積同樣明顯不如預期，與2014年的形勢頗為相似，可見房企不但已然謹慎，而且資金相對緊張。

這可能預示，今年12月三四線城市的住宅用地成交會明顯下降，地價也許更為優惠，有錢的房企可以嘗試抄底一回。

從地方政府的角度來說，今年的情勢與2014年、2015年有所不同，畢竟2017-2018年，三四線城市賣地量雖然不及2013年，但地價卻翻了一番，政府已經積累了充裕的土地财政。

今年前10個月，二線城市與三四線城市成交住宅用地出讓金已經分别增長8.5%和45.8%，從這一點上來說，地方政府似乎不怎麼缺錢了。

因此，年底适度下調地價、争取更多收入也是極有可能的，這也可為明年啟動大基建儲備彈藥。

不過，即便是地價有所下調，恐怕成交地價均價也不會再有很大的讓步，畢竟，拆遷安置補償成本水漲船高，大幅降地價的可能性基本沒有。

況且，不論銀保監會怎麼苦口婆心，銀行還是不敢給小微企業放款，各地城投公司再次成為銀行貸款的重要出口，同樣為明年地方政府發揮積極财政政策儲備了動能。

明年的大基建還是會帶動房地産，雙雙成為固定資産投資的穩定器，地價的相對穩定也會成為房價穩定的有力支撐。

雖然，今年地方政府已經收獲足額土地财政，但是，如果11、12月土地成交量不如預期，明年土地市場的啟動或将遭遇冷風，地方政府釋放調控政策放松的意願還會回來。

但是，調控關鍵還是看中央政府的态度。

04 調控調整是樓市明年之必然嗎？

如今，即便是地方政府有放松的意願，動力卻有所不足，因為政策調整可能是對城市負責，而承擔後果卻是個人。無論是誰坐在這個位置，恐怕都不會輕舉妄動的，除非樓市發生颠覆性的變化。

樓市會發生颠覆性的變化嗎？不會。

橫盤時代的樓市既沒有火熱的盛夏，也沒有寒冷的冬天，只剩下沒有投機投資客的春秋兩季。

首先，今年住宅用地成交明顯增長，而且地價不低、地王不多，明年樓市供應充裕無憂。

其次，政府雙向限價，房價不能大漲大跌，深圳市剛剛出台的政策也明文禁止房價大幅調整，房價橫盤已是大概率事件。

既然供應相對充足、房價相對穩定，居民收入也在增長，觀望情緒将會逐漸消退，市場以自住型購房者為主，勢必有所回溫，成交也會逐漸放量。

但是，千萬不要認為樓市還會回到去年的火爆，沒有炒房的投機投資，樓市趨穩也是毋容置疑的。

依然會有人擔心，如果現在的下行趨勢繼續蔓延，又當如何？

我們相信，當購房者看不到更多市場下調的信号時，市場回溫是可以期待的。

而且，我們相信，在一些城市，會有政策微調的可能。

未來，調控政策可能會如何調整呢？

我們預判有三條邏輯：

一是整體市場把控上，着力以下四點：

加大供應，比如，适當放松二線城市及其都市圈城市土地指標，緩解供求失衡的矛盾，增加成交；

加碼棚改，比如，在維持房價穩定的基礎上，繼續實施差别化的棚改貨币化，維持基本成交量；

雙向限價，比如，限制房價上漲的同時，強力限制房價跌幅，保持樓市與社會平穩；

引導輿情，比如适時發出穩定市場的信号，引導市場預期，穩定房地産投資和銷售。

二是房地産金融邏輯上，強調以下四點：

信貸供應的流向與額度依然會嚴控，進入房地産的資金不會更多，也不會減少。

債市融資僅限于歸還債務，不會增加房企現金流，不會讓房企有多余的資金搶地王。

證券市場IPO與再融資會繼續嚴控，維持合意的房企資金松緊度。

監管目標以房地産金融的穩定，确保房地産市場的穩定。

三是市場最為關注的“四限”措施，可能差别化對待：

限購令可以逐步放開，可以增加客戶成交、穩定市場。畢竟房價不漲擠出了投機投資客，市場需求已經逐步轉向自住型客戶，而自住型客戶購買多套的意願和能力均不足，限購令存在的意義逐漸消失。

限售令不宜放開，一旦投資客解套出逃，可能帶動二手市場砸盤，反而不利于穩定市場預期。

限貸令不會放松，控制了房地産主要入口資金的松緊度，才能确保樓市平穩，況且限貸令為央行統一政令，並非地方政府可以左右，沒有中央指令，限貸令的調整幾無可能。

限價令不能放松，“房住不炒”的核心就是控制房價上漲預期，哪怕所有政策都放開，只要控制住房價不漲或微幅上漲，就可以遏制投機投資，就能夠實現房子是用來住的，就可以确保樓市大穩。

雖然各地動作不一，但相應措施疊加，市場情緒趨穩，樓市橫盤可期，指望樓市大跌進而出現調控政策整體調整時機的可能性幾乎喪失。

“大穩小亂”已是樓市新常态，各地政府會有微調，調整動作“因城施策”、随機應變，只要不影響整體樓市平穩，不造成市場預期逆轉，就不再需要宏觀政策的統一調整，不管是加碼還是“減竈”。

可以想見，未來樓市調控政策的調整沒有時機，只有方向。

（提示：本文僅代表個人觀點，不代表新城控股研究成果及實操）

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地産網專欄作者