巨資重建倫敦高盛總部 香港大佬劉銮雄悄悄轉移主戰場

傅士鵬 英倫投資客獲悉，香港地産大亨、華人置業實際控制人劉銮雄計劃，在高盛集團租約到期後，清空位于倫敦金融城的地標寫字樓River Court，並斥巨資重新擴建和翻新這棟租給高盛近20年的總部大樓。

高盛此前一直租用劉銮雄持有的River Court大樓，考慮到高盛已宣布将于2019初，把歐洲總部從River Court搬遷至同樣位于倫敦金融城的Plumtree Court大樓，劉銮雄于是決定招募開發商，重建River Court。

River Court位于倫敦金融城，占地約43萬平方英尺（4萬平方米），有參與競標的開發商建議劉銮雄擴建寫字樓，新增15%的面積。

由于River Court所在大位置寸土寸金，大樓重建難度不小。

根據英國城市規劃的法律規定，特定歷史建築物的景觀和城市的天際線（Skyline）必須得到保護，因此倫敦市中心建築物的高度受到極大限制。

以River Court為例，由于其正好位于以聖保羅大教堂為核心的受保護景觀區内，因此向上擴建已經基本不可能，但因為倫敦金融城内優質寫字樓供不應求，劉銮雄希望通過重建大樓擴大使用面積。

早在七年前（2011年1月17日），劉銮雄就用旗下華人置業以2.8億英鎊的價格，買下了River Court大樓。

高盛每年為劉銮雄支付1560萬英鎊的租金，大樓年租金回報率高達5.25%。

劉銮雄的地産帝國

劉銮雄，人稱大劉，1951年生于香港，祖籍廣東潮州，和李嘉誠同鄉。

作為江湖上大名鼎鼎的“股壇狙擊手”，擅長資本運作的劉銮雄多次操刀，專門狙擊那些控股權不穩的公司，先後拿下了莊氏家族的能達科技、李兆基的中華煤氣和嘉道理家族的半島酒店，還将擁有60年歷史的老牌地産華人置業攬入囊中。

劉銮雄控制的華人置業（Chinese Estates）是一家在香港交易所上市的香港地産公司，于1922年成立。

華人置業核心業務只有房地産，包括租賃和銷售，目前以香港為中心，在内地、英國均有投資。 

從高層變動上看，雖然劉銮雄于2014年辭任公司主席一職，但交由兒子劉鳴炜擔任董事，大劉仍是實際控制人。

華人置業悄悄轉移主戰場

除了前文提到的高盛大樓River Court，華人置業在英國還擁有其它物業，大劉偏愛倫敦市中心黃金地段：

以上是英倫投資客（ID: BuyLondon）統計的由華人置業持有的英國寫字樓清單，全部位于倫敦一區，且都是臨近主要道路和地鐵站的綜合體或甲級寫字樓。

華人置業2018上半年業績報告顯示，其在英國所有投資物業的整體出租率達到99.5%。

華人置業2017上半年财報顯示，來自英國的租金收入達到1709萬港元，非租金收到達到1.25億港元，華人置業從英國賺走1.42億港元。對比之下，華人置業從香港賺得5.27億港元。

到了2018年，華人置業英國收入進一步提升。

2018上半年，華人置業在英租金收入上升至1850萬港元，非租金收入更是高達1.67億港元，一共在英國收入1.86億港元，相比2017年同期增加了約4000萬港元的收入，尤其非租金收入增加了4200萬港元。

反觀來自香港得收入，2018年上半年華人置業只在香港賺得3.73億港元，比去年同期降低了1.54億港元，光是香港房産銷售這塊業務就縮水了1.52億港元。

再用餅圖對比一下，就非常直觀了。

上圖看出，從2017年到2018年，華人置業在英國的收入比重從21%提升到33%，香港收入比重則從79%下降至67%。

華人置業在英收入大幅上升的背後，正是香港不斷走低的樓市。

春江水暖鴨先知，原來大佬們早就為香港樓市下跌做好了準備。

華人置地在财報中透露：來自香港的收入之所以下降，是因為在香港買賣物業之銷售減少。

這句話摘自年報，簡單翻譯過來，就是香港的房子不好賣了。

香港土地注冊處數據顯示，香港2018年7月新房成交量僅為1740宗，比去年同時期減少15%；二手房7月成交量4040宗，下降7%；8月新房成交量進一步走低，只有1300宗，比去年少了整整35.64%。

香港9月全月逾千萬元二手住宅注冊量更是跌至約400余宗，創下今年新低。

香港新房成交量下跌的背後，是香港房價迎來兩年半來首度下滑，更有機構預測香港房價會在未來12個月下跌15%。

就在幾天前（2018年10月18日），香港一個大型豪宅開發地塊因為開發商投標價低于底價而取消賣地，導致香港“準地王”流拍。

說回華人置業，香港樓市低迷是一方面，但為什麼要去到英國？

雖然劉銮雄和許多香港大亨一樣，對英國有難舍的情結，但情感背後總歸要理性地計算回報。

華人置業在上半年業績報告里寫道：

“2017年新購入的兩個英國商業地産項目 (11-12 St James’ Square and 14-17 Ormond Yard) 所帶來的租金收入及淨租金收入在2018年達到了4100萬港元，比2017年多出2900萬港元。”

這樣看來，倫敦的物業實實在在地為華人置業帶來了房價上漲，為其創造了收益。

對此，華人置業也在年報里寫道：

盡管脫歐等不穩定因素拖慢了英國經濟增長，但是倫敦黃金地段仍然寫字樓供不應求，預計還是會帶來穩定持續的收入。

脫歐沖擊下，高盛對英國是什麼思路？

分析完華人置業在英國的投資，我們接下來再看一下脫歐大背景下，高盛集團最近在英國都有什麼大動作？

1、售後回租新總部大樓

上面提到高盛即将搬離劉銮雄持有的River Court大樓，遷入隔壁的新樓Plumtree Court，目前該樓還處于施工狀态，預計2019年初完工。

今年2月，高盛突然宣布将出售這棟其全程自己買地新建的大樓，並進行售後租回。

這一下就引發了多名實力投資的争相搶購，經過多輪競標，三名投資者入圍最後一輪：分别是韓國國家養老基金NPS、李嘉誠創立的長江實業集團和Zara老闆Amancio Ortega旗下的投資公司Pontegadea。

最終，韓國國家養老基金NPS以創今年成交紀錄的高價11.7億英鎊（2萬億韓元，115.7億人民币），買下了高盛新總部大樓Plumtree Court，高盛賣樓後馬上租回，租約是25年。

對于這次售後租回，高盛表示：“我們之所以簽下Plumtree Court的長期租賃合約，並将其定為歐洲總部，是為了繼續在英國拓展業務。”

不過據彭博分析，高盛提前套現也是為了預防無協議脫歐或英國加息等不穩定因素。

2、繼續購買新樓，拓展倫敦版圖

2018年7月17日，高盛聯合Greycoat，以6875萬英鎊的價格買下了位于新總部大樓附近，同樣地處倫敦金融城的Procession House大樓。

事實上，這棟樓一直就是高盛在租，已經租了19年，租約到2024年到期，每年租金是450萬英鎊。

通過這次交易，高盛直接買樓，拿下了大樓的長期使用權（131年Leasehold）。

值得注意的是，Procession House大樓剛剛于近期取得改建許可。

2018年7月4日，LGIM Real Assets宣布了該寫字樓已于2017年第四季度取得規劃許可，獲批擴建原有建築。

這意味着，高盛買下自己原本長期租的大樓後，馬上會對其進行翻新並擴建，不僅以相對劃算的價格取得了大樓的長期使用權，還能擴建現有空間去招募更多員工。

英倫投資客寫在最後

本文簡單分析了華人置業和高盛在倫敦的最新動作。

可以看出，由于香港樓市低迷，華人置業正逐漸把主戰場遷往英國，其财報透露的英國收入占比持續攀升就是最有力的證明。

投資方面，華人置業偏向于收購租金高且收入穩定的地標寫字樓，一開始主要是出于避險和資産保值的角度，但從高盛重建舊總部大樓的計劃來看，華人置業也正在慢慢切入上遊。

高盛最近的操作主要是為其業務服務，新總部建的差不多了就馬上售後租回，能幫高盛回籠大量資金去擴大英國業務並購買更實惠的小樓。

另一方面，建新總部、買樓擴建等動作也顯示出，即便有脫歐沖擊，高盛仍牢牢紮根倫敦金融城，還在繼續擴大英國業務和員工數量。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者