脫歐造成2.2萬人撤離，曼城還有投資價值嗎？

傅士鵬 我在上一篇調研里寫過，現階段曼徹斯特房價漲至高位，未來能否繼續上漲主要取決于以下四大因素：

1、産業能否成功轉型？

2、英國如何定位曼城？

3、如何導入優質人口？

4、供不應求還是供需錯配？

其中最關鍵的是第一點：曼城産業能否成功轉型，畢竟一旦産業實現升級，其它3點立刻迎刃而解。

1、産業轉型的具體數據

關于産業升級，大曼徹斯特政府（Greater Manchester Combined Authority ，GMCA）近期官宣了一份重磅報告，針對脫歐沖擊、經濟預測、産業變遷等因素發布了相關數據。

數據顯示，相比倫敦和英國東南部城市，曼徹斯特和其它英國東北部傳統工業城市更加依賴于歐洲市場，曼徹斯特超過一半的制造業會直接受到英國脫離歐盟單一市場的沖擊。

Oxford Economics對曼城未來主要産業的分析也得出了與ESRC相同的結論，英國脫離歐盟單一市場将導致曼城制造業加速衰退：到2035年，會有約2.2萬制造業相關人員撤離曼城。

這個表格對于理解曼城能否實現産業升級非常重要，因此我也将其翻譯為中文。

如表格所示，脫歐将造成曼城制造業流失2.2萬個工作崗位（標綠色處）。

但與此同時，值得特别注意的是，脫歐也加速了曼城的産業升級：

到2035年，曼城總共将增加10.93萬第三産業工作人口，其中金融商業類崗位增加7.03萬（標黃色處），科技創意類崗位增加1.53萬。

可以看出，脫歐意外加快了曼城的産業升級，由倫敦外溢至曼城的金融、科技、媒體等第三産業成了絕對主力。

數據顯示，曼城已成長為僅次于倫敦的英國第二大金融中心和第二大科技中心。

不過值得一提的是，曼城的金融業主要面向英國本土市場，當前薪資水平和未來成長性仍比不上面向全球市場的倫敦。

2、産業轉型的具體案例

除了數據上的支持，曼徹斯特的産業轉型也投射在了具體案例上。

距離上一篇調研到今天差不多半年時間里，曼城市場發生了許多變化，其中最顯著的便是科技公司大規模進駐曼城市中心，由于這些消息得到的曝光甚少，我這邊集中整理一下：

2018年8月7日，全球在線預定巨頭Booking.com（缤客）宣布在曼城市中心投資1億英鎊，建立其歐洲新總部和運輸業務。

Booking.com（缤客）缤客近期剛剛完成對中國滴滴出行的3.86億英鎊的投資，並計劃未來融合滴滴的技術優勢去拓展其英國業務。

2018年9月19日，英國每日郵報（Daily Mail）與General Trust共同持有的HPPUT斥資1825萬英鎊，買入曼城中心區寫字樓76 King Street。

2018年9月28日，美國共享辦公巨頭WeWork大規模進軍曼城，繼一年前（2017年9月15日）租下曼城中心區寫字樓One St Peter's Square之後，又租下了曼城第三個寫字樓Dalton Place，擴展其在曼城的業務。

2018年10月8日，曼城本土地産巨頭Bruntwood和英國保險公司Legal General共同宣布，将共同成立SciTech公司，聯合開發、管理曼徹斯特科技地産。

SciTech計劃在未來10年内于曼城投資超過490萬平方英尺的與科技相關的房地産項目，總價值約18億英鎊。

兩家公司宣布未來還會和當地大學機構深度合作，去發掘曼城潛在可重新開發的地區，幾這樣的合作大大助推了曼城産業升級。

2018年10月8日，英國科技公司In Touch Networks宣布進駐曼城市中心寫字樓3 Hardman Square。

3 Hardman Square位于曼城市中心黃金地段Spinningfields，是目前曼城租金最高的甲級寫字樓。

3、産業轉型的具體影響

從以上數據和案例看出，科技公司正在加速進駐位于曼城市中心黃金地段的寫字樓。

但與此同時，科技公司的大規模涌入也炒高了曼城寫字樓租金。

如上圖所示，科技行業里僅IT和通訊産業類公司在過去五年便完成了144筆交易，入駐了超過75萬平方英尺的面積。

其他的科技産業加起來入駐了近160萬平方英尺的面積，並且還有進一步上升趨勢。

租金方面，甲級和乙級寫字樓的平均租金在五年内分别上漲了18%和22%。

上圖顯示，乙級寫字樓的最高租金已經和甲級寫字樓的最高租金持平（33英鎊每平方英尺），反映出科技公司對于乙級寫字樓的高需求。

雖然曼城的産業轉型讓乙級寫字樓的需求在近幾年内持續走高，但是科技公司對于寫字樓的硬件設施，地理位置和環境上的要求也導致一些符合要求的乙級寫字樓供給不足，過度炒高（Overcooking）了乙級寫字樓的租金。

由于2018年之前不會有任何大型甲級寫字樓完工，曼城市中心寫字樓短缺問題将進一步惡化，導致租金将于2020年漲至40英鎊每平方英尺。

曼城寫字樓的總體存量上也在逐漸減少，産業加速升級導致寫字樓供不應求，同時也催化了曼城商業地産的收購和合作開發項目。

為了應對寫字樓短缺問題，曼徹斯特政府開始聯手中國資本，共同開發寫字樓項目。

2018年9月28日，北京建工聯手曼切斯特機場集團（MAG）、曼切斯特退休基金（GMPF），共同宣布将在曼城機場附近開發18萬平方英尺的甲級寫字樓。

該項目屬于10億英鎊曼徹斯特機場城（Manchester Airport City）大型商業區開發計劃之一，處于英國高鐵二号線（HS2）曼城機場站附近，預計一共提供150萬平方英尺的辦公面積、140萬平方英尺的倉庫面積和65萬平方英尺的工廠面積。

除了資本參與的寫字樓開發，曼城最近也吸引到了電子商務公司在機場城商業區附近建造新總部。

2018年9月17日，英國電子商務和零售巨頭The Hut Group (THG）宣布在曼城機場城投資7.6億英鎊，建立占地16.8英畝的新總部，未來共招募1.2萬新員工，新總部預計于2019年投入使用。

THG是英國最大的電商平台，旗下擁有美妝、運動營養、健康、服裝、配飾、創意家具、數碼電子等共計18家電子商務網站，其在英國的地位如同阿里巴巴之于中國。

說完對寫字樓的影響，我們接着說說産業升級對住宅市場的影響。

Select Property近期發布數據顯示，由于科技公司加速進駐，曼城市中心到2022年将新增超過1.1萬個工作崗位，但屆時只有4000套住宅完工，住宅供給遠少于預期。

曼城當前的個人住房擁有率已經下降到58%，並且有20%的人在租房子住，造成這一現象的最主要原因便是不斷上漲的曼城房價。

4、該怎麼投資？

寫了這麼多分析，接下來我講講如果決定投資的話，該如何選擇區域？

從曼城整體平均房價數據上看（2012-2018年），曼城市中心Spinningfields和Deansgate的漲幅最為明顯，另外城市南部和機場城商業區的房價漲幅也比較大。

如果着眼未來的話，考慮到科技公司仍在持續進駐曼城市中心，因此市中心的升值潛力依然可觀。

除此之外，英國高鐵二号線會在曼城Piccadilly火車站和機場城設點，也會帶動周邊房價上漲。

而就在三個月前（2018年7月25日），曼城市政府通過了Piccadilly戰略更新框架（Manchester Piccadilly Strategic Regeneration Framework）。

政府在位于市中心的Piccadilly高鐵站附近劃分了62英畝的潛在更新土地去組成新的Piccadilly中心區（Central District），未來不僅要擴建原有的Piccadilly車站，還将創造4萬份新工作和百萬平米的商業空間。

大型基礎設施建設一直被英國用作催化劑，去促進當地經濟發展，並大規模更新沒有被有效利用的土地，所以可以預測Piccadilly中心區周邊的房價未來會有一定的漲幅。

英倫投資客寫在最後

寫了這麼多，最後用兩張圖結束今天的調研。

在上邊第一張圖里，我總結了以上提到的所有進駐曼城的科技公司，可以看出雖然脫歐沖擊了曼城制造業，但同時也加速了曼城産業轉型。

科技公司集中于市中心，造成市中心核心區寫字樓和住宅同時供不應求。

再結合下一張房價熱力圖，可以看出科技公司聚集地和高鐵二号線站點的位置與曼城房價變化存在明顯關聯。

調研參考文獻：

1. In Touch takes 22,000sq ft at Spinningfields

2. OxfordEconomics & ESRC from Brexit and Greater Manchester (GMCA)

3. Booking.com checks into new ￡100m Manchester HQ

4. HPPUT buys Manchesteroffice for ￡18.25m

5. Manchestermustrethink tech or risk losing out

6. Is Manchester’s offices market overcooking?

7. Manchester Offices Snapshot Q2 2018

8. Manchester base for￡1.8bn SciTech joint venture

9. The Hut Group pledges ￡760m investment in North West with new HQ

10. WeWork takes secondManchester office at One St Peter's Sq

11. Amazon to create 1,500jobs by opening huge warehouse at Airport City

12. New offices unveiledfor ￡1bn Airport City

13. Global partnersselected for Manchester’s Airport City

14. How ManchesterAirport's ￡1bn expansion will look

15. New ManchesterPiccadilly Strategic Regeneration Framework approved

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者