香港熱錢加速涌入 基匯資本3.7億港元買下倫敦金絲雀碼頭大樓

傅士鵬 香港熱錢加速涌入 基匯資本3.7億港元買下倫敦金絲雀碼頭大樓

新鴻基郭氏家族買進金絲雀碼頭五天後，香港基匯資本也出手了。

英倫投資客（10月3日）獲悉，香港基匯資本（Gaw Capital）加入港資英國買樓熱潮，斥資3620萬英鎊（約合3.7億港币，3.3億人民币），買下了兩棟位于倫敦金絲雀碼頭的寫字樓Harbour Exchange4号和5号。

Harbour Exchange園區總共有3棟寫字樓，分别Harbour Exchange 3、4、5号，此前一直由英國地産基金Clearbell旗下的Clearbell Property Partners II基金和摩根士丹利旗下的房地産基金共同持有，雙方2014年2月買下物業後對其進行了大規模的改造升級：包括續約租約，升級空置的辦公空間和公共空間，降低了耗成本並提高租金收入。

基匯資本剛剛買下的4号和5号兩棟寫字樓建築面積共9.5萬平方英尺，租客包括英美煙草集團、媒體公司Ocean Media Group、婚禮服飾公司Wedding Style Collective等。

值得一提的是，Harbour Exchange 3号大樓于2016年12月2日被另一大老牌港資——李錦記以3700萬英鎊的價格買下。

至此，香港資本完全吃進Harbour Exchange園區，Clearbell和摩根士丹利正式退出。

基匯資本是誰？

基匯資本是一家私募房地産基金管理公司，成立于2005年，總部位于香港，由吳繼炜和吳繼泰于2005年創立，目前管理超過90億美元的資産，旗下知名物業包括北京三里屯太古里、北京盈科中心、香港洲際酒店等。

基匯資本于2014年成立了Gaw Capital UK，負責在其英國投資業務，目前管理超過20億美金的8處英國物業，大部分物業是與亞洲資本共同收購：

包括與中國平安共同收購的Tower Place和Lloyd’s Building，白金漢宮旁邊的123-151 Buckingham Palace Road、與泰康人壽共同收購的Milton Gate、與韓國韓國合作社共同收購的馬莎倫敦總部大樓Waterside House等。

對于為何在此時買進金絲雀碼頭寫字樓，基匯資本主席的妹妹，負責此次收購的吳燕安表示：

“Harbour Exchange大樓是永久産權物業，屬于交通便利的A級寫字樓，而且金絲雀碼頭地區的租金相比西區和金融城更低，對租客很有競争力。”

本地市場走跌，香港熱錢加速涌入英國

EGI數據顯示，過去12個月，香港投資者在香港當地賣掉了價值175億英鎊的房産（接盤的多為内地買家），其中至少33億英鎊進入了英國。

上圖看出，香港過去一年最大的地産賣單由李嘉誠旗下長實創造，賣了約40英鎊的香港房産。

其次是領展（Link REIT），賣了香港約20億英鎊的房産，排名第三的是郭得勝曾經的合夥人李兆基創立的恒基兆業，賣了17.6億英鎊；然後是九龍倉集團（賣了10.5億英鎊）、南豐（賣了9億英鎊）。

同一時間，數據顯示香港投資者過去12個月在英國收購了價值33億英鎊的房産，這意味着大部分從香港流出的資金都進入了英國。

圖表顯示，英鎊匯率和投資交易量成負相關，随着英鎊匯率在英國脫歐公投後大跌，香港買家在英國的投資迅速上升。

除了英鎊匯率優勢，香港市場的持續低迷也助推了這波來自香港的行情。

近期唱空香港的言論充斥着各大媒體版面，簡單截幾篇最新報道：

香港物業估價署幾天前剛剛發布的最新8月住宅樓價數據顯示，香港8月私人住宅售價指數環比下跌0.076%，為自2016年3月以來首次下跌。

房價迎來兩年半來首度下滑之際，香港房地産市場也遭遇了成交量的階段性新低。

香港土地注冊處顯示，香港2018年7月新房成交量僅為1740宗，比去年同時期減少15%；二手房7月成交量4040宗，下降7%；8月新房成交量進一步走低，只有1300宗，比去年少了整整35.64%。

香港土地注冊處預計，9月全月逾千萬元二手住宅注冊量将跌至約400余宗，将創下今年新低。

瑞銀9月27日發布的數據也顯示，自2012年以來，香港房價持續性的以每年10%的速度不斷增長，目前已成為全球房地産泡沫風險最大的城市。

上周四（9月27日），香港金管局宣布跟進美聯儲加息，上調基準利率至2.50%。

随着超低息環境的結束，香港房地産抵押借貸成本不斷上升，香港房價面臨的壓力越來越大。

雖然現在還不能斷言香港樓市已經出現拐點，但買家們已經用腳投票，做出了自己的選擇。

上邊提到了175億英鎊的賣盤數據，其中大部分熱錢從香港離開後，來到了英國：

2018年6月14日，李嘉誠旗下香港長江實業集團斥資10億英鎊（約105.4億港元）收購了位于英國倫敦金融城的地標級寫字樓5 Broadgate，該樓為瑞銀（UBS）倫敦總部所在地。

瑞銀總部大樓位于倫敦金融城核心地段，靠着Liverpool Street 火車站以及地鐵站，建築面積約120萬平方呎，2015年落成，租金到2035年，大樓年租金回報率約為3.95%。

2018年6月20日，香港房地産巨頭南豐集團背後的陳氏家族緊随李嘉誠家族腳步，斥資7500萬英鎊（約7.8億港元，6.4億人民币），收購了位于倫敦金融城的寫字樓90 Queen Street。

90 Queen Street大樓緊鄰Bank地鐵站和英格蘭央行，大樓面積約為70,000平方英尺，主要租客是意大利銀行Intesa Sanpaolo，年租金收益率約為5%。

2018年8月24日，香港天海集團（Tenacity Group）斥資6900萬英鎊（約6.97億港币，6.05億人民币），收購了位于倫敦金融城的寫字樓55 Gracechurch Street。

55 Gracechurch Street大樓高六層，面積為超過7.5萬平方英尺，主要租客是倫敦皇家互助保險協會，年租金為303萬英鎊，年收益率約為4.4%。

2018年9月6日，香港永泰地産（Wing Tai）買下位于倫敦金融城的超豪華地標寫字樓30 Gresham Street，項目要價4.25億英鎊（43億港币，37.5億人民币）。

2018年9月14日，李嘉誠長子，接手萬億商業帝國的李澤钜考慮将長江基建旗下英國資産在倫敦公開上市。

長江基建正在和投行讨論通過一個規模達到數十億美金的基金将英國資産在倫敦IPO，在倫敦上市可以幫助長江基建補充更多資金，使其擁有充足的彈藥去收購更多資産。

2018年9月20日，香港“商鋪之王”——黎永滔斥資4900萬英鎊（約5億港元，4.4億人民币）買進位于西區Soho的大樓151 Wardour Street。

2018年9月25日，香港王姓私人投資者收購位于西倫敦肯辛頓大街的大樓42-60 Kensington High Street，成交價約為5000萬英鎊（5.1億港币）。

2018年9月27日，香港新鴻基地産最大股東郭氏家族出手英國，聯手愛爾蘭開發商Ballymore，買進倫敦金絲雀碼頭超高層住宅開發項目Millharbour Quarter，項目價值10億英鎊（約102億港币，90億人民币）。

郭氏家族從倫敦本地開發商Galliard手中買下兩塊相連的帶規劃的土地，買地價格為5080萬英鎊，共開發6棟44層高的住宅高樓，供應1513套公寓。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者