丁建剛：濱江降價退房不能成為市場慣例

最近幾天，杭州濱江新希望新城·未來海岸一期的業主，認為樓盤二期降價銷售而進行所謂的“維權”新聞，成了房産界的熱點。

8月底，大江東濱江新希望新城·未來海岸一期推出382套房屋，90㎡以下房源均價為16600元/㎡，90-140㎡房源均價為17200元/㎡。9月16日，二期再次推出155套房源，其中90-140㎡戶型均價為16822元/㎡。裝修標準均為4000元/㎡。

表面上看來，二期相比一期降低了378元/㎡，濱江新希望新城·未來海岸部分一期業主認為自己的房子比同等檔位的房子降了40萬，要求“降價”賠償。

面對部分業主的質疑，操盤的濱江房産表示：“二期産品並不存在降價這一問題。與一期存在價差的部分原因，是因為樓幢不同、樓層不同、戶型不同。大部分客戶也都理解這些外界因素，對于實在不能理解的客戶，我們給出了開放的姿态，在限定時間内，可以退房，並且不收取違約金。”

▲濱江新希望新城·未來海岸退房公告

據了解，一期業主中，僅有十多位選擇了退房。

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在樓市敏感時刻，濱江房産的做法引起業界媒體的熱切關注，成為熱點新聞，退房和不退房的業主都紛紛稱贊，物議沸騰。

不得不承認，濱江房産的做法是一次成功的公關和營銷，顯示了這家房企的底氣和自信。

雖然濱江房産的這一做法值得欽佩，但卻不符合法律和契約精神，不應該成為市場的慣例。

在過去的十多年中，房地産市場多次起伏波動。每當出現市場下行，開發商降價時，都會有一些業主提出所謂的“維權”。

如果是由于降價引起的維權，不論是真降還是假降，業主都沒有去向開發商維權的權利。

即使是真降價，商品房的購買，本身就是一種市場投資行為，買賣雙方都應風險自擔。購房者自身選擇進行商品房投資行為，在簽訂購房合同時，是建立在雙方對當時的價格都完全自願接受的基礎上的，那麼價格的漲跌，應該由購房者自己承擔。

《合同法》第54條規定了合同當事人一方可向仲裁機構請求撤銷合同的情形：比如說因重大誤解訂立的，或者明顯違反公平原則的合同，或者一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對方在違背真實意願情況下訂立的合同。顯然，同一樓盤降價銷售並不符合撤銷合同的條件。

▲《合同法》第54條原文

價格的起伏受市場調節，降價也不屬于情勢變更，不能對已經簽訂的合同進行變更或者解除。這是基本的法律和契約精神，除非合同有約定降價賠償等條款。

換言之，假如二期房源非降反升，業主會“補差價”嗎？

業主真正可以維權的是，開發商所交付的商品房的質量。如果質量不合格，沒有達到國家標準，沒有達到合同承諾的標準，業主完全有維權的權利。對于産品質量，開發商必須負全責，但沒有義務承擔價格波動的責任。

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一般來說，購房是一個家庭最大的消費，對很多家庭來說也是最大的投資，是一件重大而復雜的法律事務，應特别重視，不能随意。

國外和香港地區，絕大多數購房者都是委托律師審查和簽署合同，可見購房這件事情的復雜性和專業性。

而在中國内地，人們還沒有這樣的習慣。甚至很多人連合同看都不看，出了問題的時候說“我當時合同沒看啊”，這很荒唐。

在降價維權這件事情上，反映出當前社會的法律意識和契約意識仍然比較淡薄，也說明市場化程度不夠、法治精神不夠、契約精神不夠。

各方，包括政府、開發商和業主，都需要大大增強法律和契約意識。

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多年來，我們的房地産市場一直是畸形的，行業内一直進行着各種各樣的行政調控。這給那些對市場一無所知的公衆傳遞了這樣的信息：“房價會一直漲”。

但是，只要是市場，就存在波動。縱觀近十年來的杭州房地産市場，也至少經歷過兩輪較大的市場波動。

目前，在整體高熱的房地産市場上，特别是新進入市場的一些投資者，沒有經受過市場的洗禮，沒有受過市場波動的教育。把房價一直漲的預期視為市場正常合理的走勢，這是對經濟市場的無知，對投資風險的忽視。

必須讓業主接受市場的風險教育和洗禮，必須建立起全社會的法律和契約意識。如果沒有這樣的風險教育和洗禮，類似這種所謂的“維權”事件還會不斷發生。購房者在法律和契約意識以及市場風險方面，将永遠是“長不大的巨嬰”。

因此，濱江房産退房的做法，不宜也不應該成為市場的慣例。

文/浙報傳媒地産研究院院長   丁建剛