歐陽捷： 縣城房價超省會，是價格失衡還是市場失序？

提要

1、“控上漲”任重道遠

2、“防下行”已在眉睫

3、“控預期”須當趁早

4、“穩樓市”預調微調

歐陽捷 2016年底，我們提出“遠郊盤比近郊盤貴，毛坯房比精裝房貴，二手房比一手房貴”将成為普遍現象。

現在的局勢，更甚從前。

房價邏輯已經完全混亂。

不僅是闆塊之間，城市之間也是如此，高能級、高等級城市房價甚至遠低于低能級、低等級城市。

近日，與一位20強房企總裁聊及房價、地價，他言道：“浙江有的地（市）縣房價上了兩萬，中西部省會城市只有一萬多？不知道浙江地市縣的風險有多大？還怎麼敢拿地？”

浙江金華市的新房均價已達1.51萬元/平米，同比上漲42%。

浙江義烏市今年9月二手房均價 21519 元/m2，同比上漲 17.25% ↑，而且環比還在繼續上漲（0.38% ↑）。

這兩萬元/平米的縣級市房價，的确遠高于很多省會城市。

不止是浙江。

省轄市房價高于省會城市的也比比皆是了。

河北多地房價高于石家莊市。

江西贛州市、湖北宜昌市、安徽蕪湖市的房價均已接近其省會城市。

雲南景洪市自2017年8月起，房價連續上漲，漲幅達134%，迄今已達1.4萬元/平米，與其省會昆明市相比，似乎也不遑多讓。

包括江蘇鹽城市、江西贛州市、河北香河市等地，全國已有至少32個三四線城市新房價格超過1萬元/平米【未注明的數據來源均為中國指數研究院】，有40多個三四線城市二手房價超過1萬元/平米【數據來源：安居客】。

省内三四線城市房價接近或超過省會城市，似乎也已習以為常了。

而房價均價在1萬元/平米以上的二線城市僅有18個，其中在在1-1.2萬元/平米的就有8個。

住房價格已經不能反映住房價值了。

相比一些三四線城市，省會城市的住房價值顯然被低估了。

01 “控上漲”任重道遠

房價上漲的動力既來源于人口增長、收入增加、需求升級，也來源于城市發展、資源約束、地價上漲，還來源于貨币超發、通脹預期、資産保值。

只要這些基本因素沒有改變，房價上漲的壓力就始終存在。

大多數已調控和很多未調控的城市，房價都沒有停止上漲的腳步。

7月31日，中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，既要抑房價，也要控預期。

這是因為我們既沒有完全控制住房價，也沒有完全控制住預期。

昨天，國家統計局公布8月份的數據，70個大中城市新房價格同比上漲的有68個城市，漲幅最高達124.2%，二手房價格同比上漲的有67個城市，漲幅最高達112.4%。

實際的情況顯然比統計數據反映出來的更加嚴重。

可以想見，未來“控房價”的要求依然不會放松。

調控嚴厲的大城市“地王項目”面臨不賺錢的風險，因為房價快速上漲邏輯早已不復存在。

不要指望調控嚴厲的大城市房價還會繼續明顯上漲，項目能賣還是要早賣。

大城市的調控邏輯已經在向三四線城市復制。

7.31之後，多個三四線城市政府被約談問責，湖北全省各市全面部署“堅決遏制房價上漲”，三四線城市房價上漲預期也将被打破，過快上漲的神話不可復制。

三四線城市也要謹防政府限價令“後發制人”，地王項目将陷入“被限價”的陷阱，重演一二線“地王”命運。

但是，一些三四線城市還在冒出高溢價地王項目。

8月以來，廣西縣市溢價率超過100%的地塊就有10宗，其中柳州市兩幅地塊參拍企業達10家以上，其樓闆地價均破8000元/㎡，溢價率高達128%和138%。

河南洛陽市連續3天、連出三個地王，不斷刷新高！最終地價高達1358萬/畝。

這些高溢價項目，都是本土中小房企搶地所致。

很多本土中小房企還沒有醒悟過來。

它們還未看清，“控上漲”已經成為長期趨勢。

以為高地價還能賣出高房價，用高端産品造勢獲得更大盈利空間的邏輯，必然會讓自己很快陷入痛苦的深淵。

此輪調控過後，本土中小房企必将死傷遍野，行業集中度将進一步提升。

住建部正在加快建立房價監測繫統，上漲過快的三四線城市房價也會被按住。

已經居于房價高位的三四線城市就随它去吧，只要不再繼續快速上漲。

昆明市房價低于景洪市，低就低吧。

依靠市場自發調整房價均衡的邏輯不再，一線房價高于二線、二線高于三四線、三四線高于五六線的房價梯度關繫也不再成為必然。

但房價不能上漲卻是強力無比的政治要求。城市之間不均衡的房價關繫就此固話，我們不要期望三年之内得到修復。

低房價的省會城市房價就此按住，高房價的三四線城市房價會回調嗎？

02 “防下行”已在眉睫

市場已經出現微調。

地方政府限價，迫使項目低價入市，有的取消精裝價格，有的甚至逐月壓價，維穩了統計數據，也希望維穩市場預期，以免上級問責。

在被限價的一二線城市，房企基本貼着政府限價銷售，市場對此已經見怪不怪。

在這些城市，限價令不僅倒逼地價下降，也倒逼二手房價下降，尋求一二手房價倒挂利差的有購房資格的投資者逐漸減少，成交量有所下滑。

不過，市場無須擔心一二線城市房價泡沫破裂，因為限價本身已經抑制了泡沫。

三四線城市情況有所不同。

一些三四線城市土地流拍現象也越來越多，這既是因為地價過高、房價難以繼續上漲，房價地價差的空間不足，也是因為客戶收割過度、高價房對應高端客戶不足，投資客離場、剛需客擠出，導致流量下降，市場信心也受到影響。

另一些城市内部的地價關繫也出現失衡。

8月10日，河南新鄉市土地拍賣4宗流拍、5宗火熱，既有刷新本地樓面單價記錄者，也有新地王一路之隔的流拍地。

即便是洛陽的新地王，樓面地價也只有2700元/平米，即使按照當地樓王最高2.3萬元/平米的半價測算，房價地價差空間仍然巨大。

但是，不低于省會城市房價的金華市、景洪市的樓面價高達8000元/平米的土地還能拿嗎？

市場的分化來自于房企的認知分化，拿地的邏輯讓開發商們陷入焦慮。

敢拿高地價的邏輯在于可以賣出更高的房價。

但限價令的下沉讓期望更高房價的項目面臨風險。

對于高周轉、求規模的房企，高地價、高房價、低流量的邏輯顯然是不适用的。

雖然，實行限價的三四線城市不多，但很多城市房價已上漲至高位，居于高位的房價制約了購買力。

投資客退潮、改善客透支、剛需客無力，客戶減少、觀望日濃，部分市場已現降溫。

房企大力促銷、以價換量已頻繁出現。

房企已從“收割”客戶轉向“收割”現金流。

不止是庫存壓力大的房企，也有争搶現金流的房企，不僅是大型房企，也有中小房企，不僅是限價項目，也有非限價項目，不僅是有利可圖的項目，也有難以賺錢的項目。

最有可能出現房價回調的是那些房價上漲過快、客戶流量萎縮過猛的三四線城市，在這些城市，房企的促銷動作更加無所顧忌。

雖然，以價換量的還只是少數公司、少數項目，雖然，以價換量的效果很難持久，但卻加劇了市場下行預期。

一旦下行預期大面積蔓延，将帶來市場信心崩塌、資産價格大跌，並導致繫統性金融風險甚至危機。

盡管這一風險距離我們尚且遙遠，但預則立，不預則廢。

“防下行”並非難事，量跌可以放松政策，價跌可以不予備案，流拍可以暫緩出讓，資金斷流可以延期還債，難以為繼可以資産重組。

畢竟，住房市場並非一個完全的市場經濟。

03 “控預期”須當趁早

預見風險，並不意味着風險一定會來。

預見不到風險，在風險當真來臨之際，就會措手不及、應對失當、釀成大禍。

股市下跌並不可怕，可怕的是形成一致的下跌預期，進而導致踩踏、發生股災，這在中外股市都不鮮見。

今天，史詩級台風“山竹”将席卷廣東香港一帶。

“一致性”預期恰如龍卷風，其形成需要一定的水蒸氣、一定的溫差和一定的氣壓差，周邊空氣不斷向中心補充形成一致性氣旋。打破其中的一環，龍卷風就無法成為災難。

當前，住房市場預期存在混亂、城市分化嚴重，既有繼續看漲預期，比如重慶、西安，也有部分看跌預期，比如廈門、長沙。

過去，東南沿海特别是江浙一帶的市場發生變化，率先引領市場調整，傳導至中西部地區時滞約有一年左右；

過去，一二線城市出現調整，政策遞延到三四線城市往往滞後半年時間左右。

有意思的是，這次不同，7月31日中央政治局會議基本延續以往要求，少數敏感城市卻突然降溫了。

現如今，投資客遍布全國各地，市場信息傳遞更加迅捷，一個月内，市場就有可能反轉。

而且，目前信息渠道衆多，信息真真假假、謠言是是非非，如不加以撥亂反正、及時引導，很有可能最終導致應接不暇、出現連鎖反應。

誰來正确引導？

公信力尤為重要。

傳統媒體抽絲剝繭、去僞存真，可挑重擔，可惜束縛過度、謹言慎行，反而失去應有的引導力。

自媒體感覺敏銳、視角獨特、快速反應，卻常常失于宏觀、偏于一隅，容易形成感性宣洩、喪失客觀中立。

研究機構繫統完整、立體交叉、數據詳實，而多數報告回顧居多、前瞻偏弱、遠離前線，時有隔靴搔癢之感。

政府是公信力最後的屏障，也是最具影響力、說服力、引導力的組織，但卻因為畏于承擔責任，主動放棄了輿論陣地，最終流言盛行、大道遠去。

越是大衆焦慮之際，越是渴望預判性的指引；越是市場膠着之時，越是需要公信力的引導。

拿破侖曾經說過：“記者的一枝筆勝過三千毛瑟槍”，曾被譽為新華社“首席記者”的毛澤東主席更有一句至理名言：“共産黨是左手拿傳單、右手拿槍彈，才可以打倒敵人的”。

越是混沌的市場，越是需要信息透明、理性辨識、沉穩應對。

只要我們看清當前市場的變化來自于房價的高位盤整、客戶的過度透支、房企的資金約束，我們就可以清晰地認知，市場的變化來自于短期的因素。

只要我們明白地方政府的債務沒有其它渠道化解、土地流拍恰是地價房價失配、地價回調不能突破土地盈利的底線，我們就可以清晰地認知，房價難有大幅度、大面積下調的空間。

只要我們理解“房住不炒”是定位、“大穩小亂”是時局，我們就可以清晰地認知，少數城市、少數企業、少數項目的價格回調既有政府政策因素，也是市場正常行為。

更重要的是，引導預期需要“先發制人”。

“信心比黃金重要”，在市場混沌之時，完整準确傳遞市場信息，客觀中立闡述分析觀點，避免引發市場混亂的推波助瀾，這才是大道當前、責任在肩的輿情引導。

畢竟，潰壩之下，無人能夠幸免，樓市崩塌，政府、企業、機構、個人均在覆巢之下。

人未到、聲已至；戰未起、先攻心；控預期，當趁早。

04 “穩樓市”預調微調

如果反復出現出讓地價低于底價，政府也會調整預期和心态，減少供地便是了。

但是，不要指望政府調低出讓底價，畢竟地方政府債務負擔沉重，拆遷補償安置成本水漲船高，不靠土地溢價獲利，地方政府靠什麼降負債、搞基建呢？

好地“待字閨中”便是，未來還有機會高價出嫁，就如近期沈陽一宗流拍地再次入市、起拍價翻番，雖然遲嫁了六年，但政府的耐心足以讓市場敬畏。

大多數龍頭房企對市場依然是長期看好、短期謹慎，追求規模的意願有所下調、增速适當放緩，年内達成目標已無壓力，也並不擔心局部市場的短期下行風險。

大面積降價潮的風險似乎不高，過去通過大力度促銷、大幅度降價的策略已經失效。

這是因為：

在調控嚴厲的一二線城市，需求長期壓抑，供應遠遠不足，高端住宅偏多，城市成長潛力巨大，地價下調余地很小，房價幾無可降空間。

部分城市成交萎縮源于供應不足，如重慶住宅存銷比僅為1.6個月，有些城市供應不足也受限于高價地入市難。

在這些城市，最大的問題在于供應不足。

量既有限，價何能降？

調控尚不嚴厲的二線城市更是存在房價上漲動力。

過去，重慶房價始終低于成都，讓重慶政府和市民頗為遺憾，去年以來，重慶房價已經比肩成都，但仍只有1.15萬元的均價。

最近，我去重慶參加論壇，與當地人士交流，投資情緒依然盛行，買房出租的回報率雖然只有3%左右，但物業升值的期望值依然很高。

在這些城市，基本無需以價換量。

多數三四線城市的房價依然處于低位，房價上漲的動力遠高于市場下行的壓力。客戶需求更多在于保值增值而非自住，以價換量效果難以持久。

少數三四線城市受到相對嚴厲的調控，投資客受到打壓，本地客不缺住房，市場出現流量減少、觀望漸濃、促銷增多等下行信号。

一旦趨勢出現，情緒就會迅速蔓延，當買房者被視為“博傻”之時，市場退潮就會加速，以價換量更會加速這些城市的市場反轉。

“明者因時而變，知者随事而制”。

不管住房市場有多少亂象，有多麼不健康，有多麼的病入膏肓，我們依然要有“治未病”的思想，預防更多更大的病症。

7月31日中央政治局會議肯定了過去行之有效的四條調控動作：因城施策、供需平衡、控制預期、規範市場。

同時，中央也並未要求增加新的調控動作，這也意味着用好現有政策，維穩樓市是可能的。

穩定樓市是地方政府的主體責任。

房價上漲的城市固然需要繼續遏制房價上漲，房價不穩的城市也需要控制預期、平衡供應、規範市場。

比如，營造市場平穩發展的預期，控制房價平均水平保持平穩，适當調節土地出讓節奏並使其與市場需求水平相适應，規範房企、中介的市場行為並避免引發恐慌性效應，引導媒體發聲維護市場情緒健康有序。

在需求相對火爆、房價上漲承壓的市場，可以增加供應、加強宣傳、嚴控房價，引導需求延後購房；

在需求匹配供應、房價基本穩定的市場，需要冷靜觀察、少動多看，不搞跟風調控、一刀切，引導市場合理需求；

在需求快速萎縮、房價相對高位的市場，适當微調政策、鼓勵低價入市、穩定流量，避免市場喪失信心。

政府還應當加強市場調研和政策摸底，謹慎出台政策措施，主動指導企業行為，積極引導媒體發聲，有效掌控市場輿情，也可以為市場調控鋪路搭橋、為社會預期穩定奠定基礎。

湖北有城市取消限購，蘭州放開局部限購，都是因城施策的邏輯，既沒有造成市場波動，也沒有影響調控大局。

《孫子兵法》雲:“求其上，得其中；求其中，得其下；求其下，必敗”。

如果我們能夠未雨綢缪、預調微調，尊重市場、加強溝通，而非見招拆招、一味打壓，我們才能真正做到控預期、防風險、穩市場。

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地産網專欄作者