李嘉誠南豐之後 香港天海集團6.97億圈地倫敦金融城

傅士鵬 深愛倫敦的香港人又出手了。

2018年8月24日，香港天海集團（Tenacity Group）斥資6900萬英鎊（約6.97億港币，6.05億人民币），收購了位于倫敦金融城的寫字樓55 Gracechurch Street。

天海集團剛買的55 Gracechurch Street大樓所在區域已有多棟大樓被港資收購，包括李錦記旗下刷新倫敦房産歷史收購紀錄的對講機大樓（Walkie Talkie）、莊士集團買下的10 Fenchurch Street大樓等，可以稱得上是倫敦港資密度最高的地段。

55 Gracechurch Street大樓高六層，面積為超過7.5萬平方英尺，主要租客是倫敦皇家互助保險協會（The Royal London Mutual Insurance Society），年租金為303萬英鎊，年收益率約為4.4%。

這棟大樓在英國“無協議脫歐”炒得最熱的時候達成交易，我們正好可以看看脫歐到底對倫敦房地産市場造成了多大沖擊？

55 Gracechurch Street大樓此前由DTZ Investor持有，今年6月標價6000萬英鎊對外出售，因為大樓位置優越，租金收益穩定，迅速引發衆多高淨值個人和機構投資者的興趣。

最終香港天海集團加價900萬英鎊，溢價15%以6900萬英鎊的報價赢下競標，反映出脫歐深水期里，金主們依然看好倫敦稀缺地段的資産。

另外值得一提的是，大樓賣家DTZ Investor 2014年買下該樓時付出的價格是4800萬英鎊，年租金回報率5.2%。四年過去後，大樓升值了2100萬英鎊，算房價的話每年漲了11%，加上固定的租金收益，整體投資回報率每年能有16.2%。

天海集團之所以要加價買樓，還有一部分原因是其已經在旁邊有一棟大樓：2017年8月10日，天海集團斥資2.85億英鎊收購了一街之隔的70 Gracechurch Street大樓。

這兩棟大樓僅相距1分鐘路程，方便共同管理運營，也為後期整體開發提供了保留了可能性。

今年以來，相比冷卻下來的内地資金，以香港、新加坡、韓國為代表的亞洲資本在倫敦非常活躍。

在李嘉誠10億英鎊收購倫敦瑞銀大樓，南豐7500萬英鎊收購金融城90 Queen Street之後，天海集團作為港資代表，亦迅速跟進。

天海集團成立于2005年，旗下業務包括房地産投資開發，跨行業投資和資産管理，還涉及海事服務和商業旅遊。

和往年不同，香港買家今年買進倫敦的原因主要是香港本地市場趨于飽和，李嘉誠旗下長實發言人在收購倫敦瑞銀大樓時就說到倫敦租金回報率高出香港一倍多。

數據顯示，按均價來算，香港是世界上商業地産最貴的地方，倫敦和北京緊随其後。

彭博數據顯示，2018年以來倫敦共有價值72.3億英鎊的寫字樓經歷了換手，其中60％的項目被亞洲買家拿下。

所有亞洲資本中，韓國金主今年表現最好。

我在《韓國人超10億英鎊買下倫敦高盛大樓，比中國更壕的金主來了》文章中盤點過韓國人今年以來在倫敦房地産市場的投資，總共花掉了33億英鎊，差不多是中國内地投資者的3倍（11.39億英鎊）。

包括文中提到的代表性大交易：韓國國家養老基金NPS擊敗香港長江實業，收購倫敦高盛大樓的巨額投資，剛剛于上周（2018年8月22日）正式交換合同，最終成交價為11.6億英鎊，是今年倫敦房地産市場達成的最大交易。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者