英國長租公寓爆發，個人房東如何應對？

前言：最近更新少了，因為一直在寫這篇文章，查了挺多資料，機構房東持續入場，對個人投資者影響很大，但願這篇文章可以幫你避免踩雷。

傅士鵬 之前我在一篇文章寫到凱德之所以大舉投資英國Build-to-rent市場，主要是因為英國房地産市場本身正在經歷一場巨大的變局。

英國傳統的Build-to-sell（建後出售）開發商和投資機構這兩年紛紛轉型Build-to-rent（建後出租），這個轉型最直接的影響就是造成“機構房東”和個人房東形成直接競争，沖擊個人投資客一直以來的買房出租模式。

本文主要會分為兩個部分：第一部分講英國房地産市場正在經歷的大變局，第二部分講個人房東如何應對這一變化，個人投資者可以重點關注第二部分（特别是幾張長租公寓分布圖）。

巨額資金涌入，英國長租公寓爆發

先解釋一個概念：Build-to-rent，直譯為建後出租，指的是大型機構開發完住宅項目後只租不賣的投資模式。

廣義的Build-to-rent包括長租公寓、服務式公寓、學生公寓等，其投資者一般是大機構，普遍采取自持物業方式，以自主開發、改造和收購等形式獲得公寓産權，再以“機構房東”的形式進行出租和管理，大大提高了租客和管理效率，在出租市場上同個人Buy-to-let（買房出租）形成競争。

Build-to-rent雖然包括多種業态，但英國這幾年Build-to-rent的爆發，其實都集中在長租公寓領域，因此本文會用長租公寓指代英媒常用的Build-to-rent。

大變局因何而來？

英國長租公寓之所以爆發，主要和以下三個原因有關：

1. 英國年輕“租房一代”崛起

英國年輕一代超前消費和不儲蓄的習慣造成他們存不下來首付，買不起房。

即便英國政府出台了Help-to-Buy購房補助計劃，5%首付購房等優惠政策，並對二套房買家征收額外的3%印花稅，降低了首套房印花稅，又制定了本地人購房優先的海外限購，即便英國貸款利率非常低，大部分英國人還是上不了車。

而且不像中國父母，很少英國家長會為孩子贊助首付。

另外，由于英國嚴格的租售同權，英國年輕人對房屋所有權看的比較開，租房比率也因此較過去幾十年飛漲。

上圖數據顯示，英國住房擁有率逐漸下降，租房比例逐年上升，特别是許多在倫敦上班的年輕人，相比于買房供房，他們甚至更喜歡這種低投入、高靈活度的租房生活。

普華永道預測到2025年，大約60%的倫敦人将成為租房一族，崛起的租房一代為長租公寓提供了廣闊的市場市場需求。

2. 抗周期，退出靈活

除了需求的增長，長租公寓本身很強的抗周期抗風險能力也是機構投資者看重的。

長租公寓和快進快出的商品房開發買賣不同，是賺現金流的長期生意。對于開發商來說，相比傳統的賣房退出，長租公寓更能抵禦經濟周期的沖擊。

可以這樣理解，如果開發商一直走開發完就銷售的策略，其實非常吃周期，一旦市場行情不好，銷售不順利，對開發商就非常不利。

對于長租公寓來說，如果遇上行情不好，開發商可以選擇持有出租，收取租金，而後等市場轉好再尋求退出或繼續自持。至于退出的方式，英國的長租公寓項目可以整體打包出售給保險公司、主權基金等大型投資機構，或者包裝成REIT上市。

3. 英國政府大力支持

英國政府也鼓勵機構投資長租公寓。

從國家層面來看，英國政府接受到大部分英國人可能一輩子買不起房的現實後，近兩年開始大力推廣長租公寓，希望至少能讓英國人有尊嚴地租一輩子。

政府近期發布的英國住房白皮書更是指出長租公寓為英國房産市場提供了多樣化的選擇，是英國住房供應市場非常重要的一環。

稅收方面，長租公寓主要由機構持有，相比個人房東政府更容易收上稅。

2017年11月的秋季預算案中，财相哈蒙德代表英國政府宣布将對長租公寓市場投資80億英鎊，英國政府的政策支持吸引了來自世界各地的投資機構涌入英國建後出租市場，也徹底帶火了這一新興領域。

巨額資金涌入，“機構房東”粉墨登場

數據顯示，僅2017年，英國長租公寓市場就吸引到62.7億英鎊的投資，比2016年同期增長25%。截止2020年，英國建後出租市場将獲得總計500億英鎊的投入。

據預測，未來六年英國建後出租領域投資增長率将超過180%，未來三年會有近80萬英國居民搬進長租公寓。

這麼多投資，都來自哪里？

英國長租公寓市場相比美國歐洲起步較晚，但正是因為起步晚，各大耳熟能詳的大型機構都想來分一杯羹。

當前英國長租公寓市場中，投資者背景比較多樣：有英國本土大型房地産開發商、在歐美擁有長租公寓開發經驗的外來開發商（做前期開發工作）；也有各大主權财富基金、保險和養老金投資機構（做後期接收建成的長租公寓）。

上圖看出，排名第一的是英國本土開發商Delancey和卡塔爾投資局（共同開發了Stratford奧運村大型長租公寓項目），後邊還有英國開發商Quintain（溫布利長租公寓地主）、加拿大和卡塔爾财團共同持有的Canary Wharf Group（開發金絲雀碼頭Diamond Tower長租公寓項目）、美國長租公寓開發商Greystar、保險公司M&G等如雷貫耳的名字。

不過上圖數據截至2016年末，由于這兩年長租公寓市場發展飛快，各大機構房東粉墨登場，最新排名很可能已經發生變化。

比如代表英國投資風向標的本土房地産巨頭British Land近期（2018年5月17日）宣布了一項重要計劃，将對英國長租公寓市場投資40億英鎊，第一個項目選在西倫敦Ealing。

British Land作為英國土地房地産巨頭，旗下在倫敦持有大量住宅和辦公物業，絕對是英國地産投資的風向標。

British Land之外，威斯敏斯特公爵持有的Grosvenor，這個在倫敦豪宅區Mayfair和Belgravia持有大量土地的地主，也宣布進軍長租公寓市場。

除此之外，加入英國長租公寓市場的巨頭還有伯克利（開發東倫敦West Ham長租公寓項目）、保險公司Legal & General（主要投資英國北部）、美國開發商Atlas（投資英國中部和北部）、澳洲開發商Lendlease（宣布投資15億英鎊）等等。

越來越多的“機構房東”入場，帶來巨額投資和肉眼可見的大量供應，不僅将左右英國房地産市場的發展趨勢，還将對個人房東造成巨大沖擊。

個人房東如何應對？

機構投資者如此強勢，個人房東會因此“遭殃”嗎？

據British Property Federation統計，英國目前在建或已完工的長租公寓已經超過10萬套，其中倫敦地區就有5.5萬套，占了半數以上。英國未來每年還将新增1.5萬套長租公寓，到2030年總共将新建24萬套長租公寓。

對于租客而言，這種專門的長租公寓比從私人房東那里租來的房子更新，租金雖然不見得更便宜，但住起來更省心，因此個人房東們确實需要擔心自己的房子是不是買在了長租公寓集中的地區。

既然如此，我們來看看英國的長租公寓都集中在什麼地方？

上圖看出，倫敦所在的英國東南部長租公寓最為密集，然後是以曼城、利物浦為中心的北部。此外，謝菲爾德、伯明翰、利茲等城市也有少量分布。

倫敦這邊，由于包含的區域太多，需要單獨重點分析。

上面兩張圖看出，倫敦市中心由于嚴格限高且沒有太多土地供應，長租公寓主要集中在Brent、Newham (Stratford)、Lewisham、Ealing、Greenwich等外圍區域。

其中倫敦西北部Brent、Ealing，東南部Greenwich、Lewisham，東北部Stratford最為密集，也是個人投資客需要盡量避免投資的區域。

另一方面，倫敦市中心比如肯辛頓、威斯敏斯特、老金融城這樣的市中心地段基本沒有長租公寓，倫敦西南和正北長租公寓也比較少。

上圖看出， Brent、Earling、Greenwich三個區對于長租公寓最為支持，和前一張長租公寓分布圖正好對應。

接下來，我們以倫敦溫布利地區為例，簡單分析下機構房東對個人房東的沖擊。

英國所有長租公寓項目中，最具代表性、也是目前規模最大的長租公寓項目，當屬溫布利大球場邊上的溫布利公園（Wembley Park）開發項目，位于倫敦Brent。

溫布利長租公寓開發項目由英國開發商Quintain操盤，作為溫布利地區最大的地主，Quintain于2017年2月宣布在溫布利球場附近開發7600套公寓，其中5000套只租不售。

溫布利長租公寓項目占地85英畝，總開發價值高達30億英鎊，Quintain已經投入了9億英鎊，英國政府也會投資6500萬英鎊，全部公寓預計于2025-2026年建成，未來會有至少1.5萬人入住這個項目。

Brent位于倫敦西北部，是倫敦最窮的幾個區之一，憑借Quintain這個英國歷史上最大的長租公寓項目，Brent的溫布利一舉成為倫敦最大的長租公寓聚集區。

上面的室内實景圖看出，溫布利長租公寓項目很新，而且配套齊全；租金方面，溫布利32%的長租公寓會被設定為保障房，40%的保障房會按照租金市場價打折出租（最高租金不高于市場價的65-80%），28%的保障房則會以更低的價格出租（即所謂的廉租房），剩余的33%做成共有産權房（Shared Ownership）出售。

結合項目室内實景圖和租金折扣力度考量，不禁要感歎這類長租公寓确實很有競争力，想像如果你是個人房東正好在附近有類似的房子出租，租客毫無疑問會選擇長租公寓。

項目開發商Quintain最新公布的數據顯示目前三分之一長租公寓已經完工，大部分租客已經入住，租客主要是倫敦中産階級，包括護士、老師、警察等。

如果說溫布利的長租公寓項目是最大的，那Stratford（斯特拉福）的長租公寓就是最早的。作為英國第一個大型長租公寓項目，位于東倫敦Stratford奧運村的East Village在奧運會時由運動員居住，而後由Delancey和卡塔爾财團共同開發成3000套長租公寓對外出租。

再舉Stratford另一大長租公寓開發商Telford Homes的例子，看看個人房東是怎麼掉坑里的。Telford Homes在Stratford開發的New Garden Quarter項目包括長租公寓和商品房，但商品房因為附近長租公寓過多在本地銷售一直不利，于是Telford Homes便利用信息不對稱将商品房銷售給了中國買家。

除了溫布利和Stratford，倫敦其他知名的長租公寓項目還包括位于Elephant&Castle的Elephant Park新一期、金絲雀碼頭的Diamond Tower，Grosvenor在Bermondsey的超大項目等。

英倫投資客寫在後面

對于那些尚未投資，但正在選擇項目的個人投資者來說，如果打定主意來倫敦買房出租，我建議避開上面提到的長租公寓密集區，畢竟和機構房東直接競争無異于螳臂當車。

除此之外，我們需要注意到倫敦市中心一區二區因為限高和對采光權的嚴格規定，使得倫敦市中心很難出現高密度的長租公寓項目，因此我建議個人買家投資的時候可以盡量選擇低密度、限高、住宅（特别是長租公寓）供應有限的地段，比如市中心性價比高的項目，比如沒有規劃長租公寓的倫敦正北和西南片。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者