特色小鎮五大關鍵問題探讨

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2018-05-23 17:31

  • 各界對于特色小鎮的認知仍莫衷一是,實踐中的特色小鎮開發和建設存在被地産綁架現象,即使是真特色小鎮,也多存在概念不清、定位不準、急于求成、盲目發展以及市場化不足等各種問題。

    陳志翔 一個時代有一個時代的風姿,一個時代有一個時代的命題。

    在中國特色社會主義新時代,特色小鎮成為繼經濟特區、開發區、高新區以及産業新城之後全新的經濟模式和發展載體而走向曆史前台,風潮迅速席卷全國。截至目前,各地創建的國家級、省級特色小鎮數量不下2000個,但真正成功者并不多,更缺少可複制、可推廣的成熟模式。

    在此背景下,社會各界對于特色小鎮的認知仍莫衷一是,實踐中的特色小鎮開發和建設存在被地産綁架現象,即使是真特色小鎮,也多存在概念不清、定位不準、急于求成、盲目發展以及市場化不足等各種問題。究竟該如何認識特色小鎮,本文将本着複雜問題簡單化原則就特色小鎮的五大關鍵問題做一簡單探讨,供商榷。

    1.為什麼會有特色小鎮?

    作為全新經濟模式和發展載體,特色小鎮并非産生于空想,而是中國經濟社會發展到一定階段後的産物。它發源于浙江、成名于浙江,由于迎合了經濟轉型升級、新型城鎮化的需求,為破解區域發展不平衡、城鄉二元結構以及城市病難題提供了新方案,而受到國家最高層肯定,後被住建部等部委力推,地方政府和開發企業應者雲集,之前一些成型的産業園區也有的主動向特色小鎮靠攏。

    從本質上講,特色小鎮與經濟特區、開發區、工業園區、高新區以及産業新城等一脈相承,都為當地發展經濟提供空間和載體,所不同的是它們具有的核心特征和承擔的核心使命有差異。

    2.特色小鎮核心特征和使命是什麼?

    關于特色小鎮的核心,目前比較一緻的看法是産業,但顯然隻有産業是不夠的,否則就會走回傳統工業園區的老路。對特色小鎮來說,産業隻是基礎和依托,發展産業并不是目的,而是手段,是為小鎮居民提供就業、創造收入的手段,目的是什麼呢?當然是生活。

    在筆者看來,特色小鎮最核心的特征是産鎮融合發展。所謂産鎮融合,最簡單明了的解釋就是産業空間載體與居民所生活的城鎮不做人為的隔離,即使相隔其距離也不會長,班車、單車、甚至步行就能便捷實現工作和生活的切換。

    特色小鎮的核心使命是滿足人們對美好生活的向往。真正的特色小鎮,規模要适中,生産要綠色,生态要良好,生活要便利,能夠就地統籌解決小鎮居民的就業、居住、購物、學習、娛樂、遊玩等各方面、各層次需求。

    3.企業如何布局特色小鎮?

    企業是特色小鎮開發和建設的核心主體。企業布局特色小鎮面臨的首要問題是土地。不同于千篇一律的房地産,特色小鎮開發不需要從公開的招拍挂市場拿地,隻需要和政府通過協議的方式勾兌,特色小鎮範圍内的地産部分,也多會走定向招拍挂的途徑。

    由此,開發主體自身影響力、品牌公關力、資源整合力、核心産業吸引力、産業運營力等所呈現出來的綜合實力,對于與政府的勾兌和談判就顯得格外重要。其中核心産業最為關鍵,不僅是體現小鎮“特色”的重要抓手,同時也是開發主體展現自身競争優勢的關鍵着力點。核心産業得到政府認可和肯定,就等于撬開了特色小鎮開發和建設的一扇門。至于配套的酒店、餐飲、教育、醫療、娛樂、公園等,主要是為小鎮生活服務的,形态千差萬别,功能大同小異,發展成型、成熟後,大可以通過複制的模式在不同的特色小鎮配置。

    4.特色小鎮核心産業如何定位和選擇?

    特色小鎮的核心産業定位和選擇是一個複雜的過程,既要結合當地的區位條件、交通條件、資源條件、經濟發展水平、産業基礎、風俗文化等各種因素,又要考慮時代發展趨勢、國家政策導向、産業生命周期以及企業自身優勢和可嫁接或整合的資源等。

    目前市場上開發和建設的特色小鎮以文旅類小鎮居多,占比80%左右。為什麼大家熱衷于搞文旅小鎮?這首先是因為其與地産結合最為緊密,可以帶動度假地産的開發;其次是因為盈利模式較清晰,說白了就是賣房子、收門票以及餐飲、住宿消費收入等。但文旅小鎮做起來并不容易,需要有足夠吸引人的獨特資源來支撐,交通方面也要便捷通暢,否則就難以集聚人氣,沒人氣就意味着失敗。

    文旅類特色小鎮可以做到宜遊,但難以做到宜居、宜業,難以實現産鎮融合發展。況且未來文旅小鎮還會面臨嚴重過剩和泡沫風險。在特色小鎮的核心産業定位和選擇上,除非占有極具有優勢的稀缺性資源,最好不要單純開發文旅小鎮,還是要積極靠攏國家政策導向、主動契合時代發展需求、準确把握新興産業發展脈搏,将特色小鎮真正建成有實體産業支撐的宜業、宜居、宜遊的創新經濟模式和全新發展載體。

    5.特色小鎮營收渠道有哪些?

    不同于房地産的“快周轉”模式,特色小鎮開發和建設是全鍊條式的,從前期土地整理就開始介入,并一直延伸至後期的特色小鎮運營。期間将覆蓋土地的一級開發(征地拆遷、土地平整、社會公共配套設施建設、基礎設施建設等)、二級開發(核心産業載體、配套産業載體和房地産等)、三級開發(産業培育、招商和運營等)。在不同的開發階段,特色小鎮盈利渠道有明顯差異。

    在一級開發階段,開發主體的營收渠道主要有政策性資金補助和基礎建設收益。涉及到PPP項目的,盈利渠道将具體表現在使用者付費、政府回購、缺口補助。

    在二級開發階段,開發主體的營收渠道主要有物業租售收益和運營收益,如房地産銷售、廠房租售以及景點、酒店、餐飲等經營性物業的營業收入等。

    三級開發的營收聚焦在産業。首先,通過培育、招引和發展産業提高政府的稅收收入,從而參與政府的稅收分成。其次,招商引資可以拿到政府的獎勵,如華夏幸福招商,當地政府會将落地投資額的45%給華夏。當然,并不是每個開發主體都能做到像華夏幸福這樣強勢。第三,開發主體通過股權投資介入到小鎮企業還可以拿到資本增值收益。

    綜上所述,特色小鎮是中國特色社會主義新時代的命題,迎合了新時代經濟轉型升級、新型城鎮化的需求。特色小鎮最核心的特征是産鎮融合發展,核心使命是滿足人們對美好生活的向往。企業布局特色小鎮要做好核心産業的定位和選擇,注重積極靠攏國家政策導向、主動契合時代發展需求、準确把握新興産業發展脈搏。特色小鎮的營收模式具有多樣性,在不同的開發階段,營收渠道具有明顯差異。

    陳志翔 産業和地産獨立研究人,觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:陳志翔

    審校:勞蓉蓉

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