吳建斌:房地産頭頂上的烏雲短期内不會消失

观点地产网

2018-04-22 15:43

  • 我們判斷政策限制,應該還會持續兩年時間。兩年的時間,對房産公司來講,有些企業可能就是冬天,但又有些企業可能是春天。

    吳建斌 我這兩天出差去了西部的一個城市,之前我的同事邀請我去那裡看一看,我說沒有時間,但後來他們堅持讓我去一趟,說你一定要來。

    我花了兩天時間調研了下這個西部城市的房地産市場,最大的感受就是這個城市目前所處的階段,有可能像深圳在90年代或者2000年這個時間點。我看到整個城市,現在到處是塔吊。訪問了幾家房地産公司,在手土地面積都是幾萬畝,最少的也有幾千畝。市場的動力非常強,這個城市這幾年GDP在全國排位很高。

    我也分析了一些這個城市的數據,今年一季度GDP增長是10.1%。從這個現象我們可以看到中國的房地産市場,存在一種分化的局面。我感受非常深,當我們覺得整個中國的房地産市場,在目前的調控之下,遇到諸多困難,但當我們走到像這樣的城市時,卻又幾乎感覺不到調控。我們知道中國市場非常大,絕對不僅僅是北上廣深這幾個城市,中國市場從東到南,從南到北,由于發展的階段不一樣,所以房地産市場的表現特征也不一樣。這是我在這個西部城市待了兩天的感受。

    ▌第一部分:對房地産行業的預判

    今天我的演講分幾個部分,第一部分是對當前房地産行業的總體判斷。這個判斷未必準确,是我個人的一些見解。目前房地産市場總體給我的感覺,像天空上飄了一片烏雲。

    過去幾年,特别是2015、2016年,我們房地産市場的各種前端融資非常熱鬧,錢也很多,你想融資,資金來源渠道很多。2015、2016年,房地産市場也經過了一輪大的增長,我認為最主要的還是金融市場的推動,特别是像我們當時非标型的發債市場的推動,房地産企業無論評級2A還是3A,在國内市場融資幾十億資金,或者上百億資金是非常容易的,那個時候中國國内融資比較方便,境外市場融資也比較容易。

    在這個階段,我們知道信托融資、地産基金的融資,這些融資在快速增長的情況下發揮了非常重要的作用。但是經過了兩年的發展,作為一個地産人,我深知當前融資環境發生了多大的變化。現在的融資難度非常大,融資成本也在上升,在這些方面,地産公司真的感覺面前飄了一朵烏雲,而且這朵雲很厚,就在我們頭頂上。

    除此之外,這兩年,特别是在房地産市場,多項政策一直在加,沒有放松。有人說是五限,有人說六限,差不多在房地産市場,能限制的都在使用。對房地産公司來講,這是一個非常不利,不好的消息,市場在執行過程中難度很大,再加上融資成本也在上升。

    在目前的融資市場,差不多隻有開發貸才能保持和過去差不多的融資成本水平。其他的融資工具,融資成本,從我自己操盤的角度來看,起碼上升了5%到10%。

    以前已經和房地産商有合作的有些銀行或者金融機構,已經簽了貸款和約或者部分資金已經在使用,後面還有一些合同沒有使用的,差不多在這個階段、這些金融機構都要求改簽合約,或者有補充協議。補充協議的目的,就是金融機構在資金鍊收緊的情況下,需要發展商承受融資成本上升帶來的成本。

    既然是烏雲,如果來一陣風就可以吹走,這個風可能是政策風,有可能是因為其他什麼原因,這些烏雲就會被驅散。

    但是在這種情況下,作為我們從事房地産行業的企業,怎麼判斷這個市場?

    我是這麼判斷的,我認為目前我們現在的限制政策,短期内不會取消。當然會有人問,多長時間才能取消?作為企業來講,戰略部門一定要做一些先行性研究、預見性的判斷。

    我們在内部做過很深入的研究,我們判斷政策限制,應該還會持續兩年時間。兩年的時間,對房産公司來講,有些企業可能就是冬天,但又有些企業可能是春天。房地産公司最主要的,是要靠強大的資金支撐,如果沒有足夠資金儲備,讓自己過好這個冬,我相信壓力是非常大的。

    第二個方面,我認為調控的常态化也是不會改變的。房地産企業從90年代開始,到現在已經走了30年的時間,我們這些做房地産的人所經曆的,就是每幾年調控一次,而且每次調控都在加碼。目前,加碼已經到了曆史上最嚴厲的時候,至于還會有什麼新的舉措,還不知道。這個行業就是這樣,為什麼會是這樣?就是因為這個行業表現太好了,當别的産業還處于比較艱難的時候,利潤率還處于比較低的情況下,房地産行業在蓬勃發展。

    在經濟的大環境下,我們去年保持了6.6%的經濟增長,今年一季度保持6.8%的增長,這個增長趨勢也沒變。我們也知道房地産在我們國民經濟的整體裡面占比太足,幾乎占了這個大餅裡面的20-30%,拉動五六十個行業。所以房地産對經濟增長貢獻是很大的,所以經濟增長隻要不下滑,房地産的貢獻,就一直是很大的。

    我們還有一個判斷,頭頂上的烏雲雖然短期内不會消失,但是長期應該會消失,應該政策會根據調控的需要和國家發展做判斷和安排,但因為之前畢竟不是完全的市場經濟安排,但随着各方面的健全,各方面管理和監管到位,這些政策引導,也會逐漸市場化。

    房地産企業這麼多年增長走過來,其實很多公司的管理基礎還是很差,在過冬的這個時候,我們要苦練内功。房地産企業和金融密不可分,現金流的管理,是房地産企業最核心的方面。當然現金流我們也知道,一般包括兩方面,一個是自己的經營現金流,另一方面是融資現金流,當融資環境出現了一種困局的時候,我們必須要加強自己内生的管理。

    在這種情況下,房地産行業可能會出現四方面的特點:

    第一是長期利潤率趨于下降趨勢。這和巴教授的判斷完全一緻,長期處于下降趨勢。

    到什麼程度?整個社會平均利潤率就是房地産行業最終利潤率下降的目标。我們也知道過去房地産行業毛利率都在40%、50%之上,而且規模又大,利潤率又高,當别的行業隻有10%、7%、8%的時候,房地産有這麼高的毛利率,你想想這個行業多好?但是這個趨勢已經在逐步下降。

    第二個,野蠻增長。原來開發房地産,隻要有房子就好賣,不管房子建在哪裡,水電煤氣也不通,在那個年代,隻要是房子就好。但是現在這樣的房子就不好了,現在是品牌發展的年代,越有品牌的發展商,在市場上的房子越是好賣,品牌甚至比質量都更重要。

    第三個,開發商有可能向運營商在轉變。大家判斷房地産要轉型,到底怎麼轉,見仁見智,有很多種選擇。我的選擇就是開發商向運營商的轉變,這個趨勢也是不可逆轉的。

    第四個,行業的集中度提高。行業集中度在過去從2012、2013年以來,集中度明顯提高,前10家房地産公司,前50家房地産公司,前100家房地産公司,在市場的占有率逐步拔高,特别是前10家,占到市場份額的30%、40%以上。

    有人預測,前10家房地産商有可能在2020年,有可能占市場份額到50%。大家不可想象,有10家房地産公司占中國十幾萬億市場的50%。這是非常震撼的一件事,如果這件事情發生,這個行業的整合就完成了。

    這是我們對大勢的判斷。

    面對烏雲,作為房地産企業來講,有時候也需要有逆向思維。順向思維很重要,但是逆向思維也很重要。當我們在做逆向思維的時候,我們可能考慮一些因素,這些因素是什麼,讓我們産生逆向思維的結果,可能有幾種東西:

    第一,城鎮化的方向。城鎮化的方向就是國家的政策,目前中國城鎮化發展60%,發達國家80%,還有20%的成長空間。這個變化會産生什麼結果?有錢的階層會向一線城市集中,次有錢人可能向強二線城市集中,錢不多但是想享受城鎮化成果,要向縣級、縣市級走。這是國家推動的結果,也希望看到的結果。

    第二,老百姓追求美好生活是一個方向。什麼叫美好生活?就是我們現在追求和兩三年前追求生活質量是不一樣的,什麼叫美好生活?城市交通要好,社區周邊配套要好,社區的設計要好,社區的功能要齊全,戶型要好,戶型配套的高智能化東西要到位,從房間的角度我理解的就是這樣。這個策略沒變,我們就知道房地産的方向在哪裡,也很清晰了。

    第三, GDP仍然是考核或者衡量一個國家水平的動能。一季度GDP6.8%,是全世界最快的經濟體,再加上我們的餅很大,在這麼大餅的基礎上,增長6.8%,這是很巨大的數據。這個數據的背後顯示了中國經濟,目前仍然保持非常強的活力;另一方面,我們投資、在推動經濟成長。

    再換一個角度看,在經濟活躍的過程中,會有一批人受益。中國人的有錢就買房子的心态,這種做法一直沒有變化。經濟的成長過程中,又會有一批新的階層出現,他們有了錢就會買房子,更有了錢就會買更好的房子,買改善性的房子。

    第四,房地産行業,毛利率雖然在下降,但是房地産行業的毛利率、淨利潤率仍然是所有經濟體裡面最好的一個。

    在這種情況下,經過四個因素的分析,作為房地産公司來講,方向還是比較清晰的。房地産行業裡面最核心的三大因素:人、土地、資金。誰擁有了最優秀的人,你在房地産行業就有立足之地;誰擁有了豐厚的土地儲備,你在行業就是戰無不勝;誰擁有了更大的資金來源,你這個企業在最艱難、或者未來調控過程中,你仍然活得比别人好。

    前幾天,我在微信裡看到有個土地儲備方面的排名,有些公司,目前土地儲備達到了3.1萬億的土地儲備,很簡單,正常房地産公司土地儲備一般會維持開發3年,3.1萬億正常情況下,如果各種因素能配套的話,每年銷售量就應該是1萬億。第二第三名的房企,土地儲備是2.8萬億,再接着2.5萬億。你擁有的土地儲備在下一步競争裡面處于主導因素。

    另外是人的因素,人的因素也是房地産公司裡面最關鍵的。有些公司推行雙赢機制,有些推行雙享機制,這是為了獲取市場上最優秀的人所設的機制,就是把市場優秀的人跟公司的各種利益緊緊連在一起。我們的訴求,就是經過發展之後,企業獲得更好的收益,老闆願意把錢拿出來與我們的員工或者合夥人分享,我們很多房地産公司都在學這一套機制,這套機制目前看起來,能發揮很好的作用。

    當前大家最關心的是資金問題,我找了2017年公布業績的幾家公司的業績表,可以發現什麼呢?碧桂園2017年業績結算2269億,毛利率26%,利潤260億,分析員分析說,預計2018年,碧桂園計劃銷售目标是7000億。萬科去年結算2429億,淨利潤281億,預計2018年目标銷售7000億。

    這張表大家應該這麼理解:

    一個是這些地産商對未來是充滿信心的。你可以看到2017年碧桂園銷售5500億,如果2018年目标是7000億的話,增速還是很大的!萬科5239億的銷售規模,到2018年他的規模也可能是7000億。從這些公司列的目标來看,對未來是充滿信心的,不管市場怎麼表現,不管大家怎麼看,也不管評論怎麼樣,這個做法,對市場未來的前景,是很看好的。

    第二個方面,可以看到2017年這些公司的業績都是創他們曆史上的新高,但這不是新高,很快會被2018年業績覆蓋。非常簡單,比如2017年碧桂園的銷售是5000億,結算收入是2269億,也就是說2017年,還有不少的銷售收入會到2018或者2019年才結算,如果毛利率保持不變的情況下,利潤是要翻番的。換句話說,2018年,我們所列的地産公司的盈利會翻番。

    第三個方面,這個表隻是列了十家公司,其實可以列前一百家公司,每家公司對2018年的銷售都是充滿期待的,不管市場發生什麼變化,不管現在金融市場多麼緊張,他們對市場的前景都是非常看好的。

    土地市場呈現的主要特點:

    第一個,向縣鄉一線在覆蓋。原來市場覆蓋大多數在一二線城市,2016年、2017年以來,已經開始覆蓋三四線城市,有的公司已經覆蓋鄉鎮。這是一個趨勢,全國覆蓋。為什麼會出現這樣的現象?因為一線在限購,市場那麼多流動的資金、富裕的資金要找出路,出路找哪裡?一線投資不了跑二線,二線投資不了跑三線,三線跑不了去鄉鎮,資金在一步步外溢。所以土地市場現在呈現三四線市場的土地大家争得火熱,三四線城市以下的五六線城市也開始火熱。

    其次,城市群周邊為主要戰場。巴曙松教授叫三大城市群,3+6的城市群結構。分析一下房地産公司的2017年業績,會發現主要城市的城市群,特别是華南以深圳、廣州為中心的,華東上海、杭州為中心的,北京、天津作為中心的,這三個城市群帶來的銷售貢獻在每一家公司的占比非常高。在未來還将繼續以這種态勢推進當中。

    第三,房地産公司原來專注做住宅房地産,現在實際上産城融合。比如特色小鎮,現在往這方面推進。從幾家公司可以看到,最近都在提出一種特色小鎮、産城融合的戰略。恒大拿出1000億在科技方面做項目,每家都有自己的打法,核心就是産城融合。

    再接下來,就是與金融機構的完美結合。房地産公司都要靠金融機構,而項目的發展還是靠金融機構,沒有強大的資金支持,房産公司很難發展。房地産的利潤,就來自兩部分,一個是銷售收入,一個是融資帶來收入。

    從這種情況來看,房地産公司的高周轉仍然是利器。最近網上可以看到很多公司,不但簽出很多文件,希望項目上加快周轉,為什麼會這麼做?其實很簡單,因為現在的融資成本上升5-10%。這5%到10%通過什麼方式,可以讓融資成本既能接受又能推動産業加快發展?

    你的施工期、銷售期要短、資金回流越快,那麼你在市場競争就具有優勢,如果借到一筆10%利率以上的資金,原來别人6個月就能銷售,而你放5年才銷售,這個最後的結果差别非常大。

    第二個特點就是限價,采取合作開發的策略。我們現在有一塊地,三五家房地産公司大家共同去做。既然不能做最大化,那麼價格不要談得太高,發揮自身優勢,每個人在市場份額裡面仍然可以分。

    第三個是并購基本過去了。過去幾年房地産公司高速發展,60-70%是并購獲得的,很多房地産公司在各個地方,把能夠并購的資源都拿了,現在越來越少,所以招拍挂是未來獲得土地最核心的渠道。我認為:招拍挂,舊改以及産城融合有可能變成下一步獲得土地的主要來源。

    ▌第二部分:對變化中的融資方式的預判

    融資非常重要,融資成本前面已經講過這些觀點,大家可以看一看。

    在融資方面,我這樣認為:盡管國家在融資方面關了一扇門,但會開若幹的窗,門關的是非标的。我們的金融市場真的是需要這樣一些标準,這個市場越規範、越有序,其實對整個房地産行業或者國民經濟都是利好。把非标關掉是沒問題的,對房企來說。關了一扇門,會開了很多窗。

    我舉幾個例子,開發貸、并購貸、抵押貸沒什麼影響,這些仍然存在。然後開的另外一扇門比如有資産的融資,有證券化、ABN、CMBS、ABS是房地産公司開發的,核心點是用于資産。

    作為财務人員來講,我們經常要看資産負債表,資産負債表主要分左右方,左方資産方,右方是負債權益方。如果你會看資産負債表,就會覺得每個科目都可以融資的,應收款可以融資、收租的資産可以融資、成形的資産可以融資,正在路上的資産也可以融資,在建工程可以融資、商業資産可以融資,酒店資産可以融資……

    再加上去年以來,我們國家正在推行長效激勵機制的建議,所以長租公寓市場的融資也是非常可觀的。這分為兩種,形成或者已經可以出租公寓可以融資,沒有建成的長租公寓也可以融資。渠道很多,我們可以通過發債、信托、銀團,可以通過境内外,我們想得到的融資工具差不多在這個市場都可以用的。隻是每個工具用的時候所産生的結果不一樣,有些可能需要時間很長才能融到一筆錢,有的可能需要時間很短,這都不要緊,如果你知道能給公司帶來很好的融資,按照不同的時段,不同的團隊安排、激勵,這些問題都可以解決。

    我在這次峰會上舉些例子,比如陽光城(000671.SZ)是一家地産公司,全國排名16、17位,各種指标排下來18、19位的水平。眼看着市場非常好,前景吸引人,在這種情況下,房地産開發的三大要素之一的人,就是優秀的團隊已經構建完成,土地目前有将近5000億貨值,雖然不高,但還可以。

    5000億貨值按照我們開發結構來講,就是2-3年時間,當然接下來,就要解決資金問題,當我們認識了這個問題的時候,陽光城的團隊就是在推動各項融資方面要花很大功夫,所以我們怎麼樣融合團隊,每個團隊有不同的激勵機制,而且在國家政策允許的情況下。

    舉個例子,我們的REITs做了30億,這是深交所批的。還有在建工程,我們自己盤點一下,我們在将來的三年,在建工程在施工方面需要建安費,我們為建安費做融資,會發公司債,這些都是正在做的事情。

    比如我們全國首單購房ABN。這個是15億,已經完成了,非常有效。雖然花的時間很長,我們做這個産品的時候,大概前前後後花了三個月的時間,金額也大概做了14億,對房地産公司來說,10多億資金并不多,但這是一個創新。我們把資産負債表分割之後,覺得這一塊可以帶來收益,過去看不上這個錢,但是現在對我們來說,也重要,就是把購房餘款打包形成了一個産品。

    比如我們在做CMBS,叫商業抵押擔保的證券,這個可以賺八個多億,我們把西安一個物業進行質押,質押之後變成一個産品,然後發掉,成本不高。

    在物業管理方面,我們物業管理費ABS,也可以做,這個做7億對物業公司來講也是不少的錢,把創新的融資工具帶來的資金加起來也有幾百億。對房地産企業來講,正常的銷售在繼續之中,除此之外,把資産負債表進行分解,又能帶來幾百億資金,這就有很大的貢獻了,這也是我們财務工作者應該體現的價值。

    還有商票付款、保理、信托、境外發債等這都是我們可以做的。

    ▌第三部分:對房地産業的總趨勢判斷

    剛剛已經提過,對房地産公司來講,人、土地、錢三者不能缺一,當人的問題解決好,要解決土地問題,當土地問題解決好,要解決錢從哪裡來的問題,錢有很多途徑可以獲得,不是單單的營運收入,并不是沒啥事可以做。總而言之,我對房地産市場有一個粗略的判斷。

    如果人到位、土地到位、資金都到位了,那麼這家公司在房地産行業裡做的就不錯,我對房地産預測:以現在的發展速度或者各種因素的具備之下,10年以後房地産市場總量有可能是20萬億。做一個假設,銷售面積不變,我對銷售價值做3%的提升,10年以後就是20萬億的市場,這是有可能發生的。

    我最近去了好幾個城市,特别是西部一些城市。像西安、昆明,包括深圳在内,一線城市房價從數據來講是有所下降,但這不一定是真實的,西部的城市增長都是50%或以上。所以全國普漲的情況下,保持3%的遞增,有可能在10年後,我們市場總額就是20萬億。

    在20萬億的市場裡面,我認為強者更強,特别是前20強的公司會表現非常優秀,占比提高,特别是未來3-5年還會保持40%、50%甚至一兩倍的成長。另外,就是強強合作會更多,大的地産商和大的地産商合作,大的地産商跟擁有土地的土地商圍繞土地的合作,這種合作趨勢非常明顯。中小地産商不是沒機會,隻要有能力,以共存的立場把擁有的土地拿出來,合作為主,發揮自身的優勢。

    另外一個在打法還是高周轉,房地産公司化解風險最根本的就是高周轉,越快越好。很多公司的錢可能是一塊錢周轉一年一次,如果一塊錢一年周轉兩次活或者周轉三次,效果就會很好。房地産市場能實現高周轉,最核心的通道就是住宅房地産,住宅房地産市場需求量非常大,不會枯竭,也沒有到天花闆。除了正常需求以外,我們還有對美好生活的追求的需要,這個可能永遠不會變,這是件好事。還有一個需求是産城融合,最後一個是産融的結合,這是房地産最重要的趨勢。

    以上的分享是我個人的看法,未必對,僅供參考。也謝謝大家的聆聽。

    (本文為陽光控股執行董事、陽光城執行副總裁吳建斌在2018格隆彙“高屋建瓴”全國房地産高峰論壇演講實錄)

    撰文:吳建斌

    審校:劉滿桃

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