成見 | 萬科180萬門檻的長租現實

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2018-04-15 23:20

  • 如此算來,租戶若要租一套萬科翡翠書院的房子十年最少需要180萬,最高可達480萬。

    觀點地産網 夾在經濟基礎和上層建築之間的房地産從不缺乏魔幻現實主義。從計劃經濟的福利分房到商品房時代,當人們用了近20年時間将貸款買房習以為常時,貸款租房的概念再度刺激了無房一族的神經,而這正是源自于地産行業最新晉的“網紅”——長租公寓。

    不過沒關繫,認知從來都是用來打破的,而萬科正在帶領大家成為第一只吃螃蟹的開發商。

    4月12日,北京萬科宣布了其第一個自持租賃項目萬科翡翠書院将啟動預租的消息。根據出租方案,翡翠書院一期提供1290套的租賃型住房,包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復式四居室兩種戶型。

    其中,90平方米三居室的月租金為1.5-1.8萬,180平方米以上的復式四居室月租金為3-4萬。最長可租賃10年,且開發商鼓勵長租,期間租金不變,但需一次性付清全部租金。

    如此算來,租戶若要租一套萬科翡翠書院的房子十年最少需要180萬,最高可達480萬。

    顯然,如果有經濟實力一次拿出180萬或以上用付清十年租房款的人,並不會選擇租房,或者從投資角度來看也不會這麼做。另外,目前租房是否可以貸款,以及執行細節均未有透露。

    事實上,租房貸款並非沒有先例,據觀點地産新媒體了解,去年11月3日,建設銀行深圳分行就攜手萬科、碧桂園等11家房地産企業簽訂房屋租賃戰略合作協議,同時建設銀行深圳市分行還推出全國首個個人住房租賃貸款産品“按居貸”。

    根據規則,“按居貸”執行4.35%的基準年利率,最高額度達100萬,最長期限10年,銀行直接将資金打到房主賬戶中。這也是國内推出的首個租房貸款産品。

    雖然,租房貸款的利息較買房而言低了不少,但要靠貸款來租房的方式無疑刺激了租房客們的神經。在建行推出“按居貸”後,知乎上一個名為“如何看待建設銀行給租房提供貸款?”的話題迅速迎來圍觀,截至目前已有過百條回答,浏覽量近30萬。

    主流的觀點認為,在長租公寓的這一場棋局中,銀行和房企至少不會是輸家,至于廣大的租房客和觀望購房者,則不能簡單一概而論。

    事實上,在萬科、龍湖等龍頭房企争相進入長租領域後,市場始終對這一創新業務的回報率抱有質疑,而房企們也鮮少将長租業務的盈利情況進行任何形式的披露。而大多業内也普遍認為長租並不是一門輕易賺錢的生意。事實是否如此,或許可以回到萬科翡翠書院這個項目算一筆賬。

    據觀點地産新媒體了解,翡翠書院位于北京市海澱區北清路與永澄北路交匯處,從大的區位來說,位于五環和六環之間,距離市中心兩個多小時車程。

    雖然萬科方面表示,項目主要是面向中關村及周邊地區科技人才的高品質改善家庭租賃社區,更披露細節稱所有房源将按疊墅精裝修標準交房,同時配備各種高品質的家居産品,但這不免有點“被豪宅”。

    另外,從項目拿地價計算,2016年12月,萬科以109億元拿下翡翠書院所在地塊,為全自持住宅用地,使用權限70年。在不算建安及後期運營成本下,粗略以平均2萬月租計算,假設租期内出租率達八成,那麼1290套房源10年的租金收入則為25億左右;在不考慮租金上漲的情況下,70年租金收入是175億左右,而這只是一期的收入。

    基本上,若市場需求真的存在,萬科翡翠書院按現在的租金出租或許可以做到不賠本,但萬科相關人員則透露:“即便是這樣的價格定位,資金回報率仍然極低,不到2%。”

    值得一提的是,最近萬科在深圳同樣有一個豪宅租賃住房——萬科瑧山府。據了解,在瑧山府以每平方米9.75萬元備案均價推出市場後,萬科也将其中一棟将直接轉為高端人才租賃住房。

    有業内指出,萬科瑧山府此前的預估均價是每平方米17萬,另外該項目一期開盤約99660元/平方米的均價更低于周邊12萬元/平方米的二手房均價,因此不排除暫時依靠租金收益,待市場松動時再推出的可能。

    客觀來說,在國家提出房住不炒,並大力倡導租賃住房的風口下,房企積極參與值得彰揚。但另一方面,随着房企的暴利時代早已遠去,要在“算得過賬”的前提下完成全自持地塊這樣的燙手山芋,消費者不免會成為較為弱勢的一邊。在公寓品牌暴發性增長的深圳,就不乏通過将城中村裝修升級改造,令租金高出附近房源兩倍的情況。

    也許,在政策導向和房企利益天平之間,我們尚無法判斷長租公寓是否會為房企業績報表上增光,但從目前的情況來看,租賃熱潮下,逐漸被拉高的房租才是市場最直接的反應,而誰來為這一現實買單?

    成見專欄:置身于龐雜喧鬧的外部世界,多數情況下我們並不是先理解後定義,而是先定義後理解。

    撰文:黎倩    

    審校:劉滿桃



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