深度調研：曼徹斯特還值得投資嗎？

傅士鵬 曼徹斯特位于英國西北部，作為工業革命發源地，曾是全世界第一座工業化城市，而後因為工業式微，逐漸淪落為帶引号的“英國第二大城市”。

曼徹斯特大部分重工業設施在二戰中被德軍摧毀，並在之後的城市重建中拆除了大量1960年代前興建的樓房，以新式建築物取而代之。

地産投資方面，曼徹斯特房價在2008年金融危機之後一度沉寂，但從2014年開始迎來補漲，最近幾年漲勢兇猛。

英國房地産數據分析公司Hometrack最新數據顯示，從2017年1月到2018年1月，曼徹斯特房價全年漲幅達到6.7%，排名全英第三，巧合的是，曼徹斯特2016年房價也漲了6.7%，當時排在全英第二。

數據看出，曼城這幾年瘋狂補漲，最近兩年甚至連漲6.7%，但也正因如此，很多人說曼徹斯特房價已經漲到一定高位，當前不具備很高的投資價值。

博主看來，曼城房價是不是還具備投資價值，未來還有沒有進一步的上漲空間，主要看以下四個因素：

1、産業能否成功轉型？

曼徹斯特興于工業革命，進入二十世紀因為轉型不利而一度沉寂；從新世紀開始，曼城逐漸擁抱第三産業，承接倫敦外溢的金融、科技、媒體等服務型行業。

目前曼徹斯特經濟轉型取得一部分成果，已成長為僅次于倫敦的全英第二大金融中心和全英第二大科技中心。

與倫敦不同的是，曼城的金融服務業主要面向英國本土市場，想象力不如面向全球和歐盟市場的倫敦大，但受脫歐沖擊也比較小。

曼徹斯特在承接倫敦外溢的産能方面确實做的不錯，僅BBC搬遷一項就為曼城創造了至少15000個就業。

不過需要指出的是，目前曼城承接的主要還都是倫敦淘汰的過剩産能，薪資普遍不高（不過曼城生活成本相對倫敦更低）。

至于曼城未來能不能長期保持産業競争力，並維持當前房價的上漲勢頭，就要看曼城能不能在堅持服務業轉型的同時在某個領域迎來爆發（比如石墨烯），從而實現對倫敦的彎道超車。

除此之外，我們還需要關注倫敦與曼徹斯特地産價差收窄的情況，如果曼城房價持續上漲而倫敦房價有所下跌，那倫敦部分地區房價或租金價格可能會低于曼徹斯特市中心，影響曼徹斯特對企業的吸引力。

2、國家定位，NorthernPowerhouse能否繼續？

曼徹斯特從2014年開始的經濟增長和房價上升主要受益于時任财相喬治·奧斯本提出的北方經濟引擎計劃（NorthernPowerhouse）。

國家定位方面，北方經濟引擎計劃為曼城帶來了難得的政府投資，具體還表現在英國政府将在曼徹斯特投資2.35億英鎊建立新型材料研究所，並投資7800萬英鎊到曼徹斯特的劇院和展覽中心。

除此之外，曼徹斯特還是除倫敦外第一個由直選市長管理的城市，第一次市長選舉于2017年5月4日舉行，曼徹斯特市長（MayorofGreaterManchester）将掌握數十億英鎊的公共資金，英國中央政府也将下放更多權力給市長。

風險提示方面，提出北方經濟引擎計劃的奧斯本已經因為脫歐下台，雖然梅姨上台後有講話支持過該計劃，但北方經濟引擎計劃最近一年已經很少被英國政府公開提起，更消失于媒體報端和英國政府文件，因此新一屆英國政府對曼城的定位值得重點關注。

不過也有可能是因為英國政府最近忙于脫歐疏忽了國内事務，所以未來估計還要等脫歐塵埃落定，才能真正看清英國政府對曼徹斯特的态度。

3、被倫敦擠出的人口，真的會來曼城嗎？

随着倫敦房價高漲，曼徹斯特相對偏低的房價和租金成本，正吸引企業和因為高房價而出逃的英國年輕家庭從倫敦遷向曼城。

除此之外，優質的高校人才也在為曼徹斯特源源不斷地輸送勞動力。

數據顯示，2017年曼徹斯特全日制本科在校生6.5萬，畢業生留在曼徹斯特工作的比例為51%，僅次于倫敦。

再具體一點，我們還可以通過曼徹斯特的人口結構分析相應的地産投資價值。

學生：曼徹斯特高等教育吸引大量學生前來就讀，最新全日制本科生數量達到6.5萬，對學生公寓的需求更強，因此我們可以多關注那些精準定位學生租客群體的公寓項目。

專業人才：上圖數據顯示，曼徹斯特房價走高将導致年輕的專業人才數量有所減少，曼徹斯特白領預計在未來十年将降低6000人。

家庭：數據顯示，35-64歲帶小孩的家庭人口在未來10年将有所上升，而市中心公寓對家庭的吸引力要弱于郊區别墅。

老齡化加速：未來十年，曼徹斯特65歲以上人口增速将是整體人口增速的2倍，到2027年，曼徹斯特老年人數量達到61,000，因此在投資方面可以多關注針對老年人租戶的退休公寓（retirementhome）。

4、供不應求還是供需錯配？

總體來看，需求方面，大曼徹斯特住房總需求約為每年11254套，其中四分之一的需求來自于曼徹斯特市區，即每年3120套。

供給方面，2016-17年，曼城市區新建住房供給為1792戶，短缺1000戶左右；目標2020年前建成7000套，以滿足未來2年的住房需求。

大致的供求數據看不出太多名堂，還是要看具體資産的實際需求和相對應的供應量。

以在中國市場進行大規模推廣的高端住宅公寓為例，曼徹斯特市區新房均價約為375英鎊/平方英尺，最貴的達到500英鎊/平方英尺，由于價格昂貴，曼城本地的首次購房者對這類高檔公寓並不感冒，而最終為這些項目買單的，正是财大氣粗的海外投資客。

對于這部分高端公寓來說，由于供需錯配，供給是遠大于當地需求的。

商業地産方面，由于曼徹斯特經濟結構的轉變，對應超甲級寫字樓（針對銀行、保險業）的需求有所下降，中等價位寫字樓（科技TMT）需求增加。供應很難短時間跟上的情況下，這意味着超甲級寫字樓供需矛盾有所緩和，中等價位寫字樓供不應求。

最後講一下曼徹斯特市場上最近很火的一個資産類别——建後出租（Builttorent），同個人買房出租（Buytolet）不同的是，建後出租投資者一般是大型機構，買地蓋樓之後統一由機構進行出租和管理，大大提高了租客和大樓管理效率，廣義的建後出租項目包括長租公寓、學生公寓、酒店式公寓等。

雖然曼城房價不貴，但英國年輕人超前消費和不儲蓄的習慣造成他們很難存下首付，因此曼城租房一族比例仍在不斷上升，而這也意味着潛在的租房需求量和市場潛力巨大，目前幾家大型投資機構L&G，M&G，YourHousingGroup都進入到了曼城的建後出租市場，嘗試用“機構房東”的形式更有效率地為年輕人提供出租房，同時利用規模效應省下一部分成本，做高整體投資收益率。

英倫投資客寫在最後

綜上所述，人口數量與經濟增長導致的房地産短期供需矛盾是推動曼徹斯特這輪房價上漲的關鍵因素，至于未來曼徹斯特房價能否繼續上漲，還要取決于上面讨論過的四大因素：

1、産業能否成功轉型？

2、國家如何定位曼城？

3、如何導入優質人口？

4、供不應求還是供需錯配？

至于投資建議，我個人的意見如下：

商業地産領域，如果要投資的話，可以把握中等價位甲級商業地産供給短缺的機會，當前曼城商業地産租金回報率約5%，租金還有一定上漲空間。

住宅地産領域，切忌投資定位不明确的新建高檔公寓項目，如果決定投資住宅，推薦投資租客群體定位清晰、供需匹配的項目，比如目標學生群體的學生公寓，着眼短期商務和旅遊需求的酒店式公寓，定位老年人退休生活的老年公寓等。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者