地産私募基金：蛻變主動管理人

戴俊凱 進入2018年，在一線甚至二線城市，房地産已經步入存量時代，建造開發已不是行業發展主題，而如何做好管理運營、提升物業價值才是房地産行業的發展方向。對于地産私募基金而言，轉型是重要趨勢之一——從傳統的地産基金管理人的融資角色，向具有綜合管理能力的不動産金融服務商的角色轉型。

貫穿“融資、投資、管理、退出”地産金融全産業鍊的房地産金融服務商，是能夠在未來中國房地産行業大施拳腳的弄潮兒。

一方面，目前全國的樓市調控政策全面升級，除了限購、限貸、限售外，在土地拍賣環節，要求開發商自持物業比例很高，基本達到50%以上。在這種背景下，很多開發商，包括房地産基金公司都面臨着轉型，都要培養自己的主動管理能力。因為是自持物業，只有培養好管理能力，才能提升自持物業價值，才能賺到更多收益。

另一方面，租購並舉的住房制度背景下，北京、上海、深圳等一線城市鼓勵長租公寓，鼓勵商務辦公室發展，而長租公寓、商務辦公室這些都是自持物業，都要求持有方有較強的管理能力。開發商、房地産私募基金均面臨着轉型。

新加坡凱德集團就是一個值得學習的標杆，凱德集團打造了一個集融資、投資、管理、退出四環節于一體的産業鍊，既有開發建設，又有運營管理，並可以通過REITs退出。

未來愈加關注房地産品質本身，無論是住宅還是商業地産，在城市更新改造、存量物業提升上都存在許多機遇，尤其是在一線城市、1.5線城市，這些城市的長租公寓、寫字樓、社區商業等業态的更新改造市場空間巨大。從國際經驗來看，美國曼哈頓地區近幾十年都是存量物業進行不斷地更新改造。按照建築密度來算，上海還有很大的更新改造空間。

城市更新，存量物業的升級改造，老廠房、舊寫字樓、老式商業、公寓、酒店都有可能，目的是把現有的存量資産提升價值、盤活更新，這就更加考量基金管理方的管理能力、運營能力和退出能力。

而對房地産私募基金來說，在拿下某個項目後，通過升級改造，日常運營依靠租金産生收益，最終還是要考慮退出問題。房地産私募基金通常設有時間年限，作為封閉型基金，時限一般三到十年。有沒有退出渠道，能否實現成功退出，非常考驗一家基金公司的整體操盤能力。

再說中國的類REITS

在國外，房地産基金退出通常通過REITs實現。REITs是一種通過發行股份或受益憑證的方式來匯集特定多數投資人的資金，由專門的托管機構進行托管，並委托專門的投資機構進行房地産相關投資經營管理，将投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

能産生穩定現金流的資産都可以做資産證券化，都能做成標準化産品，甚至到交易所挂牌，供各類機構持有、交易。目前相關稅務規則、工商條例等制度還在完善中，國内也已經有許多類REITs的創新和嘗試，未來的大方向應該是股權REITs。

在國内房地産市場由增量轉為存量市場的背景下，REITs的推出有其必要性和急迫性：能緩解信貸風險，降低房地産企業杠杆；改變和提升房地産企業的盈利模式，並有利于社會資産的多元化配置。

我們看到，在北京、上海、深圳這些一線城市，大宗物業交易是非常活躍的，很多大型公司願意購買物業，作為公司總部，這是因為看好了未來資産的保值升值。但像上海這樣的一線城市，資産貴，租金收益率比較低，資本化率僅為3%-4%，很難做成好的資産證券化産品。

因此，在一線城市，基金投資的方向還是瞄向城市更新改造的項目，尋找具有潛力的物業，通過升級改造、運營管理，提升物業價值，提高租金收益。這樣不管是自有資金，還是基金模式，最後就能更好地證券化處理，順利地退出。

而在二三線城市，大宗物業交易量就比較少，資産較便宜，租金收益比就較高，反而市場上做成資産證券化的産品比較多。

戴俊凱 景城置業總裁