英國200年建築巨頭破産,影響持續發酵,如何沖擊房地産市場?

观点网

2018-02-07 00:05

  • Carillion破産的影響重大,潛在的嚴重程度不亞于銀行業的金融危機,英國前勞工運輸部長甚至将Carillion破産和2008年雷曼兄弟破産相提並論。

    傅士鵬 英國建築承包商巨頭Carillion破産近一個月,對英國建築業、乃至房地産市場的影響還在持續發酵,但究竟能造成多大沖擊?英國房價會因此走向何方?

    博主在今天的文章中會主要圍繞Carillion破産這一事件,簡單談談對英國房地産市場的影響。

    2018年1月15日,擁有200多年歷史的英國第二大建築公司Carillion正式宣布進入破産清算,破産原因主要是債務危機。

    Carillion是英國大型私營建築承包商,但卻主要承接來自英國政府的合同,一度被英國政府稱為重要的建築合作夥伴。

    Carillion自2017年7月起開始發布了一繫列利潤預警,合同價值累積減記了10億英鎊。

    2016年12月,Carillion說服債權銀行,包括SantanderUK、HSBC、Barclays等,延長還款期限。

    2018年1月,債權銀行決定拒絕為Carillion繼續提供資金,英國政府也拒絕救助私營企業,Carillion因此正式進入破産清算程序,旗下4.3萬員工前途未蔔。

    破産清算之時,Carillion賬上只剩下目前2900萬英鎊的現金,公司負債卻高達15億英鎊,還有約6億英鎊的養老金缺口,法院指定PwC為破産特别管理人。

    Carillion破産的影響重大,潛在的嚴重程度不亞于銀行業的金融危機,英國前勞工運輸部長甚至将Carillion破産和2008年雷曼兄弟破産相提並論。

    大到不能倒?

    Carillion作為英國第二大建築公司,主要經營建築、公共項目管理和後續維護,在英國有2萬員工,全球有4.3萬員工。

    Carillion曾參與過英國衆多知名建築工程,包括英國政府通信總部、倫敦奧運會媒體中心、倫敦勞斯萊斯大樓、希思羅機場5号航站樓、巴特西電站的重新開發、曼徹斯特BeethamTower、伯明翰圖書館、利物浦足球俱樂部安菲爾德球場擴建等項目。

    多米諾骨牌效應

    除了公司破産本身産生的影響,Carillion破産事件還可能将英國整個建築行業拖下水。

    這里的主要原因在于Carillion作為總包,主要是在做項目管理,實際施工工作多由下面的分包商進行。據估計,受應收賬款回收風險影響的分包商約有3萬個,由此可能進一步導致小企業裁員。

    最新的報道顯示,英國劍橋一家有90位員工的分包商已經裁掉了10位員工,公司經理表示雖然公司經營良好,但也補不了100萬應收賬款收不回來的窟窿。

    事情後續進展

    Carillion破産後,英國政府和金融部門表示将為被波及的分包商提供最大限度的應急援助,包括提升透支額度,延長還款期限,費用減免等,确保短期面臨資金困難的企業能夠正常運轉。

    工會主席向政府呼籲,應當收回Carillion的公共項目,保障工人不會被卷入到這場危機中。

    英國政府還表示會出資維持Carillion管理的公共設施正常運轉。

    對于那些面臨困境的項目,Carillion90%的私人客戶都希望項目繼續施工,並将持續為後續工程付款。

    受波及在建項目&計劃中項目走向何方?

    Carllion破産前手上還握着高達57億英鎊的項目合同,包括HS2高鐵的部分工程及國防部的5萬戶住宅項目,還負責900多所學校、高速公路和監獄的監控和管理維護。

    目前已确認的Carillion所有的公共項目可歸為四類:公路、軌道交通、房屋建築、電力設施。

    下面我們重點看看這些項目都是如何應對Carillion破産的?項目會爛尾嗎?

    公路項目:

    *M20及M6智能高速公路改建計劃:與Kier集團合作,價值4.75億英鎊,項目計劃使用交通監控,緩解道路擁堵。英格蘭高速公路公司發言人表示,公司早已對Carillion的情況密切關注,Carillion也及時向其通報公司狀況,並針對破産事件做出了應急預案。

    *AberdeenWesternPeripheralRoad:由三家建築公司共同施工,蘇格蘭政府12日表示密切關注,Carillion仍致力于完成項目施工。

    *西南威爾士A40;

    *EastLeedsOrbitalRoad:利茲市議會稱並未與Carillion簽訂最終協議。

    *威爾士A55建設:威爾士目前有40名Carillion的員工,但已停止工作。此外在威爾士還有Carillion兩個項目的設計分包商。

    軌道交通項目:

    *HS2高速鐵路:價值14億英鎊,Carillion作為共同開發商之一

    *東-西鐵路計劃,包括馬里波恩到牛津的比斯特線

    *英格蘭中部地區主要鐵路線、帕丁頓-布里斯托線、愛丁堡和格拉斯哥間的蕭特線、曼徹斯特-普雷斯頓鐵路線的電氣化改造。其中曼徹斯特線項目2017年10月已報道無法按期完成。

    *威爾士地鐵項目競標:威爾士政府就Carillion破産尋求法律意見。

    *羅瑟勒姆至謝菲爾德的有軌電車:合同價值7.45億英鎊,已延期兩年,400%超預算。

    房屋建築類:

    *皇家利物浦醫院(RoyalLiverpoolhospital),合同價值3.35億英鎊。

    施工現場目前有Carillion和分包商的100名工人,施工已經停止。雖然工人和分包商得到承諾,他們繼續進行的工作會得到支付,但負責人並沒有提出任何關于前期欠薪的處理方法。根據下圖中工地的塗鴉來看,欠薪問題是目前問題的焦點。

    *中部都市醫院(MidlandMetropolitanHospital),合同價值3.50億英鎊。

    *伯明翰張伯倫廣場(OneChamberlainSquare)的首座建築:合同價值7億英鎊,Carillion是建築商之一。項目負責人表示,公司與供應商和其他建築公司關繫過硬,應急預案完備,Carillion破産對張伯倫廣場影響較小;

    *曼徹斯特多處建築:包括曼徹斯特空港城(Carillion與北京建工聯合開發)、天使花園(AngelGardens)英國最大的公租房項目,高約36層,位于曼徹斯特NOMA區中心。此外還有一處學生公寓、兩處學校和一處辦公樓。此次曼徹斯特受影響的項目共計10處。

    電網工程:

    *位于肯特郡的電力工程,價值3800萬英鎊,去年10月開工。英國國家電網表示與Carillion的工程協議均設有應急預案,如情況需要将更換備用建築商,确保公司破産對電力項目的影響控制到最小範圍。

    由此看出,Carillion破産對于其經手的項目有一定影響,但大部分項目都啟動了相應的應急預案,保證項目能夠順利完工。

    關于Carillion為何淪落至此,博主和UCL城市規劃繫學弟William有過一番讨論,他說Carillion之所以落到今天這幅田地,還要從20年前Carillion剛成立的時候說起:

    上世紀90年代到2000年,英國的私營公司已經發展到可以幫助英國政府去建設和管理一些原本是政府負責的基礎設施和服務。

    在1997年到2010年新工黨上台後,托尼布萊爾說了一句在當時非常有名的話:“Whatmattersiswhatworkstogiveeffecttoourvalues”(核心意思類同鄧公的貓論):提供公共服務的核心概念就是追求“effectiveness”-有效性,由于當時私營公司做的比公共機構好,所以英國政府将大部分項目合同都承包給了私營公司。

    Carillion就是成立于那個時期(1999年)成立後便承包了大量的基礎設施建設,因為政府相信私營機構(privatesector)會比公共機構(publicsector)更有效率,提供的合同價格比政府自己去做也更便宜一些。

    但是,這種一味地把本屬于政府提供公共服務的職責交給私營公司會産生很多問題。比如說在市場不穩定或者一些外界因素如“脫歐”,就會影響到這些公司的運營,從而會導致一繫列的問題。像Carillion面臨資金問題,如果公司不能運營下去可能會導致英國高鐵二号線(HS2)的停工,導致工程期延。

    總而言之,Carillion破産所帶來一繫列的連鎖反應是巨大的,尤其是政府重要的公共設施建設和服務将受到嚴重影響。這個案例也說明了市場的不穩定性會影響到私營公司所提供的服務,到最後還是由政府來買單。

    Carillion破産如何沖擊房地産市場?

    新開發項目不确定性再起

    Carillion破産增強了英國新開發房地産項目的不确定性,不過由于Carillion公司的項目大多都是政府項目,破産本身不會對中國投資者購買較多的住宅公寓市場産生太多直接影響。

    值得注意的是,英國發達的保險行業能夠很好的幫助購房者規避建築商破産風險,一般來說,英國的新建公寓有80%具有NHBC(英國國家房屋建築委員會)的10年保險(Buildmark),這個保險必須是由房産開發商所負責提供給購屋者的。

    NHBC10年保險(Buildmark)包含三個部分,分别是“房屋建造完工前”,“新房完工後投保期的頭兩年”,“投保期第3至第10年”。

    對于建築商破産引發的爛尾風險,NHBC要求房屋建造完工前開發商必須遵照NHBC所訂定的標準來建造房屋。若是因為資金不夠或者詐騙等原因,開發商不再繼續将房子蓋完,NHBC将會提供“退還頭期款”或“将原房産完工”的保障。

    但Carillion破産所導致的失業及分包商破産的風險,還是會加大新開發項目的不确定性,影響建築行業的活躍程度影響頗深。

    這主要是因為雖然Carillion主要參與政府項目,但出于風險考慮銀行還是會對向新開發項目提供融資更加謹慎。英國本地私募基金和保險公司也會因為不确定性,降低新項目投資。

    一旦已經得到規劃許可的新開發項目拿不到資金,這些項目就會被暫停或者出售給财大氣粗的海外開發商,對于手握資金優勢的海外機構投資者而言反而是進場的好時機。

    英國房地産供求矛盾加劇

    英國主要城市房屋一直都是供不應求的狀态,例如前文提到的受Carillion破産影響的重災區曼徹斯特,房屋供求矛盾相當嚴重。

    不管Carillion破産是否真的把建築行業拉下水,都已經導致新開發項目建設進度放緩,英國房屋供給總量或供給速度有所下降,供需矛盾加劇。

    供求矛盾加劇的情況下,海外買家因為匯率優勢又大舉進入英國房地産市場,英國本地人因為買不起/買不到新房,不得不繼續租住在海外投資者購買的公寓里並上繳大半工資作為租金。

    總結來說,Carillion破産導致新開發項目被推遲、建築市場活躍度下降,而這兩大因素又會造成英國住房供應不足,而海外投資客的入場又會導致需求增加,整體上供不應求的局面進一步加劇,英國房價也可能因此被進一步推高。

    傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資,觀點地産網專欄作者

    撰文:傅士鵬    

    審校:勞蓉蓉



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