倫敦巴特西迷霧：一樁自導自演的詭異交易

傅士鵬 位于倫敦泰晤士河南岸的巴特西發電站，是倫敦近幾年來繼國王十字城市再生項目之後，最大的歷史建築改造和城市再生項目。

近日，巴特西發電站第二期項目經歷了一輪詭異的換手交易，雖然16億英鎊的總投資額刷新了英國房地産交易的歷史最高紀錄，但買賣雙方卻離奇地指向同一方——馬來西亞政府财團。

2018年1月18日，馬來西亞國民投資公司PNB（Permodalan Nasional Berhad）和馬來西亞雇員公積金局EPF（Employees  Provident Fund of Malaysia）宣布斥資16億英鎊收購原本就由自己持有的巴特西發電站項目第二期地塊，也就是發電站主體建築。

這樁自導自演的交易宣布後，在馬來西亞當地引起了軒然大波，有媒體甚至用金援（bailout）來評價這筆交易的性質，指責政府用國家資金去挽救倫敦最棘手的房地産項目，一步步落入英國人埋下的“空手套白狼”陷阱。

如何自導自演？

在EPF和PNB這筆16億英鎊的投資之前，巴特西發電站項目由馬來西亞雇員公積金局EPF（占股20%）、馬來西亞地産商SP Setia（占股40%）、馬來西亞地産商Sime Darby（占股40%）共同持有，三方于2012年以4億英鎊的價格買入整個項目，項目一共有七期。

值得注意的是，馬來西亞國民投資公司PNB是地産商SP Setia和Sime Darby的大股東，實際控制這兩家公司，因此在EPF和PNB的“天價收購”之前，項目實際上就已經掌握在EPF和PNB手上了。

“大交易”之後，子公司SP Setia和Sime Darby象征性得退出第二期開發，方便代表馬來西亞國家資金的EPF和PNB為這個難度極高的項目繼續注入巨資。

說到投資金額，不得不提一下巴特西電站項目1987年的時候其實只值150萬英鎊，2012年4億英鎊轉手大馬财團的價格也算合理。

但這次轉讓項目第二期的金額卻達到了驚人的16億英鎊，比之前整體項目的成交價都高出不少，這是什麼原因？

越來越貴的巴特西電站和越陷越深的大馬财團

巴特西發電站（Battersea Power Station）原本是英國倫敦一座退役的火力發電站，雖于1983年停止發電，但早已成為倫敦知名地標之一。

為了在進行區域重建的同時完全保留發電站外觀，倫敦規劃部門針對改建方案前前後後共修改過七次，但始終找不到一個既能為投資者帶來理想收益，又能順利保留巴特西發電站外觀的完美方案。

一直到2012年，幾個英國地産大佬找到馬來西亞财團，為他們描繪了一個在發電站周圍造豪宅賺錢的美好藍圖，並制作了一個看似可行的投資方案（調低了預估建造成本，調高了預估售價），勉強做到了20%的年投資收益率，最終在保證自己拿到幹股的同時也成功忽悠到了大馬财團帶資入場，並最終遞上標書。

大馬财團中標後，便開始埋頭開發，並把樓盤帶到了東南亞和中國去展銷，項目第一期865間豪華公寓3周售罄，創下倫敦的最短銷售紀錄，項目第二期住宅更是獲得幾乎100%的認購率。

看起來項目銷售一帆風順，但大馬财團卻低估了發電站的改建難度，沒料到項目後邊會在施工建造上碰到大麻煩。

如果把巴特西發電站想象成一個雞蛋，馬來西亞财團要做的，就是在不能損壞蛋殼的前提下，将雞蛋里的東西全部清空，再重新建造更豐富的内容進去，最終把發電站打造成一個城市綜合體，其中包含254間公寓、43000多平方米辦公空間、放映廳、煙囪觀光塔、舊址紀念館、活動場地、商鋪、餐廳等。

同時，為了讓巴特西發電站在重建之後不至于面目全非，施工方還找出了發電站初建時的圖紙，甚至連粉刷建築選用的油漆都與1930年時的一模一樣，而四根標志性的煙囪将會照原樣復制，其中一個會被改建為電梯觀光塔。

除了項目本身的難度之外，由于建築成本上漲、技術工人短缺等因素影響，項目建設成本從最初預計的7.5億英鎊，猛漲到超過預算一倍多的15億英鎊，保守估計預期投資收益率也将降低一半以上，從20%降低到8.2%。

另外近期Evening Standard更是爆出，由于發電站是把工業建築轉為民用建築，清除發電站建築牆體内有毒石棉（asbestos）的工作量和挑戰性大大超過預期，将導致項目投資收益率進一步下降。

事已至此，項目很大可能将面臨虧損，但馬來西亞投資方為了保證巴特西發電站項目能夠順利竣工，即便成本嚴重超支也要繼續注資，于是乎便發生了開頭所說的用馬來政府資金為倫敦城市更新項目兜底的奇觀。

另外值得一提的是，馬來西亞将在2018年3-4月舉行大選，當時極力支持收購巴特西發電站的納吉布正在尋求連任總理，即便是為了當下的選票和顔面，這個項目也顯得不容有失。

總結來說，梳理完巴特西發電站的前世今生，我們看到整件事最大的赢家無疑是“狂褥前殖民地羊毛”的英國人，自己一分錢不出，卻能讓馬來西亞政府心甘情願用國家資金幫倫敦做歷史建築改建和城市再生，可謂好處占盡，不愧是“空手套白狼”方面的大師！

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者