虧本甩賣？海航或低于3.66億英鎊買入價抛售倫敦金絲雀碼頭房産

傅士鵬 博主上個月在《萬達之後，海航尋求60億美元出售倫敦、紐約等海外資産，什麼原因？》這篇文章中寫過海航正尋求出售總價值約60億美元的海外資産。

一個月時間過去了，事情又有了新進展，用時下流行的話講，就是有了更多實錘。

彭博援引知情人士透露，海航近期正在就兩棟位于倫敦金絲雀碼頭的房産——路透大樓和瑞信大樓，尋求中介估價，且已經開始接觸有意接盤的潛在投資者。

特别注意彭博重點標出的新聞要點，分别是：

海航已經在接觸潛在買家（Chinese conglomerate has approached investors about a disposal）；

資産可能低于買入價出售（Assets may sell for less than purchase price: people familiar）。

特别是第二點，海航這兩棟大樓的售價很可能會低于3.66億英鎊買入價，即虧本出售。

這是為什麼呢？

先來看看海航這兩棟樓的基本情況：

這棟大樓位于倫敦金絲雀碼頭30 South Colonnade，當時的收購價為2.15億英鎊（按照當時1:9.96匯率計算約為21.414億人民币）。

海航買入的第二棟樓位于倫敦金絲雀碼頭17 Columbus Courtyard，收購價是1.31億英鎊（按照當時1:9.3匯率計算約為12.183億人民币）。

圖片看起來兩棟大樓狀況並不差，那為什麼淪落到折價出售的地步？

這主要有以下幾個原因：

1、租約到期

海航買的第一棟大樓30 South Colonnade，原來的租客是湯森路透（Thomson Reuters），路透此前決定于2019年搬到新的大樓辦公，這意味着海航需要給新業主提前物色新租客，否則大樓就會被空置，影響售價。

但這棟樓一開始就是給路透這類數據信息公司定制的，所以海航遲遲找不到下一任租客，加上現金流壓力導致急售，現階段賣不出好價格是必然的。

海航買的第二棟大樓17 Columbus Courtyard的租客是瑞信（Credit Suisse），瑞信剛剛于五天前（2018年1月5日）宣布在2年内搬離海航買下的這棟樓，可謂是火上澆油。

路透社透露，雖然租約簽到了2024年，但瑞信正在嘗試和海航協商提前解約，或者将大樓轉租出去直到2024年租約到期。

2、脫歐

脫歐造成了一定的不确定性，同時也醞釀出了銀行業撤離金絲雀碼頭的風險，雖然目前還只搬了一些後台人員，這一風險尚未徹底兌現，但也已經實實在在地把金絲雀這一火熱的賣方市場轉變為了買方市場。

買方市場中，投資者們抓着各種脫歐産生的不确定性作為議價條件，進行砍價，如果賣家這時候正好急着退出，正好給了買家一個撿便宜砍價的機會，價格賣不高的原因也恰好在此。

除此之外，海航這兩棟大樓都買在英國脫歐公投之前，由于英鎊在脫歐公投後大跌，海航至少在匯率上已經有比較明顯的損失。

3、海航買貴了

華爾街日報上個月在報道中寫：“一些市場參與者認為海航購買一些資産時支付的價格過高，導致其難以在自己認為合适的價位上找到買家。”

由于兩棟大樓租客狀況比較一般，比如路透其實在大樓出售之前就已經放出消息可能搬走，所以不太清楚當時為何出高價買樓，是盡職調查沒做好？還是另有其他原因？

當然如果海航财務狀況好一些，最佳的操作應該是先找到新租客，熬過這段脫歐不确定期再進行出售，這樣才能賣個好價格。現在市場都知道你是急着賣，不宰一刀才怪。

那海航為什麼急着賣？

海航作為上一個周期的明星企業，自2015年以來，通過債務融資完成了總額超過400億美元的收購交易，數量上更是高達80多筆，耳熟能詳的交易包括買下德意志銀行、希爾頓酒店、英邁等公司的股權。

目前海航集團資産規模超過1,400億美元，集團此前估計其負債超過1,000億美元，其中大約四分之一的債務将在一年内到期。

而在2017年6月22日之後，銀監會要求各大銀行對“海外並購明星企業”境外投資借款進行風險排查，點名海航。

華爾街日報特别指出，由于來自政府的監管壓力，近幾個月來，一些銀行已經不願與海航合作。海航的一些子公司也不得不支付更高利率從債券市場融資，其他子公司則取消了發債計劃。

債務即将到期，國内融資不順，海航國外融資也遭遇了評級下調，融資成本上升。

2018年1月4日的最新消息更是顯示，海航旗下網上借貸平台聚寶匯出現逾期。

截止2017年11月30日，聚寶匯的交易總額為625億，投資總人數為16萬，而待償金額高達275億。

巨大的還款壓力和大幅上升的信貸成本，使得海航的投資者開始擔憂公司是否有能力償還明年到期的數百億美元債務。

于是海航拿出了資産出售計劃，計劃2018年4月前出售50億美元的海外資産。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者