歐陽捷:新時代 住房市場格局已變 

观点网

2017-11-20 14:25

  • 最終,住房市場還是要回歸到人民日益增長的美好生活需要上來,解決發展不平衡、不充分的矛盾。

    歐陽捷 十九大報告關于房地産的直接描述並不多,但依然透露了很重要的信息,這直接關繫到房地産未來的走向和房企布局。

    十九大報告指出:“我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。

    在住房市場上,不平衡體現在我們的人均住房面積不平衡。這既是矛盾,也是住房面積改善型需求的市場機會。

    雖然,農村人均住房面積更大,卻保持了每年新增1平米以上的建設速度,這可是在農村人口不斷減少、農民市民化的進程之中。

    盡管轉移到城鎮的農村人口逐年減少,每年還是有1350萬人,農村居民還是更向往城市生活。

    雖然城鎮新建住房也達到每年人均1平米,去年竣工面積7億多平米,相當于700多萬套住房,但農村進城人口就占用了其中的一半(300多萬個家庭,他們租房或買二手房,消耗和置換了存量房,成為居民“以舊換新”的接盤俠)。

    這也導致了城鎮主要是大城市的住房其實還是短缺的。

    城市化恰恰反映出農民放下了在農村老家的房子轉而進城租房或買房,不僅住房面積更小、居住品質也未必得到提升,同時還拉低了城鎮人均居住面積,農村的住房大量閑置、沒有轉化為資本,制約了農民進城安家落戶的能力。

    去年,在江西省去庫存的宣傳口号中有這麼一句:農村建房是貶值,城市買房是增值。

    但是,農民為了能在農村依然留下根兒,不得已時還能回得去,還是要在村里建房。顯然,這是城市化最大的缺憾和農民最無奈的選擇。

    不僅如此,越發達地區人均住房面積往往越低,因為房價更高。

    深圳、北京人均住房面積分别只有20.6和31.69平米,而山東人均住房面積最低的城市也超過了36平米。

    江蘇也有同樣的特征,南京最低,人均住房面積僅有36.5平米,宿遷相對不發達,但人均住房面積比南京多了近9個平米。

    住房市場上的不充分,還體現在改善住房需求未滿足。

    如果我們發現一些城市還有很多平房、多層老舊樓房、大量的城中村,這就是市場機會。

    湖北省城鎮居民住房中原有私房占比從2011年的15.2%上升到2015年的28.9%,顯然這是由于城市擴圍導致城中村越來越多。

    而全省商品房占比僅為28.9%,顯然要滿足質量改善型需求,路途還很遙遠。

    同時,很多城市的房價較低,也意味着中高端産品的短缺。

    江蘇商品住房均價不到6000元/平米的城市有4個,其中最低的只有4514元/平米,其産品品質和功能配套是可想而知的。

    新時代,住房市場将如何演變?

    最近,我們在多個論壇上诠釋了未來五年住房市場的四個典型特征:

    1)城鎮化已經接近尾聲

    2)都市圈正成為城市化的新引擎

    3)大城市将進入限制性發展新周期

    4)租賃住宅将成為大城市供應主流

    十九大之後,這四個典型特征是否發生了變化呢?

    應該說沒有根本性的變化,這一方面印證了我們的預判,另一方面也有了一些趨勢性的強化:

    特征1 城鎮化已接近尾聲

    在今年三月的“兩會”上,政府工作報告依然延續新型城鎮化:

    “紮實推進新型城鎮化。深化戶籍制度改革,今年實現進城落戶1300萬人以上,加快居住證制度全覆蓋。支持中小城市和特色小城鎮發展,推動一批具備條件的縣和特大鎮有序設市,發揮城市群輻射帶動作用”。

    但時隔半年的19大報告中,已經沒有“新型城鎮化”這五個字了,甚至沒有城鎮化,這意味着什麼?

    過去我們說過:“城鎮化的路在農民腳下”。

    農民進城首先需要就業,不能取得高于農業收入的就業收入,農民就無意、也無法在城里立足,更不要說是拖家帶口、安居樂業。

    城鎮化不是空中樓閣,新型城鎮化要求鐵路通縣城、高速公路到鄉鎮,結果可能讓農村人口更多流向城市而非回歸縣鎮,人口可能随着交通改善而流出,城鎮化勢必難以為繼。

    這也印證了我們所說的“城鎮化已接近尾聲”的觀點。

    特征2 都市圈正成為城市化的新引擎

    我們認為,並不是所有的中小城鎮都沒有機會了。

    十九大提出:“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局”,恰恰印證了我們所說的都市圈将引領未來城市群發展。

    其實,我們所說的都市圈與國家所提倡的城市群有着内涵上的不同,城市群猶如一盤散沙,其中的城市之間互為競争關繫,從優勢産業到優質資源再到優秀人才,城市政府大多采取攀比式的招商引資引智策略,導致城市之間的惡性競争。

    但都市圈不同,大中小城市如同微信圈里的朋友,資源互換、互惠互利、合作共赢,比如,都市圈周邊中小城鎮可以用土地資源與核心城市産業和人口資源置換,既解決了核心城市的大城市病和房價高企的痛點,又帶動了中小城鎮的産業升級和城鎮發展。

    2020年,上海戶籍老年人口預計将超過530萬,老齡化程度将達到36%。這樣的城市還有創新和活力嗎?還具有全球城市競争力嗎?

    都市圈中小城鎮可以環核心城市建設養老小鎮,既幫助核心城市的移居老人享受慢生活,還可以為核心城市騰籠換鳥、實現人口的年輕化。

    不過,前提是要突破“兩大瓶頸、一個心魔”:

    一是突破快速交通連接:要讓軌道交通、高速公路、快速公交連接都市圈及其周邊中小城鎮,實現公交化的便捷交通;

    二是突破都市圈大中小城鎮公共服務一體化、均等化,尤其是突破醫療、教育甚至高考等政策非歧視性的同權瓶頸。

    只有突破這兩大瓶頸,才能有效引導産業和人口順利轉移出來。誰能快速突破這兩大瓶頸,誰就能占據未來國内甚至世界都市圈競争力的制高點。

    這就需要都市圈核心城市主動與周邊中小城市統籌協調都市圈城鎮關繫、産業分工、交通網絡、公共事業等一體化規劃。

    都市圈發展的核心在于都市圈核心城市的格局與主導力,只要它們勇于打破自己的短期利益藩籬,以博大胸懷帶着周邊中小城市小兄弟一起奔跑,一定會形成互惠共赢、協調發展的都市圈領跑新格局。

    哪個中小城市能夠與都市圈核心城市共同突破兩大瓶頸,那個中小城市就能奪得先機、率先發展。

    特征3 大城市進入限制性發展新周期

    十九大報告提出“加快農業轉移人口市民化”,農民更願意往大城市走,那里意味着更多的就業機會和更好的收入來源,但都市圈的發展将引導他們進入核心城市的周邊,而不是核心城市。

    因此,以“五限”為典型特征的限制性發展新周期的觀點依然成立。

    1) 限人:

    十九大明确提出:“以共抓大保護、不搞大開發為導向推動長江經濟帶發展”,這意味着過去“依托黃金水道,建設長江經濟帶”發展戰略已被修正,也意味着長江經濟帶沿線大中小城市将進入限制性發展,長江經濟帶沿線不僅影響環保的産業不能介入,而且大量用工的企業也将受限,才能從“人”的根源上實現“不搞大開發”。

    我們相信,明年兩會之後,長江沿線城市将逐步進入限制性發展,包括成都、重慶、武漢、合肥、南京、蘇州等城市都會在修訂規劃時調整策略或在實施現有城市規劃時微調。

    當然,這不意味着這些城市不再發展,只是其發展策略必然改變,逐漸轉變到注重人的質量、先進産業及其“畝産”、環境優美,服務業升級並形成服務于全省的金融、數據、科技服務樞紐。

    這些城市的住房市場将适應人的升級需求、以中高端改善性需求為未來主流。

    2)限地:

    大城市包括長江經濟帶城市土地供應必然逐年減少。

    新城新區和開發區建設也将受到更強約束,近期國務院批復的城市總體規劃都有明确:“禁止在《總體規劃》确定的建設用地範圍之外設立各類開發區和城市新區”。

    一些省政府也提出了同樣的要求,湖北省政府關于荊門市城市總體規劃(2013—2030年)的批復也強調:“禁止在《總體規劃》确定的建設用地範圍之外設立各類開發區和城市新區”

    過去我們說過,房價過快上漲的根本原因是人、地、錢資源的錯配。

    而未來大城市政府會更加“惜土如金”,也意味着未來地價會只升不降。

    大城市限地之後,會不會再次加劇人、地、錢資源錯配的矛盾,並導致房價暴漲呢?

    不會了。

    一方面,都市圈建設将引導更多的人轉移到都市圈中小城鎮,中小城鎮的房價會上漲,但都市圈及核心城市的平均房價不會上漲得那麼快了;

    另一方面,未來的貨币供應還會繼續收縮並保持貨币供求關繫的緊平衡,而且政府不會再放任其過度流入房地産了,居民加杠杆會繼續降速,開發貸也會降速。

    3)限客:

    十九大報告延續了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,並且寫進了十九大報告,這意味着至少未來五年,住房市場的政策不會再反復,而且将不再允許投資投機。

    這也印證了我們所說的:限購限貸限售将長期持續、至少五年以上。

    中國已進入新時代,如果我們還幻想未來會有三年小周期,就一定會自陷泥淖的。

    十九大報告還提出:“拓寬居民勞動收入和财産性收入渠道”,如果仔細對比十八大報告:“多渠道增加居民财産性收入”、十七大報告:“創造條件讓更多群衆擁有财産性收入”,可以很明顯地看出,過去是在幫助大家擁有和增加财産性收入,現在只是擴寬渠道,並且勞動收入放在了第一位。

    這就意味着:新時代不再鼓勵财産性收入的過度增加,不再容忍兩極分化加大,再看看下面的話,可能我們的感受會更加強烈:

    細心的朋友一定會看出其中的天壤之别的,大家自行意會,這里就不多言傳了。

    未來的邏輯是“給你渠道”而不是“更多擁有”,“鼓勵守法致富”而不是“保護合法收入”,合法不會是由那些富豪自己說了算的,調節過高收入也意味着财産稅遲早都會推出,是新時代通向“均貧富”桃花源的必由之路。

    4)限錢:

    十九大報告指出:“健全金融監管體繫,守住不發生繫統性金融風險的底線”。

    顯然,金融監管會越來越強,其中房地産是防範繫統性金融風險的前哨陣地。

    無論是嚴查前端融資、通道業務、首付貸、消費貸違規,還是開發貸限額、按揭定向升息,或是住建部、央行、銀監會聯合部署規範購房融資和加強反洗錢工作,根本的邏輯都是限制金融過度投向房地産,防範資産泡沫繼續膨脹。

    可以預見,未來按揭貸款增速還會繼續下降,明年繼續負增長。

    開發貸增速會不會也同步下降呢?

    相信也會下降,但下降速度不會太快,因為随着行業集中度的提升,資源包括開發貸款都在向百強房企集中,這也符合十九大報告提出的:“實現……競争公平有序、企業優勝劣汰”。

    5)限價:

    眼下,幾乎所有的大中城市都在或明或暗、或緊或松地限價,很多城市價格封頂、毫不松動,房企賣房不難,難在沒有溢價、甚至虧本,客戶全款購房還要憑關繫。

    顯然,更多一些開發商已在捂盤惜售,雖然政府要求取得預售證數日内必須開盤,但也有房企拖延施工、遲緩取證。

    盡管調控已經極大限度地抑制了需求,但土地供給不足、新房上市減少雙雙造成供給低迷,市場将出現新的供不應求,並倒逼房價上漲。

    但“房住不炒”既然已經成為國策,就不要幻想限價令會取消。

    雖然十九大報告指出:“市場經濟體制改革必須以完善産權制度和要素市場化配置為重點,實現産權有效激勵、要素自由流動、價格反應靈活……”,但住房價格反應靈活還是會由政府主導,未來五年,限價令是不會退出的,更何況政府部門已經到手的權力也不會願意輕易放手的。

    最好的結果是我們所預言的“漸進式放松”。

    調控就是調整、控制,要不斷地微調,精确地控制,大砍大殺導致大起大落就不是調控,而是折騰了。

    特征4 租賃住房成為大城市的供應主流

    十九大指出:“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。

    “多主體供給”意味着:土地供給将由城市國有土地單一壟斷供應,變成國有土地主要用于可售住宅用地並保障土地财政收入,農村集體建設用地入市用于租賃住房用地並補充城市土地供給不足。

    這将有效解決大城市土地資源不足問題。

    但是,農村集體建設用地入市租賃住房,要符合城市規劃並且要有良好的基礎設施和商業配套。

    這些地方往往是城中村,現有住房已經出租,改造之後未必能增加很多住房供應,即便是拆除重建,也不會很快入市。

    如果是郊區,就必須通達道路、配建基礎設施、公共服務設施和商業配套,這也不是容易之事,這牽涉到政府與村集體的投入與利益分配,遠水解不了近渴。

    但租賃住房依然是一個不可小觑的大趨勢。【詳見上期文章《歐陽捷:租賃住房市場春光将現?》】

    多渠道保障意味着商品住房、共有産權住房、租賃住房,以及貨币化保障房等成為不同客戶群的保障渠道,橋歸橋、路歸路,未來住房市場的調控政策可以更加精準、細膩和差别化。

    比如,未來三年,部分大城市土地供應或将有所回升,並将更多用于租賃住宅,推動更多集體建設用地入市,以緩解居住而非買賣的供需矛盾。

    未來三年,或将看到高端住宅調控放松的希望,前提是房價統計方法率先調整,保障房房價和高端住宅房價均不再納入商品房房價統計,而且房地産稅實施辦法基本定型。

    最終,住房市場還是要回歸到人民日益增長的美好生活需要上來,解決發展不平衡、不充分的矛盾。

    類似南京樓市的小浪花還會不斷涌現,明年一些一二線城市會出現供應嚴重不足、備案延遲影響合同履約甚至影響交付等極端情況,但請相信,住房市場将在調控中趨于平穩發展,大城市的發展周期還會更長。

    附記:

    除了上述四個典型特征之外,我們還注意到:“三降一去一補”依然留在十九大報告中,而十九大報告是要管未來五年的。

    住宅市場去庫存已經取得明顯成效,或可說距離目標完成也已不遠,“去庫存”又是針對什麼呢?

    也許,這意味着商業地産去庫存會再次進入中央視野並加速推動?也許意味着在住宅市場降速影響經濟平穩的同時,商業地産将接過穩經濟的接力棒?

    歐陽捷 新城控股高級副總裁,觀點地産網專欄作者

    撰文:歐陽捷    

    審校:勞蓉蓉



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