歐陽捷:租賃住房市場春光将現?

观点网

2017-11-13 13:06

  • 只是,長租公寓市場空間非常有限,它們只能存在于一線和部分經濟活躍、流動人口較大的熱點二線城市。

    歐陽捷 中央政府振臂一呼,地方政府熱烈響應,政府部門自建平台,房企中介積極布局,金融機構強勢介入,風險資本不斷試水,互聯網公司迅速跨界……各方或單刀直入,或聞風而動,租賃住房究竟是誰的菜?

    租賃住房俨然已是新風口。

    中央政府振臂一呼,地方政府熱烈響應,政府部門自建平台,房企中介積極布局,金融機構強勢介入,風險資本不斷試水,互聯網公司迅速跨界……

    各方或單刀直入,或聞風而動,租賃住房究竟是誰的菜?

    1、租賃住房,占位還是占坑?

    曾經,一衆企業趨之若鹜般入股鍊家,憧憬存量市場萬億規模,當時似乎並沒有觸動更多房企敏感的神經。

    眼下,一向偏于保守的銀行高調介入,背後究竟有怎樣的邏輯?

    按居貸對于銀行來說,當然是一門好生意。

    現代社會已經離不開金融機構了,靠山吃山、靠海吃海、靠錢吃錢,只要有用錢的地方,銀行就可以吃利差,不管是誰,只要沒風險就好。

    不懂房地産的互聯網企業也進來了,是攪局者嗎?

    當然不是。

    它們不會投資建房,也不在意房子是誰的,它們只想打造租賃住房交易平台,甚至願意幫助政府搭建交易管理平台,目標當然只是觊觎大數據。

    它們已經擁有了龐大的客戶數據,但是,它們仍然缺了一環、進不了物業。

    現在,它們可以從吃穿用行一直穿透到“住”,完整地獲取客戶畫像,無疑将極大地擴展它們的疆土,增強它們大數據的壟斷地位。

    對于房子之事,房企自然是當仁不讓的。當市場的天花闆越來越近的時候,不開辟新的領域将無法獲得業績的持續增長,搶先占位租賃住房和長租公寓市場自然也是大房企的選項之一。

    只是,為了占位就可以不賺錢嗎?

    9月底,我主持一場“繼續賣房還是掘金新價值”的對話,我問現場的開發商,你們覺得長租公寓什麼時候能夠賺錢?5年?10年?30年?

    沒有人直面回答。

    如果10年以上都看不到一樁生意賺錢,企業為什麼要做呢?資本為什麼會投呢?

    這是大企業的遊戲,千億企業拿出十幾個億來探探路,尋找一下未來的規模增長空間實屬平常,既便眼下沒有盈利模式也無關痛癢,或許未來真的能夠打出一片天?

    中國房地産經理人聯盟微信号轉載了一篇文章:“天啊!有了按居貸以後誰還買房?”

    文中有一張圖,比較了在深圳購房、租房與按居貸的不同特點,有點意思:

    按照上圖,深圳龍華新區的房款總額500萬元,如果是開發商自持項目,利用個人的按居貸回籠90萬元現金,還不夠房價的首付款,400多萬元的現金流缺口從哪里彌補呢?10年又要沉澱多少資金成本呢?

    如果10年期90萬元用作付息,攤到每年只有9萬元回籠,相當于1.8%的回報率,這個現金流連付息都不夠,遑論還本了。

    顯然這是說不通的。

    如果企業是長租城中村、小産權房來運營輕資産呢?嗯,看似一個不錯的辦法。

    只需要改造一下社區環境、道路路燈、室内外裝修等,投資額不大,平均每平米攤到2000元,90平米只要投入18萬元,可以一下子收回90萬元,真是一筆好買賣。

    可是,還要給業主付租金呢。

    按照500萬元的房價,年租金回報率3%,要求不高,每年15萬元,業主十年收回150萬元。

    而企業一次性收回10年租金90萬元,支出18萬元改造成本和150萬元業主回報,這麼大的現金流缺口,既便企業能用多種經營收入把坑填平,但企業忙活了10年,能得到什麼呢?

    2、長租公寓,早餐還是晚宴?

    長租公寓風起雲涌,看好的似乎不止是開發商和運營商。

    顯然,當下資本市場缺少熱點,而租賃住房資産證券化符合監管層提出的“房住不炒”定位和房地産長效機制,近期成功發行的兩單類REITS,更刺激了衆多參與者的神經。

    長租公寓會不會僅僅是早餐呢?

    大家似乎都很清楚,目前長租公寓沒有好的盈利模式,即便有賺錢的,也只是在一線和熱點二線城市的少數個案。

    很明顯,海外REITS之所以流行,是因為其資金成本低至3-4%,而租金回報率高達6%左右,我們國内恰恰相反,租金收益與資金成本倒挂,即便是企業可以通過多種經營獲得一定收入,依然不能覆蓋資金成本。

    仔細研究一下兩單類REITS案例,就可以發現,只要是有保底收益承諾的(不管是固定利息加上到期一次性償還本金,還是擔保差額支付承諾加上物業資産租金收入及權利維持費超額覆蓋),怎麼看都像是一筆借債。

    有些人以為資産證券化不能突破的關鍵是政府不肯減稅。

    也有人說,公募REITs推出已無實質性障礙。

    其實,障礙的消除是通過復雜結構設計來規避稅收。

    但是,交易結構越復雜,成本越高,這是顯而易見的。

    類REITS通過復雜設計嵌入債權抵減所得稅,通過資産重組規避土增稅,可以提高資本的投資回報率,加上保底承諾,從而找到投資者。

    過去我們說過,資産證券化的關鍵不是減稅,而是投資回報率太低,誰會要投資回報率還不如存款利息的REITS呢?

    我的同事笑說:“太陽底下沒有新鮮事”,在他看來,這REITS其實就是一筆債。

    看得清前景的,才能投股;看不清前景的,只能做債。

    不論權益占股還是債項融資,長租公寓REITS背後的邏輯之一都是看好現金流,用現金流去覆蓋成本,而且,現金流還必須具有成長性,換句話說,租金需要上漲,投資回報率才能上升。

    房企介入必然導致租賃住房的租金上漲,畢竟社區改造、統一裝修會提高基礎成本,企業經營更增加了繫統管理、24小時服務、社區配套、内外監管、稅收審計等費用開支,賭博一二線城市被低估的租金未來會有明顯上漲是毋庸置疑的。

    顯然,這會刺激一些房企加速在租賃住房市場擴張。

    雖然租金上漲是可以預期的,但是,絕不會如願上漲到企業所期望的投資回報率,因為那會讓現在的租金回報率上漲2倍,顯然這是不現實的,畢竟租金價格更多由市場所決定,而且如果企業租金上漲過快,政府也一定會幹預的。

    因此,指望租金上漲可以換取類REITS青睐的投資回報率是奢望的,未來五年,恐怕也是看不清前景的。

    降低地價才是租賃住宅的必由之路,只有地價降低,才能帶動稅費下降,才能讓自持租賃住宅獲得合理的投資回報率,才能獲得資本市場的理性支持,才能讓租賃住宅市場得到持久的健康發展。

    同時,政府大量推出農村集體建設土地、城中村、工業用地用于改造租賃住房,顯然正是降低地價的明智之舉,當然也會改變供求關繫、平抑甚至拉低平均租金水平。

    這是輕資産的一條泥濘之路。畢竟加入了農村集體組織和農民,多方博弈,復雜度就指數級增長了,輕資産的擴張之路也會放慢腳步。

    3、物業升值,十年磨一劍?

    輕資産可以獲得快速擴張,用同樣的錢可以經營十數倍的公寓房間,争取行業的龍頭地位。

    也許,行業前三名的潛在估值可能會達數百億元。

    可是,估值最終還是要體現在投資回報率上的。

    顯然,僅憑租金收入回報率,輕資産的投資回報率之低是可以預見的,畢竟輕資産是無法獲得物業升值率的。

    如果未來輕資産的盈利模式仍然看不清楚,按照現在鐵面發審委的“内控規範、盈利能力與市場前景”的審核三原則,資本市場是不會一個勁地燒錢的。

    那麼重資産又如何呢?

    還是用深圳這個項目為例,假設開發商自持租賃住宅,500萬元的房款,每年利息按6%,需要每年扣除30萬元,90萬元一次性回籠房租貸款只能償付3年,剩余的本息就無處着落了。

    這将占用企業的流動資本,企業顯然不想沉澱這筆資金,那就只有嘗試類REITS了。

    現有類REITS的邏輯是一部分用債券方式還本付息,實現固定收益;另一部分用權益方式,在承擔風險的同時享受物業增值和超額收益。

    只要存在物業升值預期,未來就可以通過“發新換舊”置換舊債,也可以在物業升值之後轉讓股本,實現資本收益和退出。

    一些開發商拿了商辦類項目土地,無法變性改作住宅,也只能順水推舟做起了長租公寓。與其公寓打折銷售,還不如自持一段時間,用重資産鋪路,增強投資人信心,同時一賭未來公寓物業資産升值,來彌補投資回報率不足。

    只是,長租公寓市場空間非常有限,它們只能存在于一線和部分經濟活躍、流動人口較大的熱點二線城市,換句話說,也只有十幾個城市可以做做長租公寓,這對于必須上了規模才能賺錢的産品類型來說,是個致命的掣肘。

    未來物業會明顯升值嗎?

    未來10年恐怕很難。

    一方面,“房住不炒”已經寫進十九大報告,雖然我們認為未來房價會有“漸進式”小幅放松,但在下一屆政府任期内指望住宅房價明顯上漲絕無可能。

    住宅房價不會明顯上漲,公寓價格當然也不可能。

    另一方面,公寓産品畢竟屬于過渡式資産,只有年輕人用于短期租住,作為投資標的,其投資回報率不能滿足投資要求,需求者寡,價格自然難以奢望。

    不管企業多麼雄心勃勃,最終還要腳踏實地。

    既然輕、重資産都難,已經進入長租公寓領域的企業如何才能跨越障礙,破圍而出呢?

    一方面,繼續發力輕資産經營、争取品牌輸出,擴大規模、提升行業地位,一搏行業領跑地位,獲取資本青睐、争取上市。

    另一方面,在保持公寓經營規模和行業地位的同時,通過散售減持、降低自持重資産的比例,提高資金使用效率,緩解資金壓力。

    這,也許是一條幽谷奇道吧。

    4、信用貸款,租房還是買房?

    雖然我們也看到一些長租公寓的客戶畫像和分析報告,但其實,我們很少會扪心自問,究竟是誰在租房?為什麼要租房?

    老年人會租房嗎?大概不會,除非真沒房,即便是租,也是政府的公租房。

    租房基本上是年輕人的事。可年輕人為什麼要租房?

    “沒錢”——想必是最普遍最簡單的回答。

    沒錢,為什麼要貸款租房?

    我問了幾個年輕人,租房,需要貸款100萬元嗎?你們會去貸款嗎?

    都在搖頭。

    即便無需抵押,只憑信用就可以貸款,能貸100萬元,還不如去買房。

    就算願意貸款租房,又憑什麼還款呢?

    按照上述深圳購房、租房與按居貸的比較圖,按居貸10年租金最少,似乎是最劃算的。

    但是,“十年租金不漲”,開發商會這麼好?這與輕資産的盈利模式不相符啊,上市公司股東也不會答應啊。

    即便如此,每月還款7000多元,如果不掙個一萬五,恐怕也付不起息、貸不起款。

    如果真能掙個一萬五,當然也能租得起房了,又何必貸款付息租房呢?

    似乎這是個悖論,也許真的就有人願意給銀行付利息。

    有人說,也許有些高端人士租個長租公寓,拿出全部家當專心投資創業,顯然這樣的人是鳳毛麟角,更何況,妻兒老小一起住公寓,孩子讀書怎麼辦?幾十平米的長租公寓合适嗎?

    也有人說,會有二房東長租之後再轉租,也許吧,不過企業的投資回報率都做不高,二房東指望賺錢恐怕有點難,更遑論貸款長租再轉租了。

    很難相信,有誰會貸了款給房東,換個10年的穩定住房?

    誰又能保證在深圳這樣充滿創新和活力的城市里,從初戀到結婚、再到孩子都可以打醬油了,10年時間不換工作、不離不棄地窩在一個幾十平米的長租公寓里?

    就算你不換工作,工作也可能“換”你,華為不是也把廠子從深圳搬到東莞去了嗎?更何況“樹挪死、人挪活”,看看眼下投簡歷的主兒,死扛五年的已是熊貓寶寶級了。

    租房永遠只是權宜之計,也許男人可以當旅館,但女人永遠不答應——因為只有在自己的家里,女人才是女主人,租住的房子帶給女人的只是漂泊感,永遠都沒有安全感。

    如果讓租房者把租賃住房當成家庭私生活的宅基地,恐怕是強加于人的一廂情願了,相信絕大多數人是不會同意的,除非真的錯失機遇或者無力買房。

    5、不當房奴,得到還是失去?

    租房或許也是一件美好的事。

    我們可以盡情揮灑、消費人生,随心所欲、随處遊蕩,不需要存錢當房奴,也無所謂追風進圍城。

    或許,我們還無須為家務所拖累,享受優質服務、輕松快樂生活。

    荷包鼓鼓,擁有美食、美景、美酒、美人,人生如斯,夫復何求?

    但老天不會讓我們既得到的同時又什麼都不失去。

    我們會失去什麼?

    十九大報告指出:美好的生活絕不是輕輕松松、敲鑼打鼓就能實現的,“實現偉大夢想,必須進行偉大鬥争”。

    美好的生活需要奮鬥,沒有奮鬥,就沒有能力、沒有财力、沒有資格去享受美好的生活。

    上個月,我去廣州出差,與出租車司機聊天,他說他94年就從湖北到了廣州,多年一直在開車,過着比較自由、相對輕松的日子。

    但是,現在的日子越來越不輕松。

    因為他一直在租房,從當年的幾百塊錢月租一直付到現在幾千塊錢月租,錢攢起來早就夠買當年的房子了,就是當時膽小,沒敢貸款買房。

    以前,大把的錢可以花銷,現在省吃儉用還覺得不夠了。

    以前,租房還可以住在市中心,現在只能越搬越偏遠了。

    難以想象,這麼早就到廣州闖蕩的人,20多年了,居然還是“身無立錐之地”。

    人生路,一步錯、步步錯。

    長租公寓會讓來到大城市的年輕人失去奮鬥的目標和動力嗎?會讓他們“終其一生、一無所有”嗎?

    就像一首歌中唱到的那樣:

    “當你老了,

    頭發白了,

    ……

    卷起行囊,

    重返家鄉……”

    沒有人希望這是一個輪回,沒有人願意從起點回到起點。

    沒有努力,就不會得到幸福;沒有奮鬥,就不會改變命運。

    孟子雲:“民之為道也,有恒産者有恒心,無恒産者無恒心。苟無恒心,放辟邪侈,無不為已”。

    想一想美國的非法移民,既無恒産,苟無恒心,也許就會變成無事生非、無端滋事的無業遊民。

    孟子提出要“制民之産”,使他們“仰足以事父母,俯足以畜妻子,樂歲終身飽,兇年免于死亡”,這既是政府為民之道,也是個人邁向中産階層的奮鬥目標。

    政府推出共有産權住房,其實就是幫助和鼓勵錯失機遇或無力買房者恢復信心、購買住房,哪怕只是享有部分産權,落伍的窮人也可以随着房産的增值而獲得财富的增長,努力跟上中産階層的步伐。

    貧窮並不可怕,可怕的是人生再也沒有追求。

    真正的人生需要改變、需要奮鬥、需要擔當,需要從每一個不一樣的起點到不一樣的終點。

    歐陽捷 新城控股高級副總裁,觀點地産網專欄作者

    撰文:歐陽捷    

    審校:鐘凱



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