發展租賃市場同時應進行頂層設計

最近一段時間，關于住房租賃市場的政策和消息鋪天蓋地。

8月初，九部委《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州的“租售同權”，無錫、鄭州、揚州、濟南的租房落戶，以及近幾天正在中國杭州政府門戶網站上進行聽證的《關于加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》（征求意見稿），直至8月28日，國土資源部确定，在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，並制定了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。

似乎一場轟轟烈烈發展租賃市場的運動已經開始，市場大有全城租，全國租，全民租之勢。

所有這些政策都指向了房地産市場的租售並舉，國土部甚至把利用集體建設用地建設租賃住房試點方案，提到了“提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地産平穩健康發展長效機制”的高度。

不難看出，如果這些方案，特别是集體建設用地建設租賃住房的方案全面實施，事實上是對中國房地産市場的頂層設計進行了一次颠覆。這實際上是給予小産權房租賃權的合法化。

這些集體建設用地上的租賃住房将對整個市場産生重大影響。前提是，有法律保障的租售同權。那樣，将會是對20多年來，中國房地産市場土地供給由地方政府獨家壟斷的局面的一次重大颠覆。

對各個城市的影響不一，無法确切估計。但總的來說，城中村較多，城鄉結合部有較多農村集體建設用地的城市和闆塊受影響較大。

在轟轟烈烈推進租賃市場發展的重要時刻，官方必須周全的考慮整個房地産市場的新的革命性的頂層設計。應從深入研究中國住房租賃市場一直發育不完善的根本原因入手。

中國住房租賃市場發育極為不完善。主要障礙在于：

1. 缺乏保證租賃雙方利益的詳盡的可操作的法律法規。

2. 租金回報率過低，不具有市場發展的驅動力。

3. 戶籍等政策的制約，租房人無法享受到擁有産權房所帶來的房産以外的城市福利。

4. 中國人長期的不安全感和傳統觀念。

要大力發展住房租賃市場，必須消除以上阻礙租賃市場發展的四大因素。用法律和市場的手段，對包括租賃市場在内的中國房地産市場重新進行頂層設計。

首先，需要盡快立法。建立關于住房租賃市場的法律體繫，特别是關于保護出租和承租人雙方利益和權利的法律。

第二，應對市場發展的方向和目標進行頂層設計。

未來在大城市和特大城市中，租賃房的房源供給渠道，需求的人群和數量的總體規劃。如：官方希望引導哪些群體進入租賃市場？哪些群體可能進入租賃市場？

第三，應嚴格區分保障和市場。

在租賃住房中，同樣有政府保障部分的公租房和市場部分的普通出租房。

保障性的公租房應嚴格制定條件，制定準入和退出機制。公租房的建設是政府的責任，這個責任不能推給市場，不能混淆。

第四，應遵循基本的市場邏輯和動力。

租金回報率過低是租賃市場發展的邏輯障礙。

租金回報率過低包含了兩層意思，一是分子的租金過低，二是分母的房價過高，這個分母當然是以商品房和二手房市場價格來計算的。

基于這一邏輯，讓開發商以商品房價格競得的土地其中的自持部分，強制其做租賃，在市場邏輯上是行不通的。

另外，在土地出讓時，不能分割、不能轉讓、集中建設、一次出租的年限不能超過十年等條件，如果在土地出讓時沒有明确而事後追溯，既不合法，也不合約。

如果設置這些條件，應設置在土地出讓的條件之中。

第五，應真正解決租售同權。

租賃住房得不到産權房所能夠帶來的房産以外的城市福利，這是阻礙租賃市場發育的最重要的原因之一。比如，産權住房的落戶功能和就學等福利。

第六，需慎重考慮，均衡社會各方利益。

集體用地上開發建造租賃住房是對原來集體用地不能開發住宅的否定。

如真正“租售同權”，事實上是對産權住房衍生價值的一種貶值。這些都會涉及到各階層的重大利益調整。

多渠道供地是對地方政府土地财政的重大利益調整。所有這些利益調整均需評估所帶來的影響。

第七，應在法律法規範圍之内，盡可能利用市場無形之手，推動住房租賃市場的發育和發展。

也許正當人們打着如意的算盤，認為是更多的年輕人租住小面積公寓的時候，結果更多的是中老年人去租一幢别墅，過一把别墅瘾。

市場無形之手會根據市場需求主動适應市場，而不應過多幹預。

在官方試圖推動住房租賃市場大發展的時刻，有必要對住房租賃市場進行較為周全的頂層設計，而不應較為匆忙的推出各種相互交叉，甚至相互矛盾的政策。現在已經不需要再摸着石頭過河了。

嚴謹和周全的頂層設計可以避免重走中國股市和中國房地産市場先天發育缺陷的老路。

丁建剛  浙報傳媒地産研究院院長，觀點地産新媒體專欄作者