盡快平息恐慌 防止局面失控

丁建剛 2017年春節之後，特别是進入3月份之後，中國一二線城市房地産市場，從數據上看價格並沒有明顯上漲，至少國家統計局的指數和各個城市的均價數據都如此。

看似平靜的市場實際上暗潮涌動。

主要一二線城市都出現了瘋狂的搶購潮。搶購潮甚至已經外溢到了一線城市周邊的一些三四線城市。各個城市的熱點樓盤，幾乎都是一房難求，搶到的喜極而泣，沒買到的絕望而泣。

3月17日晚，北京、廣州、鄭州、石家莊等城市連夜加碼調控。但人們質疑限購限貸政策的效果，甚至認為越調控房價越漲。

市場到底怎麼了？新一輪卷土而來的恐慌情緒從何而來？我們不得不對一年多以來政策和市場走勢進行一次梳理和反思。

一、2016年的去庫存政策

1. 2015年底，在中國經歷了2015年重大股災及經濟下行的壓力下，中央經濟工作會議明确提出了房地産市場去庫存，甚至直接鼓勵個人和企業投資購買商品房。

随後在2016年的春節前後，出台了降低首付、降低二手房交易營業稅年限、首套房8.5折優惠利率等政策，一場轟轟烈烈的去庫存運動由此展開。

這一政策完全可以理解。但遺憾的是，沒有預見到投資資本迅速撲向一二線城市，並産生了嚴重市場分化。一線城市暴漲，三四線城市去庫存並不明顯。

甚至到了2016年五六月間，以南京、蘇州、合肥、廈門為代表的所謂二線“四小龍”城市價格已經出現了比一線城市漲幅更大的暴漲。5月9日，《人民日報》權威人士已經明确提出了“房地産泡沫”，但政策仍然沒有點刹。

如果當時有這種預見，應在出台政策時附加一個條件：“一旦某個城市庫存下降到合理水平，所有鼓勵去庫存的優惠政策立即停止。”但直到9月30日沒有任何政策出台。

二、金融貨币開閘放水

2016年上半年，信貸增加額高達7.53萬億，超過了2009年強力救市時期的水平。

其他融資渠道也極為寬松。2016年房地産企業發債規模超過一萬億元，為房地産企業購買土地提供了三分之一的彈藥。

三、9·30急刹車

時至2016年9月30日，在一二線城市大部分已經暴漲了一段時間之後，中央政府緊急刹車。對熱點的16個城市動用了最嚴格的調控手段，恢復了始于2011年而絕大部分城市在2014年已經解除的限購政策。

但更為嚴厲的是，要求每個城市從10月份開始均價環比零增長。調控政策從限購限貸，升級到了限價。由于環比零增長的要求，各城市政府為了使均價零增長，只能動用限預售證發放、限網簽等極端行政措施。

限購政策雖然是非經濟的行政措施，但至少還是限制了部分需求，從2011年限購措施效果看，也确實起到了一定的作用。

但限價政策則是徹頭徹尾的計劃經濟，而且這一措施向市場傳遞了兩個錯誤信号：

第一，現在是政府限價，總有一天政府會放開，一旦放開，還可能暴漲。

第二，現在開發商給出的價格，甚至比購房者預期的還低，反倒進一步刺激了購房者的購買欲望。

四、2017年的政策

3月5日，全國兩會上的《政府工作報告》對2016年中國一二線城市房價暴漲只字未提。（報告之後經代表審議加了一句 “遏制熱點城市房價過快上漲”。）這給市場傳遞了一個信号，政府不敢向房地産市場下狠手。

五、關于房地産稅

多年來，關于中國房地産市場的調控機制一直陷入一個死胡同，就是對房地産稅寄予極大期望，認為房地産稅一出，萬事迎刃而解。

中國房地産市場的基本邏輯，特别是土地出讓制度，非私有化的土地收取了七十年高額的土地出讓金等等一繫列的頂層制度和邏輯，決定了房地産稅幾乎是無解的死胡同。

今年全國人大新聞發言人傅瑩表示，“今年沒有把房地産稅法草案提請常委會審議的安排。”這其實是多年以來，完全意料之中的結果。

但給公衆傳遞的信息是，官方不想出房地産稅。

六、關于長效機制

房地産市場的長效機制六年前就在《政府工作報告》中提出，但是建立長效機制需要改變中國房地産市場的基本模式和頂層設計。

最重要的是分稅制、土地出讓制度、土地使用的錯配、城市與城市之間甚至省份與省份之間的土地調劑、金融政策，也包括稅收政策等等。

這些頂層設計和基本邏輯牽一發而動全身。因此，在過去的六年中，紋絲不動。

時下，中國的一二線城市房地産市場恐慌情緒彌漫，除了以上的分析以外，更重要的是對未來的信心不足，對本币對内對外貶值充滿了恐慌，這種搶購的恐慌程度堪比1988年的通脹。

房價的大幅度上漲實際上也是一種非經濟學意義上的通脹。

面對時下市場的嚴峻局面，官方必須考慮迅速緩解平息公衆的恐慌情緒，否則有失控的風險。但又不能急刹車，如果出現房價大幅度下跌，同樣也存在着巨大的風險。

丁建剛 浙報傳媒地産研究院院長，觀點地産新媒體專欄作者