創“新高”後樓市八大問題探讨

观点地产网

2017-03-08 11:30

  • 特色小鎮熱潮已經席卷中華大地,無論是政府,還是市場,如果不談論特色小鎮似乎就有着不合時宜之嫌。筆者認為,特色小鎮熱應該辯證看待,它有可能是好事,也有可能是壞事。

    回顧2016年樓市,最大的亮點莫過于“兩個新高”。根據早前國家統計局發布的數據,2016年全國商品房銷售面積達15.73億平米,同比增長22.5%,商品房銷售額11.76萬億元,同比增長34.8%,銷售量、銷售額雙雙創下曆史新高點。

    創下曆史新高點之後的樓市,站在新的起點上,面臨新的機會和挑戰,未來又将走向何方,備受人們關注。對此,筆者對此總結出八大問題展開探讨,以供商榷。

    1.  未來還會不會有更高點

    曆史數據顯示,2010年我國商品房銷售量、銷售額分别突破10億平米和5萬億元大關,随後仍持續高走,至2013年又分别達到13.06億平米和8.14萬億元。此後伴随着行業調整期的到來,市場上唱衰中國樓市的聲音不絕于耳,有關“2013年為中國房地産業曆史頂峰”的判斷屢見報端。

    然而,樓市發展軌迹難料,2015年全國商品房銷售額實現8.73億元,又創下新高;2016年更是銷售量、銷售額雙雙打破曆史成交記錄。這一刻,關于“未來中國樓市會不會有更高點”的問題再一次受到市場的廣泛關注。

    筆者認為,可從經濟、調控、人口三個關鍵因素來判斷“更高點”問題。

    首先,就經濟而言,中國經濟下行周期尚未結束,經濟全面回穩仍需時日,房地産支柱性産業地位猶存;

    其次,樓市曆經高位運行後,2017年樓市調控總體收緊是大趨勢,但不可能會成為長期趨勢,一旦經濟增速滑破中央容忍下限,樓市寬松回調,重新刺激樓市以提振經濟仍是大概率事件;

    第三,目前我國城鎮化率為57.35%,城鎮化還有很長的路要走,今後很多年仍會有大量人口向城市聚集。

    由此得到的結論是,2016年未必是中國樓市的最高點,其曆史峰值仍有可能在可預見的未來被打破。但這一時間應該不會是2017年、2018年,因為樓市調控的收緊趨勢已經形成,短期内難以改變。此外,一線和熱點二線城市連續多月的高漲行情也在某種程度上透支了未來需求,樓市需要重新積蓄向上運行的力量。

    2.  長效機制對樓市影響問題

    雖然2016年底中央經濟工作會議就房地産調控提出的“基礎性制度和長效機制”并沒有多少新意,但在樓市沖新高的背景下還是格外引人關注。關于“調控長效機制對樓市影響”分析類文章頗多,觀點也不盡一緻,各種調子都有。

    筆者認為,由于“綜合運用金融、土地、财稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效機制”不是短期内可以做到的,單單一個房地産稅要通過立法、推進改革、實施執行就很難明确時間(十二屆全國人大五次會議新聞發言人傅瑩已明确表示,2017年沒有把《房地産稅法》草案列入提請全國人大常委會審議的安排),更何況是一攬子的“基礎性制度和長效機制”呢!因此,長效機制對樓市的影響在短期内仍僅限于預期,其有利于促進樓市的平穩發展,實質性影響程度有限。

    3.  熱點城市土地市場降溫,地王或下沉

    2016年是名副其實的地王之年,熱點二線城市如合肥、杭州、南京、蘇州等和一線城市上海是地王密度最高的聚集地。但随着政府管控措施(控地價、競配建、增自持、提前溝通等)的到位,以及後端調控政策(限購、限貸等)收緊,原來地王頻出的熱點城市的土地市場降溫或不再是趨勢而可能成為事實。

    2017年初,碧桂園競得的寶山區羅店鎮老鎮區C1-2、C5-5地塊,樓闆價16405元/平,溢價率僅為3%;2月15日,位于深圳龍華新區一宗商業地塊吸引10家大型房企競争,最後花落招商華僑城聯合體,溢價率為50.55%;2月16日,北京房山兩宗地塊競價次數未超過十輪,未觸及到價格上限。

    而需要格外留意的是,2017年溫州迎來年度單價、總價雙料地王,即新希望集團曆經68輪報價競得濱江商務區桃花島片區T04-16至-18地塊;1月初,大同驚現地王,該市建龍房地産開發有限公司以1.78億元競得南環路南側,永和路東側的8号S2地塊,溢價率達164.02%。

    從目前形勢來看,開發商對土地市場的角逐區域正在擴圍,不再聚焦于原來的熱點城市,新的有潛力的機會城市有望成為新的角逐地,地王或由此從原來的一線和二線熱點城市逐步實現下沉。

    4.  一線城市樓市趨向固化和封閉

    由于對政策調整更加敏感,2014年底以來的此輪樓市回暖率先從一線城市開始,而土地市場升溫後很快發起的高燒也助推了樓市的高漲,加劇了樓市的分化。時至今日,一線城市樓市占據頂端,越來越成為一個相對固化、相對封閉的市場。

    該如何理解“固化”和“封閉”呢?

    首先,一線城市未來新增土地供應十分有限,開發企業想通過招拍挂途徑獲取新增土地越來越難,即使能夠獲取面臨的風險也很大,因為樓市管控太嚴、太多,開發商操盤的空間越來越小;

    其次,一線城市未來的土地開發将主要集中在存量用地的城市更新,其對開發企業資質、能力要求比較高,這不是一般房企所能參與的;

    再次,一線城市樓市已經進入存量房時代(2016年二手房/新房:北京3.0;上海2.3;深圳1.9),房價更加高企,政府對二手房房價掌控能力遠不及新房得心應手,新增人口購房難度越來越大,越來越力不從心。

    那麼開發企業是不是應該完全放棄一線而一心聚焦二、三、四線呢?當然也不完全是。房企涉獵一線開發項目的重要意義不在于賺了多少錢,更多的是一種戰略考量,其有利于企業品牌價值的提升、核心資源的把握、長遠發展視野的開拓以及産品升級、改進、服務客戶能力和競争力的提高等諸多方面。

    5.  限購後一線周邊衛星城樓市潛力仍值得期待

    一線城市在城市群中均作為區域中心城市而存在,其周邊分布有諸多相應的衛星城。在一線城市樓市趨向固化、封閉的條件下,周邊衛星城市,可憑借“近水樓台先得月”的獨特優勢優先承接一線城市樓市的要素外溢(包括資本、資源和客戶等),如廊坊、昆山、佛山等城市的此輪樓市上漲就是受益于北京、上海、廣州一線城市需求的外溢。

    筆者認為,2016年以來相關衛星城實施或加碼限購、信貸收緊等調控雖然短期内會對市場會産生抑制作用,但可防止需求提早被過度透支,對樓市長期穩定、持續健康發展是利好,條件好的衛星城未來成長潛力依然值得期待。

    6.  二線熱點城市一線化問題

    在一線城市率先回暖的帶動下,一系列二線熱點城市脫穎而出,如合肥、蘇州、南京、杭州、廈門等。這些城市在2016年不僅領跑全國房價,土地市場更是炙手可熱,地王頻出(2016年地王數量:合肥31、杭州28、南京27、天津26、上海23),風頭完全蓋過一線城市。

    進入2017年,雖然二線熱點城市土地市場整體呈現降溫态勢,但個别城市、個别地塊溢價依然處在高位,如2月24日恒大競得的南昌新建區DAK2017001地塊,溢價率高達256.4%;1月20日,東莞以限價竟配建面積的形式拍出一塊商住地,經過154輪的激烈博弈,最終拍出28000/平方米的地王;等等。

    樓市、地市的持續火熱促使熱點二線城市本已松綁的限購卷土重來,和一線城市一起再次站立在限購的陣營,而且限購程度還時有升級,如3月2日杭州就再一次加碼限購,大有向一線看齊的陣勢。

    筆者認為,杭州、合肥、蘇州、南京、廈門、鄭州等熱點二線城市的樓市有望接替原先的北、上、廣、深而成為中國樓市新的主力市場,主導着開發商未來發展的生死沉浮。

    7.  三四線城市去庫存問題

    2015年以來,在系列寬松政策的推動下,我國樓市去庫存取得一定成效。截止2016年末,我國商品住宅待售面積已降至4.03億平米,同比減少10.84%。但由于市場表現分化,冷熱不均,三四線城市尤其是縣城去庫存任務相比兩年前不是變得更輕了,而是更重了。目前三四線城市積壓了全國庫存的7成左右,約2.8億方,需要集聚近千萬人口方才能消化如此龐大的存量。

    由于三四線城市多為人口淨流出城市,這就使得去庫存壓力山大。要從根本上解決這一問題,必需做長期規劃和長遠打算,注重做好産業支撐,或從内部培育,或從外部承接。總之,有了産業導入,才能有人口導入,庫存問題才能得到最終的妥善解決。

    8.  特色小鎮熱是好事但也可能是壞事

    伴随着此輪樓市的回暖和高漲,特色小鎮可謂異軍突起,并引起中央高層的高度關注、認可和推動。2016年7月,住建部、發改委、财政部發文提出到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮;各個地方政府也紛紛出台政策、通知等文件指導自己轄區内的特色小鎮創建,如北京提出“十三五”期間規建一批功能性特色小城鎮;浙江、河北、廣東等均提出力争3-5年培育100個特色小鎮;天津提出到2020年将創建20個市級特色小鎮;等等。

    時下,特色小鎮熱潮已經席卷中華大地,無論是政府,還是市場,如果不談論特色小鎮似乎就有着不合時宜之嫌。筆者認為,特色小鎮熱應該辯證看待,它有可能是好事,也有可能是壞事。

    從好的方面來說,特色小鎮為房企轉型發展提供了新的出路,和政府合作勾兌空間更大,平台更廣,更有利于企業實現長遠、穩定發展。目前碧桂園、綠城、華夏幸福、華僑城、深圳地鐵、恒大地、宏泰産業等一批嗅覺靈敏的領先房企已經分别開始打造科技、農業、會展、文旅、基金、足球、航空等一系列别具一格的特色小鎮,備受業界關注。

    從壞的方面來說,特色小鎮的核心在于“特”,關鍵在于産業和文化。其不僅對當地的區位交通、資源條件、文化氛圍等有内在特定要求,對開發商的操盤能力要求也高。因此不是任何地方、任何企業都能投建特色小鎮的。

    筆者認為,特色小鎮熱到一定程度很可能走向它的反面,尤其是在中國,政府和市場都一直存在着趕時髦的浮躁心态,遇見好的産業、項目一哄而上,又喜歡投機取巧,經常會把好的東西給做壞,把一個好的行業給做爛,搞到最後除了少部分之外大家都難成功。這方面的例子不勝枚舉,曾經的開發區熱、新城熱、光伏熱、電解鋁熱、地産熱,等等,不都是這樣嗎?

    陳志翔 觀點地産新媒體專欄作者、地産獨立研究人

    撰文:陳志翔    

    審校:劉滿桃



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