城中村改造：如何吃到城市的最後一塊“大餅”

城中村是中國城市發展的一大特色，在相當多的大中城市中都存在着這一特殊形态，可以說，城中村的産生和發展，就是中國城市化過程的縮影。

在房地産發展如火如荼的這些年，在全域城市化大環境的推動下，各大城市中的核心地塊早已經被蠶食殆盡，甚至交通、環境較好的城市周邊地區，土地供應也成了稀缺産品。這此類土地市場中，除了個别房企，大多數對一級土地整理避而遠之，只對“熟地”感興趣，這樣既可以縮短項目周期盡快回籠資金，又避免了與當地百姓和政府繁雜的利益關繫，尤其是全國性房地産開發企業，對此尤其忌諱。

但與此相對應的一個矛盾是，成熟的土地已經成為稀缺産品，且往往溢價偏高，以現有的樓面價格和預期房價做投資分析來看，幾乎毫無例外的必須定位于高端樓盤，而這又同相對萎靡的市場相悖。

從去年統計結果看，全國房地産庫存達七億平，但這並不能直接或全部歸咎于房地産市場的低迷和購房欲望的下降，在庫存房屋中，往往是定位、品質等出現了嚴重問題。

以太原為例，太原房地産市場上充斥着大量小産權房屋，甚至多個爛尾項目，具體數量難以統計，同時，在300平方公里建成區内有109個城中村，占到建成區面積近三分之一，涉及人口近四分之一。每個城中村都發展成了一個相對獨立的生态體繫：3-5層自建簡易樓房，一層用于門面房出租，二層及以上全部為日租、旅館、長期出租等，每個城中村形成了多達數十萬平體量的社區，容納了數千人口。

由于城中村拆遷成本過高，在過去幾年，盡管有少數房地産開發企業涉足城中村拆遷改造，但其中多數都並未取得良好的收益。

面對如此豐盛的“大餐”，總會有人不斷去嘗試，太原市已經開始了城中村的大規模拆遷工程，並制定了明确的時間進度表。這可以說是城市土地市場中最的的一塊“大餅”。萬科、恒大的房企已經參與到了太原城中村拆遷改造中，具體合作方式並未透露，但可以看出城中村的巨大誘惑力：政策窪地、核心區域、完整地塊、成熟配套，等等。

在整個經濟體繫中，房地産的影響和拉動作用是顯而易見的，也是各地财政收入的重頭戲，所以，政府主導推動城中村拆遷項目才具有實際操作性，将拆遷、補償與土地出讓主體分開，前者以政府為主，而後者則由市場決定。

對于房地産開發商來說，如何吃到這個“大餅”才是他們關心的，從兩個方面看，如果在拆遷過程中袖手旁觀，那麼在之後的出讓環節可能喪失競争優勢；如果在介入拆遷環節，則擔心尾大不掉。

最好的方式，可能就是與政府合作，通過各自職能分工，最大限度轉移風險，搶占先機。畢竟，在城市土地資源日益緊張的今天，有地才有未來。