2016杭州樓市研究分析報告(節選)

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2017-01-06 13:07

  • 前 言

    2015年年底,中國經濟在經歷了2015年嚴重股災,經濟下行壓力持續加大的背景下,官方再次選擇了以“去庫存”的名義刺激房地産市場,穩經濟增長的策略。

    2015年12月21日,中央經濟工作會議罕見的用325個字長篇闡述了房地産去庫存的重要性和政策選擇:

    “通過加快農民工市民化,擴大有效需求,消化庫存;要發展住房租賃市場,鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者。”“要取消過時的限制性措施。”

    由此,确定了2016年中國房地産市場的政策主導方向——去庫存。

    2016年2月2日,距春節僅有五天時間,前所未有的急切的出台了降低首付政策。(在不限購的城市,購買首套普通住房首付比例降至最低20%。)

    2016年2月19日,春節後上班還不到一周,罕見的急切的出台降低契稅和二手房營業稅年限的政策。

    3月1日,央行再次降準0.5個百分點。

    一場浩浩蕩蕩的去庫存運動在中國房地産市場展開。

    官方這些大力度的急切的救市政策疊加,迅速改變了市場預期。嗅覺敏銳的投資資本果斷選擇在一線城市和部分二線城市入市。

    由于一線城市仍然限購,且價格基數較高,2016年,投資資本首先選擇二線城市,那些供需關繫較為健康,甚至已經供不應求的城市。南京、蘇州、廈門、合肥幾個城市被首先選中,成為二線城市中的“四小龍”。

    杭州,由于年初商品房庫存仍然較高(高達17.9萬套),加之杭州樓市在2011年至2014年受到過重創,拉出了一根長達四年的陰跌下行線(甚至在2014年12月,創下了國家統計局70個大中城市同比跌幅第一,達10.3%。)

    因此,在2016年,杭州樓市並沒有成為二線城市中上漲的急先鋒,而呈現出溫和的恢復性的上漲。

    一線城市和部分優質二線城市上半年的暴漲引起了官方的注意和警告。

    5月9日,《人民日報》權威人士文章,首提 “房地産泡沫”、“高杠杆是原罪”。但蹊跷的是,文章發表之後的幾個月内,中央政府並未出台任何調控措施,使公衆預期政府為了保經濟增長會放任房價上漲。

    沒有中央政府的壓力,所謂分城施策原則下的各地方政府沒有任何打壓樓市的原動力。

    寬松的貨币政策又為公衆和企業的投資提供了足夠的彈藥。

    2016年上半年,信貸增加額達到7.53萬億,超過了強力救市的2009年。

    房地産企業通過銀行和資本市場,特别是企業債券,以極低的成本獲取了大量資金。2016年全國房地産企業發債超過千只,規模超過萬億(甚至超過全國開發商拿地資金的1/3)。

    進入下半年之後,市場沒有任何減速的迹象,暴漲的勢頭迅速由二線城市“四小龍”向杭州、天津、鄭州、武漢等城市蔓延。

    此時,恰逢杭州在籌備G20峰會,城市面貌煥然一新,並受到全球矚目。以一線城市上海溢出的投資者為代表的外來投資性需求殺入杭州。

    資産恐慌情緒的迅速蔓延和傳導,導致大量剛性需求、改善性需求以及資産保值性的投資性需求被迅速激活。

    房價上漲、庫存下降、地價暴漲、以及對城市發展未來的樂觀預期等多重正向反饋效應刺激公衆,整個市場彌漫着資産恐慌的情緒,局勢幾近失控。

    杭州市場于9月G20峰會之後,量價出現了井噴式爆發。

    9月30日,中央政府緊急出手調控。剛剛進入新一輪暴漲的杭州樓市被緊急刹車在了加速階段。

    由于市場慣性,10月杭州未能完成環比零增長的調控目標,11月又被迫緊急加碼調控(外地人購買住房全面限購,二套房首付比例提高至六成,暫停第三套及以上住房貸款)。

    市場從10月開始,逐漸降溫,公衆的投資資金逐步離場。但公衆和開發企業對市場未來走勢的預判仍有重大分歧。

    普通公衆的投資熱情大大降低,絕大部分本土(包括進入杭州較長時間的)開發商趨于謹慎。而剛剛進入或尚未進入杭州的開發商對杭州市場未來普遍極為樂觀。

    因此,在“9·30”新政之後,土地市場沒有絲毫降溫迹象,並且繼續創造了多個地王。

    2016年年底,中央經濟工作會議與上一年的定調發生了重大變化。

    雖然仍提三四線城市繼續去庫存。但“房子是用來住的,不是用來炒的”、“着力防控資産泡沫”等表述,以及“加快研究建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效機制”等提法,表明未來一年政策取向的重大變化,且短期内沒有,也不可能有任何松動。

    但中國經濟仍面臨着嚴峻的形勢。2017年,官方将對房地産市場采取何種政策取向,尤其是金融貨币的政策取向;以及所謂的建立房地産市場“長效機制”,包括要建立哪些可行可操作的機制,建立這些機制需要的時間等等。長效機制的建立将是復雜艱巨漫長的。至少在今天,還沒有明确的方向和答案。

    一、2016年杭州樓市市場特征和結論

    1. 巨量成交  刷新所有歷史紀錄

    杭州樓市前所未有的僅用八個月的時間,商品房成交套數、面積、金額均刷新了歷史所有年份的全年成交紀錄。

    全年杭州市區商品房成交量高達19.3萬套,1938.7萬平方米,3422.5億元。其中,商品住宅成交13.9萬套,1563.0萬平方米,2818.4億元。

    2. 商品房價格迎來2010年以後的第一次明确大幅度的上漲  平均價格漲幅高達15.0%(12月與去年12月同比)

    據國家統計局70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示,11月杭州同比上漲30.1%。

    3. 全年商品房顯性庫存大幅度下降

    杭州市區商品房顯性庫存從年初(2015年12月底)的17.9萬套,1995.4萬方,下降到年底的10.4萬套,1254.2萬方。商品住宅從年初的10.1萬套,1231.7萬方,下降到年底的4.5萬套,579.6萬方。

    4. 隐性庫存(潛在供應量)也大幅下降

    2016年杭州商品房銷售面積1938.7萬方,同期開發商購置土地可建面積1251.6萬方,實際庫存淨流出約687萬方。潛在供應量在2015年消化450萬方的基礎上,進一步下降。近2年庫存去化超過1100萬方。

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    5. 公衆資産恐慌情緒是2016年需求爆發式增長的最重要誘因

    以資産保值為目的的投資性需求,其中部分是上海等一線城市外溢的投資性需求,成為最主要的市場需求。浙報傳媒地産研究院抽樣調查顯示,全年投資性需求占比50%以上。

    房價上漲,地價上漲等多重正向反饋效應,也提前激活了大量的改善型需求和剛性需求購房者。資産恐慌情緒成為2016年樓市需求暴增、量價暴漲的重要推手。

    6. 2016年杭州樓市的價格體繫重塑

    在2016年這一輪大漲中,低價樓盤漲幅更大。市區1萬元/平方米以下的樓盤已經鳳毛麟角,純剛需購房者只能在2萬元/平方米左右,甚至更高一點區間選擇。剛性需求購房選擇難度大大增加。

    市區改善型房源大部分已經接近或超過4萬元/平方米;3萬元/平方米左右的改善型房源少之又少;高端住宅的價格基準線已經上升到6萬元/平方米左右,甚至更高。

    7. 土地市場全年持續高熱

    2016年,杭州市區共計成交126宗土地,總出讓面積531.7萬方,總可建面積1251.6萬方,總成交金額達1597.7億元。與同樣地王頻出的2013年相比,總成交金額上升了270.8億元,但總可建面積僅為2013年的近60%。平均樓面價12765元/平米,比2015年上漲72.3%(這一漲幅接近2011年-2015年連續五年的累積漲幅)。

    其中,涉宅地成交80宗,出讓面積425.7萬方,總可建面積985.4萬方,總成交金額1398.5億元。平均樓面價14192元/平米,比2015年上漲66.1%。

    杭州市區總成交額、平均樓面價以及宅地成交額、宅地平均樓面價等四項數據均創下歷史新高,但總可建面積為2009年以來倒數第三位,僅略高于2012年和2015年。

    土地市場争奪激烈,地王頻出。2016年,80宗涉宅地相繼刷出42宗單價、總價地王,市中心、景芳三堡、申花、未來科技城、錢江世紀城等24個闆塊刷新最高地價紀錄。其中多個闆塊地王更叠頻繁,如申花、未來科技城、蕭山市北、良渚核心區。

    部分高價地塊“面粉”接近甚至超過“面包”價格,按目前市場價格體繫,尚無法保本。開發商賭預期賭未來,以時間換空間。

    從2016年的土地儲備分析,未來一年甚至更長的時間,各家企業杭州市場份額的排序可能發生較大變化。

    8. 二手房成交量超7萬套同步刷新歷史紀錄  價格漲幅低于商品住宅

    2016年,杭州主城區二手房成交高達70106套,創歷史新高。主城區二手住宅成交均價20505元/平方米,刷新歷史次新高紀錄。

    2016年,主城區二手住宅均價與歷史最高的2011年僅相差113元/平方米。2016年下沙次新房小區成交權重巨大,成交熱門小區TOP10中占七席,在很大程度上拉低了2016年二手住宅成交均價(2011年尚未有大量的下沙低單價二手房入市)。

    主城區二手住宅成交均價持續上漲,12月同比上漲17.1%,但仍低于主城區商品住宅價格漲幅。

    二手房市場中,幾乎沒有投資性需求,主要是商品房市場溢出的剛性需求,對價格較為敏感,總價較低的房源成交較為活躍。單價在萬元左右的下沙開發區次新房,以及市中心的老舊小房源更易受到剛需購房者的青睐,成為二手房成交熱門小區。其次,學區房小區在二手房市場中由于學區優勢,也占據二手房市場一定份額。

    9. 杭州的城市地位迅速提升

    由G20峰會的舉辦和2022年亞運會的落定,帶來的城市面貌和城市格局的變化以及對城市未來的良好預期,加之近幾年杭州的經濟和産業結構優勢以及較高的經濟發展速度,使杭州在二線城市中格外引人注目,也奠定了杭州最優質二線城市的地位。

    10. 城市格局已經並将繼續發生重大變化

    奧體闆塊和未來科技城闆塊異軍突起。2016年底,官方适時修訂了杭州城市總體規劃,确定了“兩個主中心,七個副中心”的城市新格局。由此,杭州已經告别了單一核心的城市格局,向多核心城市邁進。

    軌道交通建設加快,五年後的亞運會為杭州排定了一張基礎設施建設、道路建設,特别是軌道交通建設的不可推遲的倒計時時間表。

    11. 相對于本土開發商(包括較早進入杭州市場的開發商) 外來開發企業對杭州的關注度更高  市場預期更樂觀

    2016年有和昌、江蘇中南、重慶東原、禹洲、魯能、中駿、中梁、鄭州綠都、金輝、建發、中國中鐵、安徽置地、廈門國貿等13家房企新進杭州市場。而2016年全國十強房企中,僅剩華夏幸福尚未進入杭州。

    9·30全國層面加碼調控政策之後,杭州市區仍陸續産生了10個地王項目,其中8個地王均由外來開發商創造。

    12. 行業集中度進一步提高  部分本土企業逐步淡出市場

    2016年,開發企業股權和項目並購風起雲涌。

    4月,浙江城建将其在杭州在售的僅有的兩個項目分别轉讓給新城地産和景瑞控股,抽離樓市;恒大以36.09億元收購嘉凱城52.78%的股權;9月,融創以8.59億元入股金成三項目;11月,陽光城以104.69億元收購了物産中大旗下15家全資子公司股權等。

    13. 市區各闆塊未來的商品住宅庫存量分化嚴重

    部分闆塊,嚴重供不應求。橋西闆塊潛在供應量僅約為10.8萬方,丁橋闆塊潛在供應量僅為18.6萬方,濱江區潛在供應量為76萬方。

    部分闆塊供應量較大。蕭山北部(錢江世紀城、市北開發區及新區)潛在供應量約為303萬方,未來科技城闆塊潛在供應量約為170萬方。

    14. 多個高庫存的老大難闆塊庫存被投資需求一掃而空 並成為價格漲幅較大的闆塊

    臨平山北、閑林、崇賢新城等闆塊商品住宅顯性庫存均大幅下降了70%,庫存消化周期也大大縮短。以2016年月均速度去化,顯性庫存消化周期臨平山北、閑林和崇賢新城分别僅需2.3個月、1.5個月和1.6個月。

    尤其是臨平山北被大批來自上海等一線城市的購房者掃貨,價格漲幅驚人。

    以金都·夏宮為例,最高月度成交均價為14497元/平方米,與最低月度成交均價為6426元/平方米相比,漲幅高達125.6%。

    15. 酒店式公寓成為市場投資的熱點

    由于住宅的熱銷以及投資熱情,有部分住宅替代功能的酒店式公寓成交創歷史紀錄,超3.8萬套,在商品房成交中占比近20%。(這一數據尚未包括大量的村級留用地中的酒店式公寓。)

    16. 寫字樓和商鋪兩種業态去庫存緩慢  庫存積壓嚴重

    杭州市區寫字樓和商鋪全年成交僅約1.6萬套,178.2萬方,套數占比僅8.1%,面積占比9.2%,遠低于酒店式公寓。

    寫字樓和商鋪兩種業态在商品房庫存中面積占比高達42.9%,逼近了商品住宅的占比。以2016年成交面積去化,消化周期超36個月。

    17. 市場熱銷但住宅品質提升並不明顯  甚至部分住宅項目出現産品質量問題

    由于市場熱銷,整個行業對産品品質提升的關注度下降,整體住宅品質提升不僅不明顯,甚至有部分開發商的部分項目交付爆出較嚴重的産品質量問題。

    18. 部分開發企業對産品和服務創新進行探索

    綠城、藍城的小鎮開發模式,萬科的社區養老模式,綠城物業的智慧社區等創新和探索,引起市場關注。

    二、2017年杭州樓市展望

    2017年的杭州樓市面臨各種復雜影響因素。

    杭州城市地位進一步提升,軌道交通網絡建設速度加快,新的城市格局形成加速。

    杭州産業結構和經濟增速等方面,與同類城市相比,均有較大的優勢。

    杭州樓市經過2015年和2016年兩年的巨量消化,已經從2014年的高庫存城市,甚至是高危庫存城市,轉變成供需健康,甚至商品住宅已經供不應求的城市。與南京、蘇州、廈門、合肥二線城市 “四小龍”相比,由于這一輪暴漲起步較晚,並被急刹在了加速階段,沒有完成這一輪全部暴漲過程。因此,杭州房價也相對較為合理。

    但是,庫存是動态的,2016年所供應的土地,以及2017年8500畝(含富陽區)的巨量供地計劃如果實現,隐性庫存的潛在供應量将迅速增加,顯性庫存随時可能迅速反彈。如去化速度減緩,則去化周期也将迅速拉長。這些因素都不能不引起高度警覺。

    甚至如果預期大幅度逆轉,2016年大量購入的投資性購房者,其中部分将轉化為市場的供應者。

    盡管杭州有較大的城市優勢,但這些優勢都不能離開中國社會和經濟大背景。

    2016年的杭州樓市和中國一線城市及部分二線城市同步,經歷了驚心動魄的市場波動,並于9·30急刹車。

    這一輪暴漲引發了諸多社會、經濟矛盾和風險。理論上,是一次非經濟學意義的嚴重通脹。

    9·30急刹車,再次動用了限購甚至限價等行政手段,重蹈2009年覆轍,顯示了管理當局的無奈和尴尬。2016年與七年前的2009年相比,市場波動更大,風險更大,行政幹預的後遺症更大,也使市場預期趨于更加迷茫和復雜。

    官方提出的“建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效機制”,涉及中國房地産市場的整個頂層設計,路徑復雜,道路漫長,幾乎可以肯定不可能在2017年有突破性進展。

    但官方會選取其中“房地産稅”立法為突破口。雖然同樣沒有可能在短時間内完成房地産稅的立法,但會将這把劍高高懸起,對市場預期的殺傷力甚至比劍真的落下更大。

    官方提出,2017年“既要抑制房地産泡沫,又要防止出現大起大落。”

    杭州樓市2017年走勢雖大概率事件是量縮價穩,但由于多重復雜的影響因素,理論上,一切皆有可能。但唯獨重蹈2016年覆轍,再次暴漲的可能性幾乎為零。

    2017年,中國經濟所面臨的形勢空前復雜和嚴峻。國際政治和國際貿易的風險、匯率風險、地方政府債務風險等等一繫列因素,錯綜復雜交織在一起。

    官方前所未有的默認存在着全局性繫統性風險的可能性,並發出了最嚴厲的警告。同時,把“防風險”提高到了前所未有的高度。

    對于房地産行業的參與者,每一家企業,每一個公民家庭,在2017年這樣一個特殊的歷史時期,确保安全,防控風險,同樣毫無疑問也應該是最重要的原則。

    浙報傳媒地産研究院院長  丁建剛

    撰文:丁建剛    

    審校:楊曉敏



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