房地産調控政策将會延續到2018年

歐陽捷 中央經濟工作會議公告中出現了21個“穩”字，其實已經為明年的經濟和房地産定了調子：“促進房地産市場平穩健康發展”、“既抑制房地産泡沫，又防止出現大起大落”，完全契合了我們此前微信公衆号《歐陽先聲》文中所說“2018年兩會之前調控政策不會放松”、“2018年見”的結論。

如何防止“大起大落”？關鍵看“錢”和“地”。

海内外的歷史經驗都告訴我們，每當貨币寬松、利率下降的時期，房地産都經歷了量價齊升，而貨币收緊、利率上升都必然導致房地産成交量的收縮，甚至可能導致房價的下跌。

防止“大起”，首先要管住貨币。如果流動性依然泛濫，資産泡沫就很難控制得住。

因此，中央經濟工作會議指出：“要在宏觀上管住貨币”，這意味着明年的貨币不會寬松，最多是中性，不排除偏緊的可能。如果是偏緊，明年的房地産市場肯定不會“大起”了，銷售能夠維持正增長就已經很不錯了。

其實，明年無須防止“大起”，熱點城市房價已經不會再明顯上漲，因為中央政府“因城施策”的唯一目標指向就是“控房價”，有一個城市冒出來就會按住一個，即便動作有些扭曲，但是依然卓有成效。

這次會議豐富了權威人士“房子是給人住的”觀點，也肯定了今年行之有效的首付比例“差别化”信貸政策，這意味着明年依然會繼續沿用而不會改變這一政策，熱點城市和非熱點城市投資投機性購房一定會受到更加嚴格的限制，如果市場繼續升溫，甚至不排除未來還會繼續提高多套房的首付比例和利率，同時，也意味着房價上漲速度将受到嚴格而精準的抑制。

因此，熱點一二線城市房價很難再有快速上漲，甚至不排除極端的政府措施導致房價可能出現下跌。三四線城市在經歷了今年的房價上漲之後，去庫存還未結束，房價很難持續明顯上漲，上漲速度也肯定會低于今年。如果想要買房，顯然明年是房價上台階中歇歇腳的好時候。

雖然房價上漲是城市發展過程中的必然趨勢，但不要指望明年熱點一二線城市會放開房價管制，也不要冒險賭博政府會改變目前的“扭曲操作”，畢竟穩定壓倒一切是政治正确的唯一選擇。

房價上漲速度減緩勢必導致需求相對減少，恐慌性購房将會消失，改善性需求會放慢腳步，投資性購房也不會再形成浪涌。

熱點城市成交量也會萎縮，因為新開工量、住宅用地成交量都在下降。今年17個熱點城市新開工面積從2013年的2.42億平米下降到今年1-11月的2.14億平米，成交住宅用地規劃可建面積從2013年的1.23億平米為下降到今年1-11月的0.67億平米，這意味着熱點城市明後年的供應都是不足的。

非熱點城市還在去庫存的路上，這次會議指出“重點解決三四線城市房地産庫存過多問題”，顯然中央非常清楚去庫存的任務依然艱巨，絕不可以錯誤地看到一二線城市去了庫存、就認為去庫存已經取得階段性成果，正如我們過去反復強調，住宅市場的去庫存至少要6-7年，商業市場的去庫存更需要10年以上。因此，鼓勵三四線城市去庫存的政策不會改變，但在房價上漲減緩、市場供大于求的背景下，成交量難以明顯增加。

三四線城市去庫存的唯一辦法就是減少土地供應，就如壯士斷臂一般，需要地方政府耐饑的極大勇氣和至少三年的堅忍毅力。

整體樓市是不可能“大起”了，政府也不會讓它（熱點城市）“大起”了。

明年的重要課題是防止“大落”。

防止“大落”，就要增加土地供應，今年17個熱點城市在全國市場銷售面積中所占比重已經達到16.8%，而銷售額占比達到36.8%。如果不增加土地供應，房地産市場整體下降是難以避免的。

中央經濟工作會議提出的“房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例”的要求，顯然這既是對我們過去反復強調指出的“人、地、錢”資源錯配的土地供應國策的一次修正，也有利于抑制樓市的資産泡沫、防止調控過火帶來“大落”。

國務院也出台了《推動1億非戶籍人口落戶城市的方案》 中明确的“落實人地挂鈎政策”，相信明年除一線外的熱點城市土地供應會有所增加，進而帶動這些城市成交量的恢復性增長，至少可以預見，熱點二線城市的成交量不會再繼續下滑了。因此，限購對于成交量的影響将緩慢減弱。

但不要指望明年會有很大改觀，一方面超大城市還會延續“減量化供地”的政策邏輯，特大城市滿足淨地出讓條件的土地很難大量釋放出來，另一方面地方政府也不希望土地收益下降，勢必維持地價只升不降，因而供地很難大幅增加。

那麼銀根會收緊嗎？利率會上升嗎？

全球貨币政策已經集體轉向，貨币泛濫不可持續已經成為共識，美聯儲加息、日本國債收益率回歸至零、中國央行“縮短放長”已經隐性提升了利率水平。貨币流動性其實已經有所收緊，1-11月國内M2增量已經少于去年同期，全年增量大約16萬億元。M2總量大約155.2萬億元、M2增速也只有11.4%並且今年大概不會高于11.5%了。

但是，流向房地産的資金肯定會減少，居民部門加杠杆已經趨緩，暫停房企發債、禁止前端融資拿地等動作既減少了房企資金、也變相擡高了資金成本，雖然房企手上還有大把的錢，未來持有現金的房企将會獲得更多更好的並購、收購機會。但是未來房企資金越來越緊将是不可避免的，因此，房企不能過度依賴高杠杆的加速度。

中國樓市依然是政策市，現行調控政策将延續到2018年，在明年兩會之前政策只會加強不會削弱，明年底的十九大之前需要保持穩定，2018年的兩會之前也不允許有任何閃失，因此任何放松政策的幻想都是不切實際的。

明年經濟工作的主基調是“穩”，可以預見，房地産也會呈現以穩為主的态勢：一線城市供應偏緊、量縮價穩，熱點二線城市供應略增、量穩價穩，非熱點二線城市供應充足、量穩價升，三四線城市供大于求、量穩價穩。

市場整體量穩價穩、平淡無奇，除非出現幺蛾子事件。

歐陽捷 新城控股高級副總裁