房地産“長效機制”路漫長 需法治

丁建剛 如果不出意外，這幾天正在召開的中央經濟工作會議可能将“長效機制”确定為2017年中國房地産市場的關鍵詞。

12月9日，中央政治局會議為即将召開的中央經濟工作會議定調。其中特别提出“加快研究建立符合國情、适應市場規律的房地産平穩健康發展長效機制”。

而一年前的中央經濟工作會議将“化解房地産庫存”列為2016年五大任務之一，並由此開啟了2016年聲勢浩大的去庫存運動。

由于一二線城市量價暴漲，官方于2016年9月30日急刹車，瞬間進入調控模式。而本輪調控所采用的手段，幾乎完全重演了五年多以前2011年的限購限貸。

政策反復翻燒餅，執政者似乎也無奈和尴尬。因此，重提 “建立房地産市場健康發展的長效機制。”

之所以說是重提，是因這一提法早在十年前就提出。並早在六年前，“長效機制”提法就已經寫進了2011年和2013年溫家寶總理的《政府工作報告》。

可見，對建立“長效機制”的渴望已經由來已久，但建立“長效機制”之路卻是曲折而漫長。

這一提法的重新提出，有人激動甚至歡呼雀躍，認為可能很快會找到一把解決房地産市場問題的萬能鑰匙。

這一想法未免天真。

中國房地産市場的基本規則和邏輯以及中國的國情，決定了不可能有一把萬能的鑰匙來完美徹底地解決中國房地産市場所有問題，其中包括人們寄予很大期望的所謂的房地産稅。

而既然是一種機制，必然是遊戲規則上和邏輯上的重大改變。

中央政治局會議提出的“長效機制”前面加了兩個定語：“符合國情，适應市場規律的”。

那麼，中國房地産市場的基本邏輯和規律，中國房地産市場的基本國情，到底是哪些呢？

中國房地産市場的基本邏輯是：

1.最大的邏輯，分稅制和地方政府對土地财政的依賴。

分稅制使地方政府責任大，但稅收分配的比例低。地方政府為了應對教育、醫療、文化、公共秩序等民生需要，城市建設需要，公務員開支需要，财政常常捉襟見肘，必須開足馬力賣地。

2.土地由政府獨家壟斷。

這意味着，中國房地産市場注定是一個半計劃經濟半市場經濟的市場，市場的無形之手難以形成一套自身運行機制。

3. 各地區之間土地嚴重錯配，封閉割裂，沒有轉移補償機制。

國土部門劃定了18億畝農業用地的紅線。各省市之間相互割裂，相互不能補償調劑。這就出現了在城市用地和住宅用地極為緊張的寸土寸金的上海，居然有一半以上的用地是農業用地的荒唐現象。

4. 由于中國土地只有70年使用權，並且一次性繳納了土地出讓金。這一邏輯致使公衆在住宅持有領域的稅收（物業稅或叫房地産稅）立法缺乏法理，長達十三年時間，沒有實質性推進，甚至可能成為最難立的法之一。

5. 租賃市場的法律法規不健全，市場發育不完善。加之中國人的傳統觀念，絕大多數家庭，哪怕是傾注半生的積蓄，仍願意購房，而不願意租房。

中國房地産市場的基本國情是：

1. 過去的二十年，中國城市化是中國甚至人類歷史上城市化進程最快的時期。祖祖輩輩從未享受過城市文明的數億農民，數千萬高校畢業生，集中涌向城市。

2. 經濟發展不均衡，城市資源分布不均衡。首都和一線城市集中了最優質的教育、醫療、商業、文化、體育資源，並擁有更多的就業和發展的機會。

北京市五環以内的面積為750平方公里，僅占北京行政區劃面積的5%，但幾乎所有優質教育、醫療、商業、文化、體育等資源，都集中分布在五環以内。

如此的城市資源分布，使不走城市化道路，而走城鎮化道路，成為一個難以實現的美好願望。

3.改革開放以來，民衆特别是城鎮居民家庭的财富積累，缺乏有效的投資渠道。在過去十多年，房價上漲的财富效應示範下以及股市的反面教育中，更多的人願意把儲蓄從銀行搬出來，換成房子。

4. 近25年來，廣義貨币M2以平均每年近20%的復合增長率增長，公衆普遍有貨币貶值的恐慌。購置不動産實現資産保值增值，是公衆普遍和最重要的選項。

5. 缺乏完整和可操作的城市更新改造的法律法規。人治大于法治，既存在非法侵權的拆遷，也存在着極少數釘子戶影響他人利益。（香港地區的法律是，八成業主同意，項目即可強制拍賣，完成征地拆遷。）這極大阻礙了城市更新改造的進程。

大城市，特别是用地緊張的特大城市，從舊房改造獲得土地資源的成本極高。而地處市中心地段的老舊小區（如杭州朝晖等小區）由于無法拆遷，有逐漸淪為城市老人居住的貧民窟的趨勢。

6.保障性住房雖解決了部分低收入階層的居住問題，但由于沒有産權，或只有部分産權，無法給居住者帶來物業升值效應，這部分社會群體同樣處于焦慮狀态。

中國房地産市場過去二十年的運行機制，帶來了中國人類歷史上前所未有的城市化進程，也推動了中國經濟高速發展，結束了新中國近50年城鎮居民住房嚴重短缺的局面。

當然，這個機制也帶來了諸多負面效應。

大城市病的加劇，貧富兩極分化加劇，高額的地方政府債務，成為最大的金融風險。

房地産市場出現的問題，並不能由此認為中國的住房市場化道路走錯了。但在走過二十年市場化道路之後，需進行反思。

“長效機制”的建立不可能存在一把簡單的萬能鑰匙，甚至不能局限在房地産市場本身，需要從源頭上進行頂層設計和全方位的改革。

“長效機制”必須走法治之路，必須建立一整套法治的頂層設計，包括分稅制、土地出讓制度、住房用地使用年限、房地産稅立法、城市更新改造等一繫列的法律法規。

如果仍然是人治而非法治，翻手為雲，覆手為雨，則永遠不可能有“長效機制”。

丁建剛 浙報傳媒地産研究院院長