你在指責大水漫灌,其實央行教你怎麼賺錢

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2016-11-28 08:59

  • 這麼多年,内地開發商的确是賺了錢的,很多人以為,開發商賺了購房者的“黑心錢”,其實是誤解,開發商賺錢更多的是靠“加杠杆”。

    歐陽捷 本篇是一個紀實與感悟短文(首次嘗試這種寫法),我一直覺得,凡人的人生只有四個字:體驗、感悟。記此文分享大家。

    日前,觀點地産在香港組織了商業地産年會,帶領大家走進恒隆地産、蘭桂坊、太古地産、九龍倉,我們也有幸當面聆聽了恒隆地産董事長陳啟宗先生的精彩分享,陳先生是一個非常大度睿智的人,經歷了香港多輪的房地産周期,已經很有些波瀾不驚、荣辱釋懷了。

    掉隊的香港開發商

    陳先生開門見山的第一句話就是:“香港的房地産商是過去,你們是未來”。

    這句話體現了陳先生的大家風度,但也殘酷地說明了一個嚴峻事實,那就是,在房地産市場賽跑中,香港房企集體掉隊了。

    我們過去曾經仰望的香港開發商幾乎都已經落後于内地TOP10房企,看看香港10大房企2016年上半年的營業額:

    這些營業額均包括香港的項目營收,有的甚至主要是香港收入,雖說只是半年業績,但已經很說明問題了。

    不提千億房企,20強房企也幾乎不輸于港企,今年的最低門檻大致在650億元,而且今年還在以60%以上的平均增速在增長,香港房企兩位數增速的很少,有的甚至下降,無怪乎陳先生說“你們是未來”。

    “你們來香港學習是錯的,陳詩濤(觀點地産新媒體出品人、博鰲房地産論壇秘書長)不該帶你們來的(笑)。想想看,過去這麼多年,誰在内地賺了錢?香港企業都沒賺很多錢,我們也沒有很多,收租多了一點,每年40多個億吧。其實是内地房地産商賺了很多錢, 20年前他們在哪里呢?找得到嗎?相比香港企業,都是很小很小的企業”。

    陳先生的話其實也有點“萬千滋味在其中”的意思。眼下國内中小房企漸漸退出地産江湖,香港房企也在退出或停步不前,而一些“很小很小”的房企現在成了500億元、數千億元的大型房企,把原來很大很大的香港企業甩在後面,為什麼呢?

    杠杆賺錢才是硬道理

    在座的一位同行直言不諱道出了其中的奧秘:“内地房企高杠杆、高負債,你們香港房企不敢借債”。其實,看破不一定要說破哦(笑)。

    這麼多年,内地開發商的确是賺了錢的,很多人以為,開發商賺了購房者的“黑心錢”,其實是誤解,開發商賺錢更多的是靠“加杠杆”,正如我們8月14号的微信稿“資金泛濫時代,重資産就是最好的資産?!”,文中的意思是:買了住宅的購房者是賺了錢的,買了一線城市的還是賺了大錢的。

    美國著名的财務模型——杜邦公式很好的诠釋了為什麼開發商能掙到大錢。

    公式一拆解,就很清楚了,其實房企銷售淨利潤率並不高,上市公司大致在10%左右,前幾年高的時候也只有15%左右,國内有一些像恒隆這樣精致做産品的企業,銷售利潤率是比較高的,但現在幾乎沒有哪個公司能做到20%以上了。

    資産周轉率意味着讓錢生錢,這與工業企業一樣,有些人賺的是辛苦錢,賣豬的一天跑兩趟、每趟拉一頭豬來賣,雖然起早貪黑,但用同樣的錢,就比别人一天只賣一頭豬多賺兩倍的利潤。

    很多人質疑未來房地産開發還能不能高周轉?看看杜邦公式就知道,任何時候、任何行業都逃脫不了這個杜邦模型,高周轉當然就是其中的一種賺錢模式。

    開發商其實也不容易,白加黑、五加二,沒個歇息,只有到春節的時候,跟着民工放假,也不過十來天的時間,遇上有的項目趕工,春節也不見得能歇歇,房企人賺的也是跟民工一樣的辛苦錢,有的還是有命掙、沒命化的錢。

    而财務杠杆比率就是高杠杆了,其實就是借别人的錢、幹自己的事。比如說,你用自己的10萬元去炒股,利潤率20%,只賺了2萬元。如果你借40萬元,還是20%的利潤率,一年就能賺10萬元,假設年利息是8%,還掉40萬元的本金和3.2萬元的利息,還剩6.8萬元,對應自己的10萬元,利潤率就變成了68%。

    今年初的時候,央行行長周小川先生說“居民部門加杠杆的邏輯是對的”,很多人不理解,說重慶市長黃奇帆先生說“加杠杆會導致金融風險”,認為兩個人在PK,有人不敢加杠杆,錯失了良機。其實,周行長是給大家指出一條賺錢的明道,像開發商一樣用杠杆買房,來避免在貨币超發下的财富損失。

    聽周行長的話,在今年買了房的都是賺了錢的,雖然也有在8、9月的市場高點買房的,只要相信中國經濟持續向好,調控只會讓房價漲慢點、不會讓房價跌下去,最終還是都會賺的。

    陳先生說:“香港過去的經驗是:每一個低谷都比前一個高峰之前的高峰還要高”。的确,2008年,香港的房價雖然大跌,但比1998年危機之前的1997年高的多,去年房價又跌,但也比2008年之前的2007年高的多。

    誰在用杠杆?股市、債市、期貨都是用杠杆的,金融大鳄也是用杠杆的,這幾年跑得快的房企也是用杠杆的,高杠杆讓個人、企業、城市甚至國家的财富和實力兩極分化愈演愈烈,讓錢生錢尤其是讓别人的錢幫自己的錢生錢!借雞生蛋、借風使船、借屍還魂,房企跑得快全靠錢來借。

    沒多少錢的人怎麼辦?以小博大滾雪球是錢生錢追趕财富的唯一辦法,前提是杠杆适度,杠杆下的現金流不能斷!你不能讓自己傾家蕩産。

    香港開發商經歷了1998年、2008年金融危機,學會了賬上始終保持充沛的現金流。但是賬上的錢不生錢,就像中國老太太把錢存在銀行里,資産周轉就慢了。恒隆手握大把現金、多年不借債,這顯然也是恒隆崇尚的毛澤東主席當年自豪地宣布新中國“既無内債、也無外債”,不過,陳先生說,現在賬上也開始用了一點點小杠杆。

    商業地産只能做範冰冰

    “你們今天來香港是學失敗之道的,又是對的”。

    陳先生講到恒隆過去失去的機會、犯過的錯誤,顯得既輕松又自信。“香港的房企都沒有跑赢内地的房企,因為控制風險,沒用杠杆,失去了最好的發展機會”。雖然錯失了内地的很多發展機會,但是,新機會永遠層出不窮。

    他對國内購物中心的未來前景還是非常看好的:“有人說這個行業太擁堵了,但是我不同意。範冰冰會沒有人想娶嗎?你只要做到範冰冰就可以了,就不會有問題”。

    數數看,喜歡範冰冰的開發商大老闆還真的不是少數,看看樓盤廣告就知道,送給範冰冰房子的開發商大概有一打了,陳先生或許沒送,因為他有點“自戀”地認為自己的恒隆就是天生麗質的“範冰冰”。“好的婚姻是你要我、我也要你,恒隆需要客戶,客戶也需要恒隆”。可範冰冰結婚了嗎?(笑)

    恒隆的項目品質的确做得非常好,不過,運營也要好才行,正如陳先生所說:“商業地産一定要做到頭兩名,其他做不好的只能關了,市場份額就分給前兩名了,第三名都不行,因為第一名的業績比第二名多很多,第三名的業績比第二名差很多”。

    當然,商業的本質就是競争!在一個商圈里,你死我活的事是再常見不過了。未來每個小城市、每個商圈只有前兩名,其它的大型商業或将難以為繼。

    資本市場喜歡誰?

    在與陳先生互動的交流時,觀點主持人很照顧我,把最後一個提問的機會留給我,我就很認真地提了兩個問題:

    一個是,如何看待李嘉誠先生去英國大舉投資的問題?陳先生很機敏,問在座的大家怎麼看,有人說因為不賺錢了,有人說因為反腐,他笑着說:“你懂得,此時不走,更待何時”。其實,看得出來,陳先生是順着大家的話說,在我看來,他並沒有把最深層的原因和他的真實想法說出來,顯然,大家都是同行,是不便評價的。

    另一個問題是:如何看待商業地産巨頭美國西蒙和澳洲西田的發展模式?陳先生似乎對西田的财務狀況並不十分認可,他覺得他們負債率高,利息一旦提升就有風險。看來,香港開發商對高杠杆的恐懼深入骨髓了。

    對我們的警示是:明年國内的實際利率很可能會提高,手頭現金流不足的房企可要當心了。

    陳先生認為:上個世紀70年代,是美國時代,美國是最好的國家,中産階級非常多而高端人士很少,底層的人也很少,因此商業主要是為中産階級服務為主的,沒有太大的差異。西蒙模式是美國時代的産物,現在美國已經是非增長的市場,增長速度是中國的1/3,購物中心不會再擴張了。現在,“西蒙主要在做收購,這幾乎是唯一的辦法,把好的留下來,把差的賣出去”。這樣才能保證收益增長和市值提升,顯然這是市場完全飽和的環境下的商業之道,想想香港其實也是一樣,要麼不斷完善充實自己、要麼收購改造升級,沒有别的。

    而中國還在增長,每年新開業300多個購物中心,對于中國這個還處于戰國時期的商業地産來說,還有近十年的發展期,現階段企業的發展更多靠資産的擴張,中國很大,城市很多,美人更多,每一個城市都可以有一個範冰冰。

    當然,一二線城市的市場空間就更大,就像香港一樣,既可以有張柏芝,也可以有趙雅芝。

    很多人特别是資本市場的人可能覺得三四線城市的商業不好做,其實未必,三四線城市反而缺乏購物中心,那里的年輕人、小孩子甚至老年人也需要一站式全業态的購物中心,那里的購物中心覆蓋的人口更多,客流量更大,業績也不差。常州市城南的新城吾悅廣場也是“範冰冰”,年客流量超過1600萬人次,投資回報率可以達到10%了,如果做REITS,相信在“錢多、資産荒”的時代,資本不會放過這樣的好資産的!

    在主持觀點地産論壇嘉賓對話時,我問另一個陳先生(陳銳彬先生,瑞銀董事總經理、大中華區房産酒店及休閑行業主管),有兩種模式,您投錢投哪個?

    歐陽捷:昨天我們參觀恒隆,聽了陳主席談到恒隆的心得,他談到自己曾經的失敗案例和教訓,把這些東西坦誠的公布給大家,這個人非常值得敬佩。他談到投資的速度比較慢,不負債,但是慢節奏,最後沒有跑過萬達這種高負債的。從投資的角度來看,您看好哪種模式或者兩個都不看好?

    陳銳彬:當然看發展快的,恒隆是非常優秀的企業,做産品需要這樣的企業。但橫向比較,1972年上市的這麼多家公司中,跟他同時上市的有長江、恒基、新鴻基等熟悉的企業,恒隆的規模确實比大家小很多。

    歐陽捷:您一定會買發展快的股票?

    陳銳彬毫不猶豫地:對。

    新興海外市場能去嗎?

    有人問:怎麼看龐大的印度市場?跟印度企業簽了一單合同,但不确定能不能真的做?

    陳先生很開心地笑:“現在很多企業覺得國内難做,都想搭乘一路一帶的順風車”,的确,到歐洲、東南亞國家去投資,順便輸出産能,既争取了國内政府的支持,又受到外國政府的歡迎,甚至很容易就可以見到外國總統,比如毛里求斯、斯里蘭卡,但其實外國的月亮不一定圓,至少大多數一路一帶國家的月亮不比中國的圓。

    陳先生說他每年跑印度七八趟,但他並不看好印度的市場,認為印度人不講信用,說是一回事,做是一回事,法律又是一回事。而且他們也很腐敗,印度總理突然宣布廢除500和1000盧比鈔票,就是出于反腐的目的,可見印度的腐敗到了什麼程度。

    我在飛機上碰到一位500強美國化工跨國公司的亞太區總裁,剛好也問到這件事,他印證了腐敗應該是廢鈔的最大動因,他說很多腐敗官員的大鈔很多,但是莫迪讓那些持有大鈔的人要麼浮出水面(到銀行換鈔),要麼讓貪腐變成無果。

    陳先生笑得很狡黠、回答很風趣:“你是一個超人,超人太少了,希望你能成功”。

    我在想,既然這樣,陳先生自己每年還去印度這麼多趟幹什麼呢?這是一個耐人尋味的問題,提出一個好問題會啟發更多的好問題,遺憾的是,陳先生沒有回答,也許,不想回答的問題才是真問題吧!

    撰文:歐陽捷    

    審校:劉滿桃



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