太原市城中村改造與房地産市場發展

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2016-07-04 15:32

  • 太原市170個城中村改造,總投資将達到5400多億元,年均投資額達900多億元,全部用于拆遷改造、回遷及公共配套建設等。

    隋荣濤 一、太原市城中村的現狀及改造規劃

    太原市城中村的形成和改造,是一個歷史遺留的問題和城市發展必須解決的任務。城中村,這一城市化進程中的歷史産物,因其滞後于時代發展步伐、遊離于城市管理之外、居民生活環境髒亂等特質,成為城市建設者和管理者必須正視的現實問題。改革開放30多年來,與周邊省會城市相比,太原市區的發展速度算不上快。然而,在成倍擴展的市區當中,仍然裹挾了173個城中村。

    太原市的城中村面臨的困境之甚,在任何一個省會城市都絕無僅有的。170個未完成整村改造村圍繞城市中心區呈環形分布,面積達191平方公里,涉及人口約95萬。其中,300平方公里建城區内109個,占到建成區面積近三分之,涉及人口近四分之一。難以想象,作為一個省會城市,是如何在“城中村的夾縫”中生存和發展的。更為嚴重的是,與大多數城市的城中村相比,太原市的城中村絕大多數位于城市建成區,其中,在中環内多達46個。随着城市框架的拉大,這片區域内聚集了全市70%的就業崗位和人口,這些村莊早已身居鬧市,身價看漲。

    城中村的改造,歷時已久,然而進展甚微,從2003年至2014年的11年間,僅僅完成了3個城中村的改造,並且,完成的並不徹底,違建、強拆、貪腐等問題叢生,争議頗多。拆遷、補償等問題仍然是城中村改造的痛點。

    從2014年開始,太原市啟動了空前規模的城中村改造,全市170個城中村,将在2020年全部完成改造回遷。其中,2015年啟動54個城中村改造,完成23個,兩年内完成中環内全部46個城中村改造。目前,太原市已拆除舊村建築面積269.48萬平方米、5932台鍋爐,分别完成年度目標任務的109.5%、118.64%,其中,小店區許東、萬柏林區東社、紅溝、黃坡、棗尖梁等5個村基本完成整村拆除。

    據測算,太原市170個城中村改造,總投資将達到5400多億元,年均投資額達900多億元,全部用于拆遷改造、回遷及公共配套建設等。

    二、城中村改造對太原房地産市場的影響

    我國房地産總體形勢從2014年出現持續性低迷,庫存增加,從全國各大城市現狀看,以及中央領導人的講話,今明兩年房地産的任務是“去化”,也就是消化存量。從太原房地産今年拿地情況和投資情況看,情況似乎比全國平均水平略好。2015年1—10月,太原市土地交易總量為163.64萬平米;今年上半年,太原市房地産開發投資完成192.8億元,同比增長38.4%,增幅比上年同期加快31.2個百分點,占全省房地産開發投資的比重由上年同期的31.6%提高到36.8%,對全省房地産開發投資的貢獻率64.4%,拉動全省房地産開發投資加快12.1個百分點。若以全年400億元投資計算,僅僅相當于城中村改造年均投入的44%。兩者疊加後的太原房地産形勢,可以說是冰火兩重天,機遇與挑戰並存。

    機遇體現在:

    城中村改造,為太原市提供了大量土地儲備供應

    太原市170個城中村改造,涉及總建築量達1.5億平方米,且大多數位于城區内,地理位置優越。除去回遷區及公共基礎設施用地,将為太原市提供44平方公里(4400萬平米)的土地儲備,為房地産開發提供了大量土地供應。在成熟市區,土地是最寶貴的資源,是房地産開發商競相追逐的瑪法,激烈的競争,也正是不斷涌現的“地王”的直接原因。從太原市城中村分布區位看,幾乎無一不是成熟社區,甚至是黃金地段,這對太原市房地産市場可以說是一個驚喜:充足的土地供應和優越的位置。

    優越的政策條件,解決房地産開發的後顧之憂

    太原市針對城中村改造,制定了城改用地一次性國有土地确權,土地出讓金85%返還,用于市政基礎設施和公共服務設施配套等優惠措施。土地變性,是房地産開發重要前期手續,從農村集體用地變為國有建設用地,是房地産開發的前提。太原市城中村改造中,實施城改用地一次性國有土地确權,為房地産開發企業介入城中村改造掃除了後顧之憂。另外,土地出讓金返還額度高達85%,用于市政基礎配套,減輕了房地産企業前期墊付資金的壓力。

    房地産企業與城中村改造進行廣泛合作,互利共赢

    太原市列入年度改造計劃的54個城中村中,有42個村引進了合作方,4個村正在積極尋求合作方。萬科、恒大、富力、南海、遠大、廣州廣電等知名企業加入太原市城中村改造的行列,累計投入拆遷費用、貨币補償、過渡費用、建設費用、基礎設施配套等投資441.1億元,年内投入資金162.8億元。房企與城中村改造合作的方式,主要有三種:一是房企在城中村拿地立項。這是一種較為普遍的開發商與城中村改造聯姻的情況,在太原的推行非常搶手,這種情況大致為開發商拿城改的一片地作為回遷樓建設,並不是承擔起了整村的回遷安置工作,為政府解決了部分難題。二是房企參與城中村改造的配套建設。以萬科為例,萬科參與東太堡的改造,但雙方本次攜手改造並非要建設住宅,而是參與該城中村配套建設。三是成立合作聯盟啟動衆籌參與城中村改造。太原市在城改中,成立了“布魯克聯盟”組織,布魯克聯盟的設計初衷,是讓太原大量的中介代理加入到聯盟中,通過銷售樓盤房子,成為銷售項目的股東,從服務環節進入到開發環節中來。

    城中村改造與房地産企業的廣泛合作,不僅分擔了政府的成本,而且縮短了整個改造周期,房企也從中獲得紅利,是一個雙赢的選擇。

    城市整體環境改觀,為房地産市場發展提供良好的客觀環境

    城中村因為遊離在城市管理之外,村中規劃混亂不堪,生活垃圾遍地,道路狹仄,嚴重影響了城市的整體形象。城中村改造完成後,原有的城中村變成現代化社區,公共基礎設施完善,大量修建綠化景觀帶及公園,使太原城市環境得到根本改觀。良好的城市環境,為繁荣太原房地産市場提供了有利契機。

    挑戰體現在:

    大量城中村回遷改造,使房地産市場進一步飽和,庫存增加

    從全國範圍看,至2015年10月,全國商品房待售面積接近7億平米,消化存量任務艱巨,加之全國性的城鎮化及城中村改造,使形勢更加嚴峻。太原城中村改造規模涉及近百萬人口,占太原市常住人口近四分之一(按每5人一套住房,五年内将新增20萬套),新增回遷房這部分人因回遷安置,住房條件大幅改善,近期對住房的剛需有所下降,而投資性購置則受房地産整體形勢影響,具有不确定性。並且,通過拆遷面積和補償協議,獲得回遷安置房可能多余一套用于出租、出售,使得太原房地産市場存量增加,去化周期延長,打擊房地産投資信心,並對新開工項目的銷售預期産生極大影響。

    城中村改造涉及到舊房拆遷、安置、補償等問題,容易激化矛盾

    拆遷和補償問題,一直都是城中村改造的阻力和難點,也是社會關注的焦點。事實上,這是一個利益分配的問題一方面,村民希望通過談判,獲得更多的一次性補償,另一方面,拆遷後村民往往失去了工作機會、房屋出租、商鋪等長期收益的能力,如果這部分損失得不到合理的補償,很難達成協議。因此,城中村改造不僅僅要考慮到村民的一次性補償,還必須考慮到村民的長期利益,為村民創造長期收益的途徑。事實上,這種協議是很難達成的,統一的標準和尺度,並不意味着所有人都會認同,加之暴力執法、貪腐等行為時有發生,降低了政府的威信力和信任度,使得談判更加艱難。房地産企業介入城改過程,同樣面臨這些問題,甚至情況更加激化。房地産企業在城改中,並不具備行政權力,只能以協商的方式解決,如此就更難達成一致。因此,仍然需要政府制定好相關政策,並嚴格執行。

    房地産開發商介入城中村改造需要雄厚的資金支持

    房地産企業介入城中村改造,就相當于進行一級土地整理與二級開發聯動,從拆遷、安置、補償,到教育、醫療、公園綠化、道路等公共基礎設施建設,以及後續房地産項目建設,都需要墊付大量資金,需要房地産開發商具有雄厚的資金實力或融資能力,以保證資金鍊的持續性。

    房地産企業分化将更加嚴峻

    太原市城中村改造規模是空前的,對房地産市場的預期與把握比任何時候都更加艱難。與以往房地産項目開發不同,房地産企業需要前期墊付大量拆遷、補償、公共配套等資金,使得中小房企往往望而生畏,或力不從心,無法跟随這個大潮流。各大中型房企迅速劃分出各自的“勢力範圍”,占據優勢地段,而中小型房企則在其夾縫下生存愈加艱難,更加邊緣化。

    三、城中村改造,對太原市房地産市場來說,是把雙刃劍

    在全國房地産市場較低迷的形勢下,太原市開啟大規模城中村改造模式,既是城市發展的緊迫需要,也是對房地産市場一次置之死地而後生的嘗試。最大的挑戰在于:如何解決房地産存量。回遷改造新增加的住房,保守估計20萬套,加上現有待售商品房,以及新開工項目,房地産市場将進一步飽和,去化任務更加艱巨。

    最大的機遇則是,未來至少五年内,太原市土地供應将空前充足,為房地産發展提供了廣闊的空間。城中村改造完成後,原先破舊雜亂的環境改造一新,城市整體風貌大為改觀,為太原市房地産市場發展的提供了良好的外部環境。

    撰文:隋荣濤    

    審校:武瑾瑩



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