地價漲幅已漸漸失去理性 土拍市場風險隐現

2016年春節後，中國房地産市場，特别是一線城市及部分優質二線城市，市場預期逆轉，爆發出驚人的成交量，並伴随着價格的快速上漲。

部分城市房價上漲具有一定合理性，且在官方的容忍範圍之内。

而近期一線城市和部分二線城市的土拍市場彌漫着極度樂觀情緒，部分地塊的價格已經失去常識和理性。

土地市場的風險急劇加大。

一、政策特别是貨币推動了預期逆轉

始自于2015年底，官方确定了以去庫存的名義重新啟動通過房地産市場阻止經濟下行的行動，2016年春節後，在多重政策疊加，特别是一季度4.61萬億元的巨量信貸推動下，市場預期逆轉。

市場預期逆轉後，在一線城市和部分優質二線城市爆發出驚人的成交量。

杭州市區商品房3月成交近2.5萬套，刷新所有歷史紀錄。4月成交近2萬套，仍維持次新高歷史紀錄。5月成交量仍将接近于4月份。

巨量成交帶動了一線城市和部分優質二線城市價格上漲，有的甚至大幅度上漲。

二、樂觀預期迅速向土地市場傳導並急劇放大

量價齊升，開發商迅速回籠資金，市場彌漫着樂觀情緒。

市場溫度迅速向土地市場傳導，土地市場在去年四季度已經大熱的背景下，溫度持續高熱。

開發商在一線城市和部分二線城市出現了搶地現象，土地價格急劇攀升，部分城市的部分地塊創下了驚人的價格。

保利地産以43607元/平方米（實際樓面價高達55000元/平方米以上）的樓面價拿下上海浦東新區周浦地塊，葛洲壩以45213元/平方米的樓面價拿下南京河西南G14宅地，綠城以45386元/平方米的樓面價拿下杭州市中心潮鳴地塊，景瑞和陽光城分别以19634元/平方米和19846元/平方米的樓面價拿下杭州錢江世紀城奧體地塊，招商地産以15268元/平方米的樓面價拿下杭州鐵路北站單元地塊，萬科以14902元/平方米的樓面價拿下三墩北宅地，融信以31403元/平方米的樓面價拿下慶隆熱電廠地塊……

截至5月20日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在内，共計22個重點城市，今年以來已産生總價、單價或溢價率地王數量達118個，而在上一個“地王年”2013年，全年也不過拍出60個地王。

盡管官方更希望庫存積壓嚴重的三四線城市能更快的去庫存，但市場表現並非如願，一線城市和部分優質二線城市搶跑插隊去庫存。

迄今為止，官方對這一結果仍持基本容忍态度。

特别是杭州樓市，在過去6年中價格穩中有降，甚至在2014年12月創下了國家統計局70個大中城市價格指數跌幅第一。這一次的價格上漲是一次補漲，如果平攤到6年中，每年漲幅微乎其微。

如果說一線城市及部分優質二線城市目前的房價上漲具有一定的合理性的話，土地價格的漲幅則已漸漸失去理性，土拍市場已經風險隐現。

三、部分城市的高價地塊面臨三大風險

1. 政策風險

5月9日，《人民日報》發表權威人士談當前經濟的專訪。

否定了一季度“開門紅”和“小陽春”的結論，並不容紛争的确定中國經濟走勢将是L型，並強調“房子是給人住的，不應通過加杠杆去庫存”，認為“高杠杆是原罪”，並首提“房地産泡沫”。

事實上，這僅僅是一次政策變化公開而明确表述。4月份的信貸增長額已經急劇收緊，僅為5556億元。

如果對一季度的貨币放水穩增長政策确實徹底否定的話，現在還處在一季度放水慣性的市場，未來幾個月将會感受到銀根緊縮帶來的巨大壓力。

随後，官方媒體連篇累牍炮轟房地産市場。

2. 市場邏輯風險

上海最為離譜的是周浦地塊，實際樓面價高達55000元/平方米以上。而這塊地王周邊新房在售均價在33000-48000元/平方米之間。

開發商的邏輯是未來一兩年内房價要上漲一倍。

杭州與上海、蘇州相比，雖還不算過于離譜，但同樣也已經接近了在售“面包”的價格。

在杭州石祥路以北的鐵路北站闆塊，樓面價達到1.5萬元/平方米以上，而這塊地南邊的在售樓盤杭鋼·尚堂府在售價格也剛剛超過16000元/平方米。

錢江世紀城的兩塊土地樓面價高達近2萬元/平方米，而周邊碧桂園的土地價格還不到其價格的一半。如果未來價格大幅度上漲，當然皆大歡喜，但如果價格沒怎麼上漲，碧桂園·珑悅就賣2.5萬元/平方米的價格，高價地怎麼辦呢？

同樣的情況發生在熱電廠闆塊。緊鄰其地塊的濱江房産錦繡之城，土地價格僅為19000元/平方米左右。如果未來一兩年内，房價能夠漲到5萬元以上/平方米，皆大歡喜。但如果市場只能接受4萬元/平方米，濱江房産也已經達到他們收購這個項目時的樂觀估計，高價地塊怎麼辦呢？

如果成本比周邊在售樓盤略高，通過産品創新或品牌溢價等，完全有可能保本甚至獲利。但如果完全是寄希望于市場價格大幅度上漲，這個邏輯就危險了。

3. 宏觀經濟風險

國家統計局公布的4月份宏觀經濟數據顯示，多項數據增速又一次回落，房地産是唯一的亮點。

2016年4月份，規模以上工業增加值同比實際增長6.0%（以下增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率），比3月份回落0.8個百分點。

2016年1-4月份，民間固定資産投資82393億元，同比名義增長5.2%，增速比1-3月份回落0.5個百分點。民間固定資産投資占全國固定資産投資（不含農戶）的比重為62.1%，比去年同期降低3.2個百分點。

2016年1-4月份，全國房地産開發投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1-3月份提高1個百分點。其中，住宅投資16887億元，增長6.4%，增速提高1.8個百分點。住宅投資占房地産開發投資的比重為66.5%。

以上經濟數據說明了經濟下行的嚴峻程度。民間固定資産投資斷崖式的下跌與房地産投資陡峭增長形成了鮮明對比。

有人甚至樂觀地認為，房地産投資快速復蘇是好事，其實恰恰相反。

中國房地産市場總體仍然面臨着巨大庫存，有人把去庫存簡單理解為賣房子。

實際上去庫存應該是雙向作用，即水池加快出水，減少進水，水位才能緩緩下降。

而現在，在加快出水的同時，進水速度急劇加快，使得去庫存的效果大打折扣，如果投資速度進一步加快，甚至高于出水速度，那麼庫存的水位不降反漲。

在經濟低迷，股市不振，人民币匯率持續貶值的背景下，房地産市場一枝獨秀，房價持續快速上漲，有這種可能性嗎？

文/丁建剛 浙報傳媒地産研究院院長