培育和發展住房租賃市場的真谛是放水養魚

國務院常務會議确認了住建部提出的培育和發展住房租賃市場的措施，毫無疑問，這個政策的初衷是好的。不僅可以發展和培育第三産業及其市場主體，讓企業獲得更多的發展空間和發展自由度，讓居民增加财産性收入，而且可以通過市場機制自主調節和幫助緩解大城市住房難、房價高的難題。

政策本身是好的，提出的時機也切合我國房地産由開發為主逐步轉向租賃為主的市場發展大趨勢，目前一線城市住房租賃市場已經超過開發市場，未來這樣的格局将會向二線、三線城市蔓延。在此背景下，培育和發展住房租賃市場顯得相當及時。這次政策提出“支持個人依法出租自有住房”，也就是正面認可並支持鼓勵個人住房投資性需求。十七大報告就已經提出增加人民群衆财産性收入，但多年來政策和輿論對于房地産投資性需求都還是傾向于打壓，特别是市場供求矛盾越是突出的時候，投資性需求越是成為過街老鼠。為住房投資性需求正名，也符合十八屆三中全會決議“使市場在資源配置中起決定性作用”的要求。

政策提出：新建租賃住房納入年度住房建設計劃和住房用地供應計劃，並鼓勵地方政府盤活存量，這就從建設制度上保障了租賃住房建設和發展的可行性。但是，全國城市情況差異很大，中小城市租賃住房需求很少，從國家統計局公布的人口普查資料看，2010年，小城鎮租賃住房比例就已不到15%，經過這幾年的住房市場發展，租賃住房更少。而大中城市特别是一二線大城市商品住房自有率很低（如上海購買商品房的比例僅為25%，租賃住房高達39.5%），因此，租賃住房建設計劃和用地計劃更應當向一二線城市傾斜。

政策還提出：推進公租房貨币化，這是政府減少大包大攬、充分運用市場機制解決公共服務的有效方法，這意味着未來會減少公租房建設，而更多通過市場化方式購買、租用商品房或者補貼人頭租賃商品房來提供公租房服務，對于消化三四線城市的庫存也是有積極意義的，但更重要的是，政府更多通過貨币化補貼租住商品房的方式，不僅可以讓低收入家庭體面地融入社會化的住宅小區（而不是受歧視的標簽化的保障房小區），享受均等化的配套服務和公共保障服務，而且補貼租房的管理方式可以通過年度審核調整月租金補貼額度，更加有利于減少腐敗尋租和公租房退出難題。

目前商業用房庫存更大，去化周期達到11年，遠超住宅庫存去化周期五到六年的水平，允許将商業用房等按規定改建為租賃住房，也可以有效幫助商業去庫存。政策還允許将現有住房改造後按間出租，這對于解決北京、上海、深圳等市存在的嚴重群租現象，給了一個較好的疏解而非添堵的解決辦法。當然，目前來看，政策還有許多懸而未決的問題，比如說：政策明确了“承租人依法享受公共服務的權利”，這是否意味着租房人可以獲得與購買住房甚至是居住證、戶口等同的新市民權利？還有，政策的現實可行性也需要探讨。目前住房租賃的投資回報率非常低，新建租賃住房會沉澱大量現金流，影響企業的快速穩定發展。庫存住房改造為租賃住房又需要增加裝修改造費用，但租金回報率很難覆蓋投資成本。真正需要租賃住房的，主要是在一二線城市，而一二線城市住房本就供求失衡，房企回歸一二線城市，土地緊缺、地價上漲，拿到一塊地非常不容易，怎麼可能去做租賃住房呢？“新建中小戶型為主的租賃住房”本身提法也是一個問題，在中小城市里，住房供大于求或者不需要租賃住房，即便是需要租賃住房，但因為房價低、租金低，可以居住的舒适一點，中小戶型並不一定是市場所需要的。市場需要什麼樣的租賃住房，政府應該支持和鼓勵什麼樣的租賃住房，而不是再去規定只能是多大面積、多高標準、多少價格的租賃住房。此外，既然允許商業用房改造為租賃住房，土地用途也調整為居住用地，為什麼還要限制土地使用年限和容積率不變？恐怕還是政府舍不得讓利于民啊。

從稅收、金融方面給予優惠政策的支持，确是體現了政策實施的決心。但是，稅收政策的關鍵在于是不是真心想放水養魚？優惠幅度究竟有多大？房地産投資信托基金這麼多年推不出來，就是因為覺得房地産企業錢賺得多了，就要課以重稅，稅賦太高，REITs自然就無法成行。住房租賃企業發行債券、不動産證券化産品的關鍵也是在于未來收益是否能夠覆蓋投資成本和社會平均利潤率，如果不能覆蓋，資本是會用腳跑路的。目前來看，房地産企業響應度並不高，關鍵還是投資回報率太低，以上海租金回報率2%的水平，根本無法覆蓋資金成本，更遑論發展了。

作為一個完整的市場發展導向性意見，政策還不夠全面，政府監管的手還是太長，過于關注中介服務“七宗罪”，這些其實都是行業自律、協會監管可以做的。而培養和發展市場經濟，政府更多要做的是公共服務機制的基礎性建設，完善法律服務體繫，加大違法違約成本及其處罰執行力度，做到守法不碰，違法必究，究必效尤，而不是言必監管、亂必整頓。政府放水養魚，池子越大水越多，池子中間不設欄，魚才能長得滋潤，魚池才有生機和活力，這才是培育和發展的真谛！