農民工市民化去庫存離不開配套政策

观点地产网

2016-01-15 00:04

  • 應切實加快産業發展,注重解決返鄉農民工的生計問題,并在此基礎上配以戶籍改革、公積金繳存等措施,更好保障農民工權益,形成長期購房消費預期。

    年底中央經濟工作會議重點研究部署2016年經濟工作任務,明确結構性改革要抓好五大任務,其中在化解房地産庫存方面提出鼓勵農民工購房,擴大需求去庫存;擴大公租房覆蓋範圍,積極鼓勵買房出租;鼓勵房企調整價格,促進房企兼并重組。

    這是近年來央經會議首次将房地産問題列為單獨任務進行表述,化解房地産庫存成為2016年工作的要點之一,以農民工市民化拉動購房需求成為着眼點和發力點。這不由讓筆者想起首次住房制度改革。

    1998年,伴随着經濟體制改革走向深入,我國開啟首輪住房制度改革,主要針對城鎮戶籍居民,取消住房福利分配,實行住房貨币化制度,确立由房地産開發商建房銷售這一新的房屋供給模式。該供給模式的建立,大大改善了城鎮戶籍居民的住房條件,人均住房面積由1998年的18.7平米躍升至目前的34平米,城鎮戶籍居民住房需求基本得以解決,但在城鎮化過程中而遷入人口的住房需求并沒有得到有效滿足,這一遷入人口的構成以農民工為主。

    農民工是我國特有的城鄉二元體制的産物。改革開放後,我國工業化進程加快,亟需大量人口為之提供支撐,數以千萬計的農民紛紛進城務工,成為兼有農民和工人雙重身份的農民工群體。30多年來,盡管農民工為我國工業化建設和城鎮化發展做出了重大貢獻,但由于城鄉二元體制的阻礙,這一群體長期遊離于主流社會之外。他們身在城市、向往城市,卻不被城市接納,享受不到城市的福利保障。

    2014年,受住房制度改革推動而高歌多年的中國房地産業步入深度調整期,樓市庫存壓力持續加大,化解庫存問題日益受到高層關注。11月10日,習近平在中央财經領導小組第十一次會議上表示,要化解房地産庫存,促進房地産業持續發展;12月14日,中央政治局會議明确提出“通過加快農民工市民化,推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革,擴大有效需求,穩定房地産市場”。12月18-21日,央經會議的召開預示着二次住房制度改革正式開啟,農民工群體再一次走上曆史前台,擔負起為國家去除房地産庫存的新使命。

    在我國,農民工是一個龐大的群體。統計數據顯示,截止今年三季度末,我國外出務工勞動力總量超過1.7億人,即使他們中有1/3的人有購房欲望,按照人均住房面積20平米計算,也可以為樓市帶來11億平米的潛在需求;而截止15年11月末全國商品房待售面積不到7億平米.農民工購房潛在需求量遠大于當前樓市庫存量,如能将農民工購房潛在需求轉化為實際需求,則化解房地産庫存問題則迎刃而解。

    但問題并沒有那麼簡單。由于區域經濟發展不平衡,廣大三、四、五線城市集聚人口能力不足,農民工購房需求量小,成為庫存高企的重災區;而一線城市和重點二線城市憑借強大的經濟能量和人口吸附能力不但能以較快的速度去化庫存,而且房價還節節攀升,農民工購房力不從心。城市間供求配比失衡是造成樓市庫存高企的關鍵所在。要化解房地産庫存問題,必需首先解決城市間供求配比失衡問題;要解決供求配比失衡問題,三四五線城市就需要産業支撐以集聚人口,增加農民工購房需求,而産業的發展則不是一朝一夕的事情。

    我們認為,沒有配套政策跟進,通過農民工市民化化解房地産庫存效果有限。在配套政策跟進方面,受高庫存困擾的地方政府也不應局限于财政補貼、利息補貼、稅費減免等固有救市政策,更需要有着眼長遠的發展之計,應切實加快産業發展,注重解決返鄉農民工的生計問題,并在此基礎上配以戶籍改革、公積金繳存等措施,更好保障農民工權益,形成長期購房消費預期。中央經濟會議已經為深化住房制度改革明确方向,各級部門和政府如何出台配套政策與之形成銜接與協同,以更好地形成政策合力,還需要進行認真研究和探讨。

    撰文:陳志翔    

    審校:劉滿桃



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