變與不變：2015年的艱難選擇

2015年，“不變”，意味着市場份額收縮和盈利下降。2015年，“變”，意味着風險的增加。

2015年才過去了12天，各種消息不斷傳來。李嘉誠重組長和繫，被有些人解讀為，将是人民币資産即将下跌的風向標。

從商60年，公司從不虧損，貴為華人首富的李嘉誠先生，都在抛售和減持國内不動産，引起大家的廣泛注意。如果李先生都不是風向標，那麼誰是風向標？

油價回到“5”時代，充分說明世界經濟仍然處于低迷時期。實體經濟不振，中國股市的飙升，終究也只是一波炒作的行情，難有持續性。

2015年，倘若股市最終跑赢了樓市，不是奇怪的事情，更不是值得慶祝的事情。

2015年，“新常态”意味着“增速放緩”和“盈利下降”。房地産開發，必須以經營性土地作為載體。城市中的土地資源，本是稀缺資源。把房地産業也弄成“産能過剩”，确實不同尋常。

地方政府對于土地出讓金和房地産稅收的依賴和無限制的渴求，令土地供應出讓成為城市中最大的買賣。發展商和投資客在高速城市化進程中獲利不斷，推動着地價、房價不斷攀升。

國人過去10年熟悉的“圈地”、“造城”、“炒樓”，在2015年進入了新的階段。确認了“新常态”，就要默認“低盈利”。大型上市房企盈利水平在不斷下降，2013年140多家上市房企平均淨利率尚有13%左右，2014年已下降至12%左右。2015年仍将持續走低，直至降到10%以内。趨勢已經确定。 房地産開發，本身是一項“技術含量”不高的活。多年來，開發商主要依靠規模、速度獲得盈利，中國高速城市化過程中地價和價值回歸和地價升值，令到房地産業多年來成為中國最穩定，最賺錢的行業。

2015年，一切都在發生改變。歷經2014年土地大審計後，城市土地出讓成為敏感的高壓線，土地市場趨于規範。大多數情況下，開發商只能逼過市場競得土地。“賺土地的錢”，難上加難。

舉一個例子。如果某地塊出讓的地價是2萬元/平方米，開發商最後出售房屋的價格是4萬元/平方米。那麼，最終的利益分成是：政府獲得2萬元/平方米地價+0.5萬元/平方米稅費=2.5萬元/平方米，大概占60%，銀行金融機構獲得約0.5萬元/平方米的資金成本，大概占12.5%，發展商工程投資+間接費用約6000-7000元/平方米，約占16%，發展商利潤約3000-3500元/平方米，約占8-9%。

這樣一條利益分配鍊條，只能說明未來開發商盈利逐漸變薄的現實。

未來，房地産開發靠什麼賺錢？三、四線城市“飽和”，二線城市“飽和”，一線城市也“飽和”。藍海難覓。住宅“飽和”，商業“飽和”，寫字樓也“飽和”。難有新的增長點。所謂的質量增長性盈利模式，其實很難轉換為現實。對大多數開發商而言，沒有了規模，就意味着沒有了利潤。

2015年休閑旅遊地産好做嗎？相信大部分人都會打個大大的問号。2015年，養生、養老地産好做嗎？現實情況是：在政策配套不到位的情況下，養生、養老地産的回報水平，還遠遠趕不上普通商品住宅的利潤。2015年，長期經營性物業的回報，優于出售型物業嗎？風險其實時時相伴。

2015年，“不變”，意味着市場份額收縮和盈利下降。2015年，“變”，意味着風險的增加。

2000年到現在，15年了，從來沒有一年像2015年這樣，充滿了不确定性。進退兩難，上下兩難。

趙卓文 廣州市同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理