廣鋼新城土地出讓成廣州樓市風向標

廣鋼新城，超越常規的地價，鶴立雞群的項目定位，挑戰正變冷的市場。發展商愛怕交加，只能謹慎前行。

趙卓文 9月29日，廣州土地市場迎來一次土地盛宴。

廣州一次性推出13幅地塊，出讓底價達146億元。其中最引人關注的是廣鋼新城将有6幅地塊出讓，出讓總建築面積達到90萬平方米，出讓底價達到111億元。

廣鋼新城土地出讓已成為今年廣州樓市風向標。

1、從政府方面看，2014年廣州土地出讓金收入計劃為800億元，這次9月29日的土地出讓，将為全年計劃的完成奠定基礎。

廣鋼新城第一季度出讓5幅地塊，出讓底價13000元/平方米，加上配建，多幅地塊成交價(折算為可出售面積地價)突破23000元/平方米。可以認為，第一季的廣鋼新城土地出讓價格偏高，超出了預期。

市場在下半年已經發生了明顯的改變。1-9月，全國商品房銷售面積同比下降8.3%，廣東下降11.3%，廣州下降逾30%，土地市場也随之變冷。

政府在這樣的背景下，已經調低了對地價的預期。

廣鋼新城6幅地塊出讓底價由13000元/平方米上升到14000元/平方米，表面上提價了，實質上是下降了，因為沒有配建了。這可以認為是“明升暗降”。

另外，政府公示的金融城新出讓地塊，底價也僅僅是14000元/平方米，政府現在也是“以穩為主”。

幾乎可以确定，9月29日的土地出讓，一定會獲得“大豐收”。政府已經做好了充足的準備。

2、從發展商方面看，廣鋼新城是令其“又愛又怕”的地塊。

——廣州市中心區土地資源稀缺，特别是大幅成規模地塊更屬罕見。廣鋼地塊出讓底價14000元/平方米，發展商只要賣到25000元/平方米，即能保本，有微利。

如果以底價成交，發展商仍大有可為。

——芳村缺高端物業，但不缺高端人群。芳村的茶葉市場，花鳥魚蟲市場、醫療器材等專業市場催生出不少有錢人。南海的千燈湖都可以發展為豪宅區，廣鋼新城的豪宅空間極大。

——對廣鋼新城，發展商也“怕”。越過鶴洞橋，在芳村造豪宅區，壓力不小。如果地價2.3萬元/平方米，發展商要賣到4萬元/平方米，才有微利。也不是一件容易的事情。

另外，廣鋼新城的容積率偏高。幾幅地塊容積率達到4.8。發展商要做足容積率，又要保持樓盤品質，還要兼顧“工業遺産保護”，難度很大。

今年第一季度出讓的5幅地塊的發展商已經“吃盡”了苦頭。

廣鋼新城，超越常規的地價，鶴立雞群的項目定位，挑戰正變冷的市場。發展商愛怕交加，只能謹慎前行。正常地價應為15000元/平方米-20000元/平方米。

廣鋼新城土地出讓的結果，可以讓業内把握行業的溫度。

趙卓文 國内著名房地産市場研究專家、策劃專家和專欄專家。