廣鋼新城土地出讓成廣州樓市風向标

观点地产网

2014-09-29 18:24

  • 廣鋼新城,超越常規的地價,鶴立雞群的項目定位,挑戰正變冷的市場。發展商愛怕交加,隻能謹慎前行。

    廣鋼新城,超越常規的地價,鶴立雞群的項目定位,挑戰正變冷的市場。發展商愛怕交加,隻能謹慎前行。

    趙卓文 9月29日,廣州土地市場迎來一次土地盛宴。

    廣州一次性推出13幅地塊,出讓底價達146億元。其中最引人關注的是廣鋼新城将有6幅地塊出讓,出讓總建築面積達到90萬平方米,出讓底價達到111億元。

    廣鋼新城土地出讓已成為今年廣州樓市風向标。

    1、從政府方面看,2014年廣州土地出讓金收入計劃為800億元,這次9月29日的土地出讓,将為全年計劃的完成奠定基礎。

    廣鋼新城第一季度出讓5幅地塊,出讓底價13000元/平方米,加上配建,多幅地塊成交價(折算為可出售面積地價)突破23000元/平方米。可以認為,第一季的廣鋼新城土地出讓價格偏高,超出了預期。

    市場在下半年已經發生了明顯的改變。1-9月,全國商品房銷售面積同比下降8.3%,廣東下降11.3%,廣州下降逾30%,土地市場也随之變冷。

    政府在這樣的背景下,已經調低了對地價的預期。

    廣鋼新城6幅地塊出讓底價由13000元/平方米上升到14000元/平方米,表面上提價了,實質上是下降了,因為沒有配建了。這可以認為是“明升暗降”。

    另外,政府公示的金融城新出讓地塊,底價也僅僅是14000元/平方米,政府現在也是“以穩為主”。

    幾乎可以确定,9月29日的土地出讓,一定會獲得“大豐收”。政府已經做好了充足的準備。

    2、從發展商方面看,廣鋼新城是令其“又愛又怕”的地塊。

    ——廣州市中心區土地資源稀缺,特别是大幅成規模地塊更屬罕見。廣鋼地塊出讓底價14000元/平方米,發展商隻要賣到25000元/平方米,即能保本,有微利。

    如果以底價成交,發展商仍大有可為。

    ——芳村缺高端物業,但不缺高端人群。芳村的茶葉市場,花鳥魚蟲市場、醫療器材等專業市場催生出不少有錢人。南海的千燈湖都可以發展為豪宅區,廣鋼新城的豪宅空間極大。

    ——對廣鋼新城,發展商也“怕”。越過鶴洞橋,在芳村造豪宅區,壓力不小。如果地價2.3萬元/平方米,發展商要賣到4萬元/平方米,才有微利。也不是一件容易的事情。

    另外,廣鋼新城的容積率偏高。幾幅地塊容積率達到4.8。發展商要做足容積率,又要保持樓盤品質,還要兼顧“工業遺産保護”,難度很大。

    今年第一季度出讓的5幅地塊的發展商已經“吃盡”了苦頭。

    廣鋼新城,超越常規的地價,鶴立雞群的項目定位,挑戰正變冷的市場。發展商愛怕交加,隻能謹慎前行。正常地價應為15000元/平方米-20000元/平方米。

    廣鋼新城土地出讓的結果,可以讓業内把握行業的溫度。

    趙卓文 國内著名房地産市場研究專家、策劃專家和專欄專家。

    撰文:趙卓文    

    審校:劉滿桃



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