2014年房地産業進入“新常态”

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2014-08-18 15:11

  • 習慣了“高速增長,快速發展”的中國房地産市場,在2014年發生了重大逆轉。

    習慣了“高速增長,快速發展”的中國房地産市場,在2014年發生了重大逆轉。

    1、“縮量市場”出現,蛋糕越做越小

    2014年1-7月,全國商品房銷售面積56480萬平方米,同比下降7.6%,屬近10年來罕見。相比于2013年同期銷售面積25.8%的增長,2014年的縮量市場,确實來得令人始料未及。

    2014年全國銷售面積同比下降,已成定局。

    不只是銷售面積下降,2014年1-7月全國房地産投資額同比增長也下降至13.5%。如果政府沒有進一步的刺激政策,估計2015-2016年,房地産投資增長有回落至負增長的可能。

    房地産投資增速下降和房地産銷售面積的下滑,直接帶動中國經濟增速放緩。

    然而,管理層既然已經接受了經濟增速放緩的事實,7%-8%都在容忍範圍内,在未來2-3年内通過貨币寬松政策來“強刺激”的可能性很小。

    這樣看來,2013年極有可能是中國房地産業的一個階段性的頂部,也可能将是一個歷史性的頂部。

    2、地價、房價增長放緩,行業盈利水平下降

    在過去10年,地價以年均20%-30%的速度上升,房價以年均10%-15%的速度增長。大型房地産商經營業績10年增長100倍的,比比皆是。

    然而,這樣的增長速度,難有持續性。

    2013年124家A股上市房企平均淨利率為13%,其中萬科為12.8%,保利為12.9%,招商地産為12.9%;

    2014年第一季度,124家A股上市房企整體淨利率為12%,過半房企業績下滑。其中萬科為13.4%,保利為9.5%,招商地産為15.2%。

    預期未來幾年,國内除了北、上、廣、深等中心城市外,大部分城市的地價水平将維持平穩低增長趨勢,房價“穩中有降”,将是主基調。

    大型房企的增長狂瀾,也将消退。

    這種“新常态”下,普通個體投資者通過購房來進行資産保值增值,難度将越來越大。不少地方,政府即使放開限購,也難以重新激活市場。

    3、“供不應求”讓位“供過于求”,促銷成為新常态

    房地産産品個性特征明顯,買家廣泛,決定了房地産廣告的鋪天蓋地。未來幾年,“賣尊貴”将讓位于“賣實惠”,促銷信息泛濫,将是新常态。

    令人擔憂的是,未來可能不止是開發商促銷房子,一些持有多套物業的投資者也将抛售物業。

    每一輪經濟波動或政策調整,都可能引發抛售潮。房産稅、物業稅,甚至交易稅費、土地增值稅的出台或調整,都可能引發物業抛售。

    未來幾年的樓市,将一改“單邊上升”的态勢,代以波動的形态為主。

    4、任何類型物業都可能“飽和過量”,任何城市都可能“産能過剩”

    “風險”成為新常态。

    無論是二、三、四線城市,還是一線城市,未來都有可能面臨“飽和過量”。“回歸一線”規避風險。只是開發商一個美好願望。

    做住宅難,做商業更難,做寫字樓難上加難。

    瘋狂和激進的房地産投資,逐漸将被穩健和理性所取代。

    房地産業的新常态,十大關鍵詞:縮量、負增長、見頂、供大于求、微利、促銷、賣實惠、産能過剩、穩健、理性。

    撰文:趙卓文    

    審校:楊曉敏



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